隨著金融去杠桿與經(jīng)濟防風(fēng)險的逐步深化，各地樓市調(diào)控也正在“漸入佳境”。據(jù)統(tǒng)計，自2016年四季度以來，全國超55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計超160次，樓市調(diào)控層層加碼，目前已進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”。
樓市調(diào)控的不斷升級，讓熱點地區(qū)的房價有了些許松動的跡象，在二手房占整個樓市成交量大頭的北京，相關(guān)統(tǒng)計顯示，4月，二手住宅網(wǎng)簽16902套，環(huán)比減少35%，同比減少36%，二手住宅的成交均價為59564元/平米，相比3月下降6.8%，順義、房山等郊區(qū)下降幅度超過一成。5月上半月，北京二手住宅共網(wǎng)簽4817套，環(huán)比4月下半月又下降45.3%。
不僅如此，樓市調(diào)控似乎并沒有絲毫松動的跡象，而且在部分地區(qū)仍在繼續(xù)加碼，4月底，北京樓市又迎來定向加息，部分商業(yè)銀行新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；與此同時，上海、廣州和深圳的部分商業(yè)銀行也收緊了房貸的優(yōu)惠力度，上海首套房貸利率由9折上調(diào)至95折甚至基準(zhǔn)。
相比于限購、限價等手段，房貸利率上浮威力顯然更大，其對樓市殺傷力堪比調(diào)控中的“核彈”，以貸款100萬、30年、等額本息為例，基準(zhǔn)利率1.2倍與基準(zhǔn)利率相比，月均還款相差611元，總利息相差22萬。對于一線城市動輒500萬以上的一套商品房來說，利率上浮對購房者月均還款壓力無疑是十分顯著的。
2017年以來，維護金融安全已上升至政治局會議高度，“一行三會”紛紛出重拳進行金融整肅，市場綜合利率顯著提升，因而在金融去杠桿背景下，市場的資產(chǎn)荒已逐步演變?yōu)樨搨?。具體來說，2016年市場上流動性較為充沛，利率也較低，無論是貨幣市場、商品市場還是樓市，大家都愿意以加杠桿方式去追逐一些回報率并不高的資產(chǎn)；但2017年起，央行在公開市場累計凈回籠資金量明顯大于凈投放資金量，并提高了MLF、SLF等貨幣工具的利率，銀監(jiān)會更是一口氣連出8道金牌重點打擊金融空轉(zhuǎn)。
央行貨幣放水的總閘門稍稍擰緊了一下，大型商業(yè)銀行的頭寸緊接著就吃緊，而從大型商業(yè)銀行放出的同業(yè)資金也就隨之減少且利率上浮，在整個市場上則表現(xiàn)為流動性持續(xù)的緊張。在2016年，企業(yè)新發(fā)債利率基本在4.3%左右，且供不應(yīng)求，而在2017年4月份，新發(fā)公司債平均票面利率已升至5.68%，雖為近兩年來的最高值，但也只有信用較好的公司才能發(fā)行，而AA級城投債發(fā)債成本已升至7%附近，發(fā)債成本的提升讓很多公司甚至取消了發(fā)債。能較好的反應(yīng)市場流動性水平的10年期國債期貨收益率5月中旬已逼近3.7%關(guān)口。
在市場流動性持續(xù)吃緊、銀行負債成本持續(xù)上升的背景下，目前一線城市樓市的定向加息毫無疑問的會很快傳導(dǎo)至二三線城市，最終市場房貸利率會出現(xiàn)明顯的提升。據(jù)統(tǒng)計，全國首套房平均貸款利率今年以來已連續(xù)4個月上升，4月末已升至4.5%，在全國35個城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升。
市場流動性趨緊不僅會增加購房者的負擔(dān)，同樣會增加開發(fā)商的資金成本，房地產(chǎn)開發(fā)屬資本密集型行業(yè)，一面是政府限價，一面是資金成本大幅上升，最終侵蝕的是利潤，“不拿地等死，高價拿地找死”同樣困擾地產(chǎn)商，可以斷言，地產(chǎn)商未來兩年的日子注定不會太好過。雖然近期公布的房地產(chǎn)開發(fā)投資與地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增速仍在上漲，但研究顯示，以上兩項數(shù)據(jù)相對于調(diào)控政策一般會滯后3-5個月，也就是說年中兩項指標(biāo)預(yù)計會出現(xiàn)下降。預(yù)計今年年底，開發(fā)商受困于不斷提高的資金成本，急于回籠資金也會迫使其加速銷售。不僅如此，作為樓市長效機制的一部分，熱點城市也紛紛提高了土地供給幅度，針對剛需的自住房供給也大幅增加，這樣可以分流一部分商品房的需求。
綜上，無論是從需求方還是供給方，樓市降溫都是必然。當(dāng)然，根據(jù)商品房市場化的10余年的經(jīng)驗來看，每次樓市調(diào)控后三年內(nèi)都會因拉動經(jīng)濟需要而放松調(diào)控，導(dǎo)致的結(jié)果是迎來新一輪暴漲，因而有人就得出了每次調(diào)控都是下手的好時機的結(jié)論。
但此次與以往存在一個重大的不同是不能忽視的，這就是美國進入加息周期。過往10年正好是美國貨幣擴張的10年，我國外向型經(jīng)濟的特點讓我們積累了近4萬億美元的外匯儲備（2014年中期），并形成了以外匯占款為基礎(chǔ)貨幣的主要發(fā)行方式。但資產(chǎn)價格的快速上漲和金融業(yè)的過快發(fā)展侵蝕了實體經(jīng)濟的投資回報率，使得經(jīng)常項目與資本項目雙順差的格局在2015年后轉(zhuǎn)為一順一逆（資本項目逆差），對應(yīng)外匯占款呈逐漸減少的態(tài)勢，央行也就不得不開發(fā)PSL、MLF、SLF等新型貨幣工具發(fā)行基礎(chǔ)貨幣。一旦貨幣工具發(fā)行收縮那么基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量就會減少，對應(yīng)央行資產(chǎn)負債表也會隨之“縮表”，在我國仍以間接融資為主要途徑前提下，銀監(jiān)會對銀行業(yè)監(jiān)管的升級則會壓制貨幣乘數(shù)的擴張，因而金融去杠桿背景下未來廣義貨幣同比增幅也會下降。
隨著美國加息頻率的加快，我國貨幣政策是不可能也不允許繼續(xù)寬松下去的，否則資本流出壓力將大增，好不容易壓下來的人民幣匯率貶值壓力也會再起，唯一的辦法就是收縮貨幣并跟著美聯(lián)儲加息節(jié)奏提高市場利率。根據(jù)聯(lián)邦公開市場委員會早前的聲明，2017、2018美聯(lián)儲預(yù)計加息6次以上，2019年將加息2次以上，預(yù)計美聯(lián)儲利率將可能達到3.5%左右。如此一來，最保守估計未來我國房貸利率也將達到6%以上，也就是說樓市的定向加息其實才剛剛開始，未來調(diào)控即使放松，還貸壓力的大幅上漲仍是壓制房價的一個重要因素。近期，環(huán)京熱點地區(qū)樓市由于投機色彩濃重目前已快速降溫。
因而，在樓市調(diào)控的“大招”逐漸登場之際，買房還是謹慎為好！