5月23日，武漢拍地曝出戲劇性的一幕，因場(chǎng)面太過(guò)火爆而導(dǎo)致土拍系統(tǒng)兩次中斷，當(dāng)時(shí)已拿到地的中海被宣布無(wú)效，結(jié)果被其他房企搶了食。
上述這熱鬧的一幕，如今在去年曾風(fēng)頭正勁的合肥樓市似乎難以再次上演，合肥拍地市場(chǎng)已陷入了沉寂。而且隨著當(dāng)?shù)貥鞘袕膰?yán)調(diào)控，一些激進(jìn)的房企開(kāi)始嘗到高價(jià)地所帶來(lái)的苦果。
合肥城建作為安徽本土的一家大型國(guó)資上市房企，前不久對(duì)外發(fā)布的一季報(bào)除了披露當(dāng)期業(yè)績(jī)下滑之外，一處不易被外界覺(jué)察的表述卻讓人吃驚。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，該房企預(yù)計(jì)上半年凈利下滑50%至100%，這意味著其可能面臨虧損風(fēng)險(xiǎn)，其解釋說(shuō)是銀行借款較多，財(cái)務(wù)成本高企。
一季度資金鏈趨緊
資料顯示，合肥城建今年一季度末存貨余額接近60億元，這比去年底時(shí)存貨余額43.3億元多出近17億元，同比增幅逾38%。存貨增加的原因系預(yù)付土地款轉(zhuǎn)存貨。
從時(shí)間軸上來(lái)看，合肥城建2016年末的存貨余額相比當(dāng)年初的存貨余額還處于下降態(tài)勢(shì)，少了11億元。去年初開(kāi)始合肥樓市一度火爆，多個(gè)月份曾躋身全國(guó)70城房?jī)r(jià)漲幅冠軍，成交活躍，使得當(dāng)?shù)厝ツ耆径饶┘八募径炔粩嗌?jí)調(diào)控。但隨著今年各地持續(xù)從嚴(yán)調(diào)控，甚至調(diào)控打“補(bǔ)丁”，熱點(diǎn)二線城市如合肥、杭州和蘇州等地市場(chǎng)趨冷，開(kāi)始陷入沉寂，這直接影響到高周轉(zhuǎn)型房企的銷(xiāo)售回款和經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，合肥城建經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額為凈流出14.45億元，同比下滑大約557%，主要系支付土地款。這意味著該房企為支付拿地款已大量消耗了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售帶來(lái)的現(xiàn)金流。
截至一季度末，合肥城建因融資借款增加而應(yīng)付利息1654.1萬(wàn)元，比去年同期的531.6萬(wàn)元飆漲了211.4%，向大股東興泰集團(tuán)關(guān)聯(lián)借款致使其他應(yīng)付款飆升到10.7億元，同比增幅357.4%。
記者注意到，合肥城建除了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額較為惡化之外，因購(gòu)置固定資產(chǎn)而使其投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為流出近59萬(wàn)元，去年同期還產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額156.3萬(wàn)元，現(xiàn)金與現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為凈流出1.94億元，融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額高達(dá)12.51億元，同比飆漲了1069%。
截至一季度末，合肥城建的資產(chǎn)負(fù)債率已升到83.57%，相比去年一季度末上升了10個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下歷史新高。
上半年或觸及盈虧臨界點(diǎn)
作為一家規(guī)模不算大的安徽本土房企，合肥城建拿地野心并不算小，尤其是當(dāng)?shù)貥鞘腥ツ暌患径妊杆俚纳郎兀鷿q了其拿地的熱情。
去年4月底，合肥市國(guó)土局集中推出了6宗地，最終全部高溢價(jià)率成交。其中就包括合肥城建拿下肥西的一幅地塊，溢價(jià)率292.1%，占地面積182.2畝，樓面地價(jià)10159.09元/平方米，拿地金額逾27億元。
此前，合肥城建給外界一種“小打小鬧”的地方國(guó)資房企印象，但隨著去年首單高價(jià)地落袋，其一舉成為業(yè)內(nèi)矚目的焦點(diǎn)。該房企一位高層彼時(shí)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“手上已經(jīng)沒(méi)現(xiàn)貨了?！?/p>
按公司公告，上述地塊的土地款由合肥城建自籌解決。值得一提的是，去年市場(chǎng)上資金成本較為便宜，促使上市房企加杠桿拿地，一時(shí)間地王頻出。記者梳理發(fā)現(xiàn)，2016年合肥城建先后拿下3個(gè)高價(jià)地，拿地金額約61億元，數(shù)量與金額均創(chuàng)下歷史之最，年初至今卻暫未拿地。
去年8月與12月，合肥城建分別向渤海銀行、興業(yè)信托借款6億元、12億元，年化利率5.8%、5.3%，期限均為2年。去年5月、6月與11月份，合肥城建向華夏銀行、建設(shè)銀行貸款融資總額3.23億元。截至去年年底，合肥城建授信額度50億元，融資余額30.38億元，融資成本區(qū)間為5.3%~5.8%。
記者注意到，合肥城建因今年一季度融資增加而導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本劇增5210.9萬(wàn)元，同比增幅897.4%，今年一季度實(shí)現(xiàn)凈利4285.8萬(wàn)元，同比下滑接近40%。
面對(duì)即將到來(lái)的半年報(bào)，合肥城建表述說(shuō)，其凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)同比去年的7010.4萬(wàn)元下滑50%~100%，這意味著該房企如果遭遇盈利能力最壞情況的話，可能會(huì)觸及盈虧臨界點(diǎn)。
合肥城建對(duì)外解釋說(shuō)，與上年同期相比，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模變化不大，由于銀行借款增加較多，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升，導(dǎo)致2017年1~6月利潤(rùn)下降較多。