這個地王有一定特殊性，因為這個地塊位于香港商務(wù)核心區(qū)中的核心，并且這個區(qū)片已有二三十年沒有土地供應(yīng)，所以47.6萬元/平方米的天價，不能與一般住宅或非核心區(qū)商務(wù)樓作簡單類比。根據(jù)合同，這一項目不能分拆出售，因此開發(fā)商很可能在建成后一段時間內(nèi)持有出租，這也是香港開發(fā)商慣常的經(jīng)營模式。
據(jù)金融機構(gòu)測算，以現(xiàn)有周邊租金水平，該項目年投資回報率約2%-2.5%，顯然并不高，因此，開發(fā)商高價中標還是看好香港未來的經(jīng)濟和樓市。靜態(tài)看，2%-2.5%的回報也可接受，因為目前香港利率非常低。但如果美元繼續(xù)加息，實行聯(lián)系匯率制的港元不得不跟隨，這個項目會不會有風險？筆者覺得風險不能排除。
大多數(shù)人想當然地認為土地財政是香港房價高企的根源，這是與事實完全不符的猜測。從歷史上看，影響香港樓市走向的最核心因素是美國的貨幣政策，因為聯(lián)系匯率制下香港沒有自己的貨幣政策。1997年之前的大牛市，主要刺激因素是低利率，而加息則是后來樓市泡沫破裂的直接因素。1997年之后的幾年里，香港政府雖然縮減供應(yīng)，但房價根本沒有上漲動力。直到2008年金融危機之后，美聯(lián)儲實行零利率量化寬松才重新點燃香港樓市的烈火，2012年政府推出“雙辣招”，大幅提高印花稅限制非本地人買房，但僅僅在短期抑制了房價上漲。美國退出QE并開始加息后，2015年第三季度香港樓市開始真正降溫，中原指數(shù)下跌了10%，并出現(xiàn)了兩次土地流拍，當時絕大多數(shù)金融機構(gòu)預(yù)測2016年將有更大跌幅。
從歷史規(guī)律看，美國加息再次引爆香港樓市泡沫是大概率事件。但這一次規(guī)律似乎不靈了，中原指數(shù)到2016年6月份就結(jié)束了調(diào)整，并開始了新一波猛烈上漲，創(chuàng)下新高。這里面的原因何在？答案是：內(nèi)地資金。
近兩三年來，內(nèi)地資金大量涌入香港樓市，個人購買住宅，公司購買物業(yè)、開發(fā)商拍地都十分積極。此前，萬科、保利、中海外、世貿(mào)等持續(xù)在港拿地，恒大等頻繁大手筆接手商業(yè)物業(yè)，今年2月，名不見經(jīng)傳的龍光地產(chǎn)以168億港元拍下一塊住宅地王。據(jù)統(tǒng)計，香港去年下半年賣地總價一半由內(nèi)企貢獻，高達500億港元，而內(nèi)資涌向香港房地產(chǎn)的規(guī)模和節(jié)奏又與人民幣匯率預(yù)期直接有關(guān)，時間上也有一定的同步性。
總之，香港房價走勢與土地公有、土地財政沒什么太大關(guān)系，核心因素是貨幣，只不過現(xiàn)在又加入了內(nèi)地貨幣這一因素。