核心結(jié)論：從代表性很強(qiáng)的二線城市長沙市場的情況來看，“限購限貸限離限售”的四限政策對交易影響很大，預(yù)計(jì)影響潛在顧客需求比例將由520前的19%擴(kuò)大至50%，預(yù)計(jì)價(jià)格漲幅已經(jīng)進(jìn)入頂點(diǎn)階段，在今年“金九銀十”或?qū)氐滓婍敚?0-11月份可能會開始回調(diào)，銷量的低點(diǎn)可能在2018年中出現(xiàn)。需要說明的是，這些還是在壓制交易（比如1萬以上每周簽約1套），而不是在改變需求（當(dāng)?shù)鼐用窀纳菩枨筮€是非常明顯的），這類型政策治標(biāo)不治本，類似的“限購限貸限售限離”四限政策在其余二線城市也全面推開，銷量下跌已經(jīng)開始，但是，就如認(rèn)為房價(jià)存在泡沫的人總在說一句話“房價(jià)不能漲到天上去，泡沫總有破裂那一天，請尊重市場規(guī)律！”我其實(shí)很想回一句，恰恰是因?yàn)椴蛔鹬厥袌鲆?guī)律，一次又一次的不讓市場供需得到自然調(diào)整和出清，才導(dǎo)致如此局面。
研究二線城市，長沙絕對有典型代表性，我們在去年剛調(diào)控時(shí)去調(diào)研過，之前的政策由于對外地人購房沒有嚴(yán)格限制，本地人可以無限制購房，因此我們認(rèn)為影響短期，但今年520之后，不但本地人限購兩套，外地人限購一套且產(chǎn)證滿兩年才可售，我們可以看到，520政策對長沙市場影響很大。這個(gè)在全國其他二線城市也一樣。
一、長沙市場基本面目前非常健康
從短期庫存、中期庫存（土地存量去化周期，3年土地供給-3年銷售的去化周期）、長期庫存（近幾年成交量比較供應(yīng)量+可以開發(fā)的土地）、人口（去年人口凈導(dǎo)入23萬）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展（人均可支配收入高于其他中部城市，由于有汽車、三一重工等支柱企業(yè)）等方面看，長沙庫存、新開工量、人口增速等基本面為歷年最好。
1、庫存非常健康
短期庫存：長沙短期庫存（拿預(yù)售證）只有300多萬方，去化周期只有3個(gè)月左右。可售面積還有240萬方左右，今年是第一次開盤，去年賣的是之前的尾貨。今年這2個(gè)項(xiàng)目加起來預(yù)計(jì)可賣30萬方，此外后面還有15號地塊準(zhǔn)備動工，會有新的推盤。
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中期庫存：橫向與主要核心城市對比，我們用土地加上近幾年的銷售綜合評估中期庫存是倒是第二。
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長期庫存：看最近幾年的成交量和最近幾年的供應(yīng)量相比較，即現(xiàn)庫存加上可以開發(fā)的土地（從土地投資端獲得），再除以人口平均數(shù)，得出長期庫存依然很少。長沙的戶均套數(shù)為1.2-1.3套。長沙人口統(tǒng)計(jì)偏少，實(shí)際上的戶均套數(shù)才1.1左右。
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開工庫存（開工-銷售周期）：2016年9月-2017年3月，長沙六區(qū)住宅新開工量為508萬平米，月均開工量為72.6萬平米。新開工量不足，供小于求的現(xiàn)狀短期內(nèi)不會逆轉(zhuǎn)。我們的工期從開工到銷售是6-7個(gè)月左右，但長沙的平均周期是10個(gè)月左右。根據(jù)長沙一年左右的開工周期，上市時(shí)間在18年下半年，銷售周期為18年下半年-2020年（以20萬㎡建面的地塊預(yù)計(jì)）
2.人口吸引力持續(xù)上升。去年長沙人口凈流入是23萬，這一部分的剛需會很大。北京、上海已經(jīng)做了人口指標(biāo)的調(diào)控，買房已經(jīng)買不到了，就算買進(jìn)去了也會有人被擠出來，總體比值不會變。而被指標(biāo)擠出來的人就會去珠三角或者二線城市。而長沙、武漢這樣的城市就類似一種人口的承接地。也就是說只要特大城市不繼續(xù)擴(kuò)張規(guī)模，二線城市會得到更多的需求。
3.人均可支配收入高. 長沙人均可支配收入比武漢、南昌、鄭州還要高，武漢需要2年追上長沙的人均可支配收入，而長沙只需1.5年就可以追上上海的人均可以支配收入。（經(jīng)統(tǒng)計(jì)2016人均可支配收入：武漢3.54萬元、長沙4.33萬元、上海5.43萬元）這個(gè)指標(biāo)是根據(jù)地稅、加財(cái)務(wù)和銀行居民存款余額獲得的，是統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)。
4.產(chǎn)業(yè)支撐，經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁。長沙有發(fā)達(dá)的重工業(yè)，廣汽、比亞迪、菲亞特、大眾、三一重工等大企業(yè)，另外有很多國家級產(chǎn)業(yè)園，吸引了大量百億級企業(yè)入駐。
二、四限調(diào)控對市場影響很大
520調(diào)控升級：50%-60%的潛在客戶被限購。318對購買的客群影響的占比為19%。按照客購買群劃分，成交客戶中戶籍所在地是長沙的占55.5%，外省的占10.7%，來自周邊地級市的占33.8%。按照客戶持置業(yè)次數(shù)劃分，首次占比57.32%，2次的占28.2%，3次及以上占比14.44%。本次520政策出臺后，50%-60%的客戶預(yù)期受到影響。
限購控制了成交規(guī)模、但無法抑制剛需：由于2010年前7090政策（90平米以下的占70%）的緣故，置換性需求一直很強(qiáng)烈，但現(xiàn)在限購一出，這批人就換不了房，需求被壓抑了，所以以后只要一放松，還會有很好的機(jī)會。雖然因?yàn)槟壳笆袌錾蠋齑嬗邢?，整體銷量不會有大的上升，一旦放松調(diào)控，預(yù)計(jì)價(jià)格會馬上上去，而地價(jià)也會保持一個(gè)上漲的趨勢?，F(xiàn)在長沙的土地供不出來，去年1-11月沒有什么供地，12月大概有200萬方的供地，然后今年1月份有一百多萬方的供地，2-4月也沒什么供地，解不了燃眉之急。
新房供給不足、二手房成交上升：一般情況下長沙二手房成交比一手是1：3（15年開始突然上升），也就是二手占整體25%左右。3-4月份曾經(jīng)出現(xiàn)二手房成交量是一手房的2倍的現(xiàn)象。因此今年上半年在長沙整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)最賺錢的就是二手房了，那時(shí)候長沙一手房供應(yīng)不足。最近一兩年里，二手房成交大概是一手房成交量的30%左右在15年之前二手房成交的占比一直是在12%-15%左右，但從15年下半年開始到16年全年二手房成交量在攀升。現(xiàn)在可以買賣的二手房大多是本地小開發(fā)商開發(fā)的，環(huán)境、資源、物管等整體品質(zhì)都比較差，如果是之前買的比較優(yōu)質(zhì)的房企開發(fā)的房子，售價(jià)可能比新房還貴。所以相對來說二手房是有下跌的空間的。比如萬科等品牌房企已經(jīng)出現(xiàn)一二手倒掛的現(xiàn)象。主要是因?yàn)槎址靠梢粤⒓慈胱?，孩子也可以立馬入學(xué)，新房不行。而且由于限賣政策，持有多套房子的炒房者也難以退出。改善型需求可能涌現(xiàn)：目前政策才剛出爐，目前未見明顯的變化。但按照客戶的意向來說，賣舊買新的需求會表現(xiàn)明顯，主要原因是當(dāng)年的70/90政策，戶型限制導(dǎo)致了目前大量的置換的需求。
尚東灣項(xiàng)目應(yīng)該是長沙最火的項(xiàng)目之一、由于調(diào)控出現(xiàn)退房情況：以前在龍湖一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月來300多批客戶，而我們現(xiàn)在的項(xiàng)目一天有400-500批客戶。項(xiàng)目到訪統(tǒng)計(jì)：我們做這里做了詳細(xì)的客戶來訪具體統(tǒng)計(jì)，其中4.26來了122批，4.27來了180批，4.28來了183批，4.29是周末來了482批，4.30來了507批，5.1來了267批。一般一批會是1-3個(gè)人，絕大部分都是自己住的剛需。 調(diào)控后對項(xiàng)目銷售的影響：以我們所在的尚東灣為例，由于我們上年開盤價(jià)比較低，目前政府限價(jià)6800元/平方米，實(shí)際價(jià)格（周邊）估計(jì)可以達(dá)到9000-1萬元/平方米，即意味著只要能買到就能凈賺3000元/平方米。因此我們只能采取配額搖號的方式，杜絕關(guān)系戶，這種操作方式引起媒體一些負(fù)面消息（例如“惡意降價(jià)”之類的攻擊），這導(dǎo)致了一部分客戶退房，給項(xiàng)目銷售帶來很大的麻煩。但實(shí)際上每個(gè)退房都會有更多的客戶搶購，并未對回款造成很大的影響。 購房資格多部門審核，周期較長：目前購房要涉及到多個(gè)部門聯(lián)合審批，沒有通過虛假申報(bào)轉(zhuǎn)空子的空間，例如住建部（審查全國有沒有多套房）、房管局、民政部（婚姻狀況）、銀監(jiān)會等，需要層層審批。購房者要按要求先把資料交齊，然后交給戶籍部門審核，之后再交給住建部等一共要經(jīng)過3個(gè)部門的審批，確認(rèn)資格后再返回給開發(fā)商簽約，審核非常嚴(yán)格。這些流程需要一定時(shí)間。有一部分退房客戶是由于認(rèn)購后發(fā)現(xiàn)申報(bào)材料不實(shí)（實(shí)際上不具備購房資格）。
三、銷量的低點(diǎn)可能在2018年出現(xiàn)
資金面周期，房價(jià)和M1高度相關(guān)：房地產(chǎn)是對資金要求較高的行業(yè)，我們可以看到一線房價(jià)與M1增幅是同步的，但是二線城市比M1滯后6-9個(gè)月，長沙房價(jià)滯后6-8個(gè)月。2017年M1同比增速一度下行，資金最寬松的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)過去，地產(chǎn)2017年前三季度仍維持向好的趨勢，我們認(rèn)為長沙價(jià)格同比會在四季度逐步下調(diào)。
美聯(lián)儲加息，加速資本外流，讓房地產(chǎn)雪上加霜。每一次美聯(lián)儲的加息，都伴隨著全球性危機(jī)。最直接的影響是導(dǎo)致新興經(jīng)濟(jì)體的資本外流，融資難度加大。美聯(lián)儲第六輪加息在2015年12月啟動。在2015年12月美元加息后，中國進(jìn)行了大規(guī)模的信貸刺激，這也帶來了中國房地產(chǎn)市場最火爆的2016年，全年房地產(chǎn)銷售額歷史首次超過10萬億。2017年，加息對房地產(chǎn)的負(fù)面影響肯定是超過歷史過去的。特別是在2016年的系列政策推動下，中國房地產(chǎn)自身也已經(jīng)到了調(diào)整的邊緣。目前基本形勢是，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房價(jià)暴漲，流動性過剩，無再次釋放流動性的空間和可能性；基于民生要求，2017-2018年，收縮流動性是主旋律。
地產(chǎn)銷售3年一周期、今年金九銀十房價(jià)漲幅見頂、2018年中銷量見底：行業(yè)3年一個(gè)小周的特征非常明顯，2005-2008-2011-2014-2017年，為歷年小周期量價(jià)低點(diǎn)（小周期低點(diǎn)）本輪小周期來看，2015年至2016年四季度為量價(jià)齊升階段，進(jìn)入17年一季度，重點(diǎn)城市成交開始同比負(fù)增長，預(yù)計(jì)2017年基本面將進(jìn)入量價(jià)齊跌階段。長沙的周期是3-3.5年時(shí)間，根據(jù)這個(gè)周期推算，預(yù)計(jì)本次漲幅見底在2018年中。長沙目前處于價(jià)格漲幅頂點(diǎn)階段，預(yù)計(jì)在今年“金九銀十”見頂。10-11月份可能會回調(diào)。銷量的低點(diǎn)可能在2018年。