本來(lái)說(shuō)好是“贈(zèng)送面積”，可交付后卻發(fā)現(xiàn)成了違建，去辦理不動(dòng)產(chǎn)證也遭拒絕，南京城北樓盤(pán)紫金上品苑的業(yè)主們最近有點(diǎn)煩。記者了解到，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)上以“贈(zèng)送面積”為賣(mài)點(diǎn)的樓盤(pán)還有不少，有的將設(shè)備平臺(tái)改成房間，有的將公共綠地變成私家庭院，看似業(yè)主們享受了“實(shí)惠”，但是未來(lái)辦理權(quán)證時(shí)可能麻煩不斷。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 宋南飛
近600戶業(yè)主辦不了不動(dòng)產(chǎn)證
市民王女士在2015年購(gòu)買(mǎi)了南京城北紫金上品苑的房子，當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售人員告訴她，88平方米的戶型里會(huì)有6平方米左右的贈(zèng)送面積。去年12月交付后，王女士一家在今年春節(jié)后來(lái)到不動(dòng)產(chǎn)登記中心準(zhǔn)備辦理不動(dòng)產(chǎn)證，結(jié)果卻被告知“暫停辦理”，工作人員解釋稱(chēng)，因?yàn)闂紖^(qū)城管部門(mén)向他們通報(bào)，說(shuō)該小區(qū)內(nèi)存在違建，要求暫時(shí)停止辦理不動(dòng)產(chǎn)證。據(jù)了解，該小區(qū)共有約600戶，購(gòu)買(mǎi)了與王女士同樣88平方米戶型的約占一半，另外一半并不存在違建的情況，但也被暫停辦理不動(dòng)產(chǎn)證。對(duì)此，開(kāi)發(fā)商表示將在近期給業(yè)主們一個(gè)答復(fù)。
“贈(zèng)送面積”成賣(mài)點(diǎn)
這里，房間一半面積屬“贈(zèng)送”
位于浦口的江山薈項(xiàng)目規(guī)劃打造24棟低密度住宅，多為11層建筑，銷(xiāo)售人員為記者推薦起78平方米的小戶型，并表示可以做成三房。銷(xiāo)售人員解釋稱(chēng)，這間朝南的主臥有一個(gè)超大的飄窗贈(zèng)送，不算面積，這樣一來(lái)這間房可以隔出一間書(shū)房。然后，他又指著北邊的臥室稱(chēng)，上面標(biāo)注綠色的這一塊也是完全贈(zèng)送的，有三四個(gè)平方米，有的贈(zèng)送面積甚至占到整個(gè)房間的一半。銷(xiāo)售人員還表示，綠色的部分是設(shè)備平臺(tái)改造的，這些贈(zèng)送面積都會(huì)給買(mǎi)房人做好。無(wú)獨(dú)有偶，華潤(rùn)幸福里也存在類(lèi)似情況。
這里，將公共綠地變私家庭院
江寧別墅樓盤(pán)瑞安翠湖山是純別墅項(xiàng)目，銷(xiāo)售人員在推薦房源時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)會(huì)有院子贈(zèng)送，小的100平方米，大的兩三百平方米，不過(guò)并無(wú)產(chǎn)權(quán)。銷(xiāo)售員稱(chēng)，這個(gè)就是業(yè)主自家的院子，只有使用權(quán)，也不能寫(xiě)進(jìn)合同，如果寫(xiě)進(jìn)合同里的話，房產(chǎn)局那邊是過(guò)不了的。記者隨后來(lái)到施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)在建的每幢房源都附贈(zèng)了大面積的院子，外圍用木柵欄圍了起來(lái)，這些木柵欄之間的公共道路顯得比較狹窄。
規(guī)劃部門(mén)
“偷面積”是明令禁止的違規(guī)行為
將原本的設(shè)備平臺(tái)改造為室內(nèi)面積，是否涉嫌違規(guī)呢？南京市規(guī)劃部門(mén)相關(guān)人士表示，開(kāi)發(fā)商所謂的“贈(zèng)送面積”，其實(shí)是鉆《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》的空子，是明令禁止的違規(guī)行為。該人士稱(chēng)，房產(chǎn)證核算面積之外的所謂“贈(zèng)送面積”，實(shí)際上屬于無(wú)效面積，在產(chǎn)權(quán)上無(wú)法得到有效法律保護(hù)。另一方面，這些“偷”出來(lái)的面積在驗(yàn)收上存在諸多隱患，安全上沒(méi)有保障，一旦出現(xiàn)險(xiǎn)情，往往是最容易出現(xiàn)安全事故的地方。
該人士還表示，購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)“偷面積”現(xiàn)象，一定要向城管部門(mén)舉報(bào)投訴。對(duì)于小區(qū)內(nèi)的公共綠地，該人士也指出，小區(qū)公共綠地屬于全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權(quán)利將綠地分派或者贈(zèng)送給個(gè)人。購(gòu)房者千萬(wàn)不要聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的口頭承諾，只有房產(chǎn)證上的核準(zhǔn)面積才是受法律保護(hù)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
城管部門(mén)
規(guī)劃上沒(méi)有的都屬違建，將會(huì)被拆除
南京市棲霞區(qū)城管局相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，將設(shè)備平臺(tái)變成自己家的房間是絕對(duì)不可以的，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門(mén)的審批，自己任意改變了房間的結(jié)構(gòu)，這屬于標(biāo)準(zhǔn)的違建，肯定要按規(guī)定拆除。另外，“偷面積”違反建設(shè)法規(guī)對(duì)于容積率的要求。如果“偷面積”成功，增加部分的面積屬于違規(guī)范疇，可能會(huì)面臨補(bǔ)交土地出讓金的風(fēng)險(xiǎn)。
律師說(shuō)法
應(yīng)從三個(gè)方面判斷“贈(zèng)送面積”
高的律師事務(wù)所宋輝律師提醒，面對(duì)贈(zèng)送面積的誘惑，可以從三個(gè)方面來(lái)進(jìn)行理性判斷：首先，購(gòu)房者應(yīng)該判斷開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積是公用面積還是私有面積，如果屬于公用面積范疇，開(kāi)發(fā)商是沒(méi)有權(quán)利將其贈(zèng)送給單一購(gòu)房者的。其次，購(gòu)房者應(yīng)該確定開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房時(shí)所贈(zèng)送的面積是不影響其他業(yè)主的居住與使用的，即不能侵犯法律規(guī)定中的相鄰權(quán)。最后，室內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)等特殊使用部分，雖然購(gòu)房者享有完整使用權(quán)，如果進(jìn)行改造，也不能違反物業(yè)公約的約定。