密云法院近日審結(jié)一起因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的購(gòu)房糾紛，法院最終判決開(kāi)發(fā)商違約，需向業(yè)主支付違約金。逾期近3年交房，前后兩起官司，開(kāi)發(fā)商為此共被判賠約24萬(wàn)元。
2012年7月19日，郭女士與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，約定購(gòu)買(mǎi)該公司在密云開(kāi)發(fā)建設(shè)的一處住宅房屋。按照約定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2013年6月30日前將房屋交付給郭女士，但郭女士入住該房屋的實(shí)際時(shí)間卻是2016年6月1日，開(kāi)發(fā)商逾期交房近3年。
郭女士稱，2015年1月22日，她收到了開(kāi)發(fā)商發(fā)出的入住通知單。次日，郭女士前往辦理入住手續(xù)時(shí)，卻被工作人員告知無(wú)法提供《規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件》《竣工驗(yàn)收備案表》等材料，郭女士拒絕接收房屋。她認(rèn)為，按照約定，開(kāi)發(fā)商逾期交房超過(guò)90日的，若買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并按照合同要求，按日支付購(gòu)房款萬(wàn)分之二的違約金。
隨后，郭女士將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商支付自2013年7月1日至2015年1月23日間的違約金共計(jì)約13萬(wàn)元，密云法院一審支持了這一訴請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商不服，提起上訴，被市三中院駁回，維持原判。后開(kāi)發(fā)商支付了這筆違約金。
2016年5月30日，涉訴房屋通過(guò)驗(yàn)收，郭女士再次前往辦理入住手續(xù)時(shí)，被告知須先交納2015年1月19日至2016年5月31日期間的供暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。郭女士無(wú)奈，只好交納了上述費(fèi)用。但郭女士認(rèn)為，她在2015年時(shí)拒絕接收房屋是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商過(guò)錯(cuò)，于是再次向法院提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商支付自2015年1月至2016年5月期間的違約金共計(jì)11萬(wàn)余元，并要求償還其已交納的供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。
對(duì)此，開(kāi)發(fā)商辯稱，2012年12月，消防局曾下發(fā)升級(jí)建筑外墻保溫材料的通知，由于市場(chǎng)上的保溫材料供應(yīng)不足，影響了工程進(jìn)度，因此才沒(méi)能如期完工交房，屬不可抗力因素，公司不存在過(guò)錯(cuò)。但2015年1月23日，公司已經(jīng)向郭女士發(fā)出了入住通知，是郭女士拒絕接收房屋，因此公司也不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方在合同中約定的交付房屋的條件包括開(kāi)發(fā)商應(yīng)取得相關(guān)竣工驗(yàn)收手續(xù)，但開(kāi)發(fā)商直到2016年6月1日才取得相關(guān)驗(yàn)收文件，故郭女士有權(quán)不接收房屋，逾期交房的違約責(zé)任應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，郭女士要求開(kāi)發(fā)商支付違約金的主張于法有據(jù)；因郭女士未能在2016年6月1日前入住該房屋，故其交納的該日期之前的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)予賠償。而不可抗力因素是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免的客觀情況，因升級(jí)保溫材料而影響施工進(jìn)度的情況不屬于不可抗力因素，故判決開(kāi)發(fā)商支付郭女士逾期交房違約金11萬(wàn)余元并如數(shù)償還供暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。
馬上就訪
開(kāi)發(fā)商導(dǎo)致的商品房糾紛猛增
據(jù)密云法院調(diào)研結(jié)果顯示，該院今年受理的因開(kāi)發(fā)商延遲交房和逾期辦理房產(chǎn)證引發(fā)的商品房預(yù)售合同糾紛案件617件，另外訴前化解1300余件，是去年此類(lèi)案件總數(shù)的10倍。
導(dǎo)致此類(lèi)糾紛增長(zhǎng)迅猛的主要原因在于開(kāi)發(fā)商的不規(guī)范操作。有的開(kāi)發(fā)商因手續(xù)不全導(dǎo)致無(wú)法按期辦理房產(chǎn)證，例如沒(méi)有取得土地使用證或沒(méi)有繳齊土地出讓金，沒(méi)有完成竣工備案，沒(méi)有按整體規(guī)劃小區(qū)配套設(shè)施無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收等；有的開(kāi)發(fā)商則受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，向購(gòu)房人惡意隱瞞沒(méi)有商品房預(yù)售許可證的重大事實(shí)；還有的開(kāi)發(fā)商認(rèn)為預(yù)售合同中未約定延期履行責(zé)任，不同意賠償，或是因延期太久導(dǎo)致違約賠償金額巨大，經(jīng)濟(jì)上無(wú)力承擔(dān)。
法官提示
購(gòu)房前應(yīng)查詢開(kāi)發(fā)商預(yù)售證
密云法院法官呂書(shū)義告訴記者，許多購(gòu)房人經(jīng)驗(yàn)不足，沒(méi)有驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的商品房預(yù)售許可證就與其簽訂了預(yù)購(gòu)合同，為糾紛產(chǎn)生埋下隱患。
“舉個(gè)例子，如果預(yù)售許可證上標(biāo)明了建筑樓層為17層，但你的合同上是19層，那不用問(wèn)了，驗(yàn)收一定通不過(guò)，交房肯定要逾期?！币虼?，消費(fèi)者在簽訂預(yù)售合同前，可向住建部門(mén)咨詢房屋開(kāi)發(fā)商是否已取得預(yù)售許可證，樓盤(pán)現(xiàn)有建設(shè)情況是否與規(guī)劃一致，避免損失。
同時(shí)，呂書(shū)義也提示，在合同中應(yīng)對(duì)有關(guān)逾期交房的條款盡量細(xì)化，逾期多久則如何支付違約金都要明示，“不要只單寫(xiě)一句：若逾期交房則開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約金。這樣對(duì)開(kāi)發(fā)商起不到約束作用，購(gòu)房者還是要吃虧?！?/span>