5月23日晚，北京住建委官方公眾號(hào)“安居北京”發(fā)布“關(guān)于3·26商住新政的補(bǔ)充說(shuō)明”（以下簡(jiǎn)稱補(bǔ)充說(shuō)明）。該說(shuō)明對(duì)商住限購(gòu)執(zhí)行細(xì)則進(jìn)一步明確。
該說(shuō)明明確了三點(diǎn)。第一，在政策執(zhí)行前，已取得預(yù)售許可證、有實(shí)際成交并完成網(wǎng)簽的商辦類(lèi)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商可保持現(xiàn)有設(shè)施，已購(gòu)買(mǎi)的商辦類(lèi)房屋，購(gòu)房者可保持現(xiàn)有設(shè)施；第二，已購(gòu)買(mǎi)的商辦類(lèi)房屋，可出租，且不限定出租對(duì)象，也可銷(xiāo)售，但購(gòu)房人應(yīng)符合政策要求；第三，中介機(jī)構(gòu)可代理商辦類(lèi)房屋的出租、出售業(yè)務(wù)，但不得以任何方式宣傳此類(lèi)房屋可用于居住或者其具備居住功能。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，“嚴(yán)格執(zhí)行‘326’政策、兼顧購(gòu)房者合理利益”是此次執(zhí)行口徑確定的大原則。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即326政策紅線不能越，但要兼顧已購(gòu)房人群的合理利益。
不過(guò)，針對(duì)中介可繼續(xù)租售商住這一細(xì)則，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者詢問(wèn)了多家中介，目前得到的答復(fù)均是，“保持觀望，暫時(shí)不操作商住類(lèi)物業(yè)，”記者在鏈家網(wǎng)上也沒(méi)有看到商住類(lèi)物業(yè)掛牌。
細(xì)則明確
5月23日出臺(tái)“補(bǔ)充說(shuō)明”從更加人性化的角度兼顧了已購(gòu)買(mǎi)商住類(lèi)物業(yè)人群的居住權(quán)益。
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京市的商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類(lèi)項(xiàng)目）進(jìn)行監(jiān)管，其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的限制措施，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河。公告要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類(lèi)項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織。公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷(xiāo)售的商辦類(lèi)項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1.名下在京無(wú)住房和商辦類(lèi)房產(chǎn)記錄的。2.在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。
5月23日的“補(bǔ)充說(shuō)明”仍然繼續(xù)執(zhí)行3月26日政策，但進(jìn)一步保障和明確了商住類(lèi)物業(yè)人群權(quán)益。陳志表示，商辦類(lèi)房屋雖然本身并不是居住屬性，但鑒于部分商辦類(lèi)房屋的購(gòu)房者，購(gòu)買(mǎi)后確實(shí)已經(jīng)住進(jìn)去，所以這次執(zhí)行口徑對(duì)于這些購(gòu)房者的利益還是照顧了。換句話說(shuō)，已購(gòu)的商辦類(lèi)房屋不會(huì)拆除那些居住設(shè)施，出租的話也不會(huì)限制不讓租給個(gè)人，也就是說(shuō)以前怎么用，現(xiàn)在還是怎么用，沒(méi)有改變。這里面透出一個(gè)原則，就是商辦類(lèi)房屋如果現(xiàn)在是用來(lái)住的，還可以繼續(xù)住。但如果是拿來(lái)投資炒房的，再出售必須要符合限購(gòu)。這就將購(gòu)買(mǎi)商辦是解決購(gòu)房人自身問(wèn)題，和去投資炒房這兩種情況區(qū)分開(kāi)。合理的需求政府予以照顧；投資投機(jī)、靠倒商辦來(lái)賺錢(qián)的堅(jiān)決遏制。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策更加人性化，雖然從內(nèi)容看，與之前調(diào)控政策要求并無(wú)區(qū)別，但基本明確了政策的主要方向是遏制增量，對(duì)存量，特別是小業(yè)主已經(jīng)使用的存量暫做引導(dǎo)。所以這應(yīng)該說(shuō)是調(diào)控的相對(duì)人性化之處。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，北京此次出臺(tái)類(lèi)似說(shuō)明，也是為了讓當(dāng)前的商住政策更具有可操作性，尤其是一些已經(jīng)入住的商住項(xiàng)目，通過(guò)此類(lèi)說(shuō)明，對(duì)于后續(xù)住房交易和持有等會(huì)有一個(gè)較為積極的管制作用和引導(dǎo)作用。
商住新增量受影響最大
除了明確細(xì)則，北京此次出臺(tái)該政策，也給不少商住類(lèi)購(gòu)房者一顆“定心丸”。此前，北京市則多次針對(duì)商辦類(lèi)物業(yè)進(jìn)行整頓規(guī)范。
根據(jù)公開(kāi)報(bào)道，鏈家相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，“近期，北京鏈家主動(dòng)開(kāi)展了全面的合規(guī)整治工作，以優(yōu)化店面資源配置，加強(qiáng)所有店面管理和規(guī)范，啟動(dòng)了部分門(mén)店的關(guān)閉，主要包括三類(lèi)，其中最多的是原來(lái)在商辦小區(qū)的中介門(mén)店；其次是一層居住類(lèi)改商業(yè)出租的門(mén)店；第三部分是主營(yíng)高價(jià)二手房的門(mén)店。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)已累計(jì)關(guān)閉近87家門(mén)店，其中商辦44家，熱點(diǎn)樓盤(pán)區(qū)域9家。”
不僅鏈家，包括我愛(ài)我愛(ài)等不少中介也紛紛關(guān)閉了商辦小區(qū)附近門(mén)店。中介經(jīng)紀(jì)人也對(duì)商辦類(lèi)物業(yè)掛牌銷(xiāo)售等行為持有觀望態(tài)度。
此外，其他城市針對(duì)“類(lèi)住宅”即商住類(lèi)物業(yè)拆除上下水等行為，也引起了北京市購(gòu)房者的恐慌。此次執(zhí)行細(xì)則兼顧了已購(gòu)人群的居住權(quán)益。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策第一點(diǎn)表明，對(duì)于當(dāng)前已經(jīng)有過(guò)實(shí)際成交的商辦項(xiàng)目，可以采取保留設(shè)施的規(guī)定，這樣做也是為了防范模棱兩可的做法出現(xiàn)。比如嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，部分設(shè)施是違規(guī)的，但是因?yàn)槔锩婊蛴袠I(yè)主已經(jīng)入住，或者設(shè)施本身已經(jīng)投入了一些成本，所以類(lèi)似設(shè)施保留的做法也是為了盡量使得此類(lèi)項(xiàng)目順利過(guò)渡，防范各類(lèi)扯皮。政策第二點(diǎn)表明，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的商辦類(lèi)項(xiàng)目，可以采取出租的方式，因?yàn)樘岬搅藳](méi)有明確出租對(duì)象，所以可以理解為出租給個(gè)人的表述，這其實(shí)是相對(duì)有所寬松，但也和近期的租賃市場(chǎng)的政策是吻合的。但對(duì)于銷(xiāo)售，則還是守住了原有的政策底線，即銷(xiāo)售個(gè)人可以，但個(gè)人需要滿足3月26日的限購(gòu)政策。不過(guò)從實(shí)際情況看，其實(shí)也不太會(huì)有人去購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)商辦項(xiàng)目了，畢竟流動(dòng)性已經(jīng)很糟糕了，出租反而是最好的出口。政策第三點(diǎn)表明，中介后續(xù)依然可以代理此類(lèi)業(yè)務(wù)，但不允許涉及到居住等含義。這句的表述是帶有規(guī)勸性的，即不要誤導(dǎo)購(gòu)房者。當(dāng)然實(shí)際情況是，購(gòu)房者對(duì)于此類(lèi)產(chǎn)品當(dāng)前的政策內(nèi)容其實(shí)也是有一定的了解，所以中介本身各類(lèi)誤導(dǎo)的意義也已經(jīng)不大了，而中介更多是要配合當(dāng)前樓市管控思路和導(dǎo)向，不能散布虛假信息和做違規(guī)銷(xiāo)售。
張大偉表示，該政策對(duì)小業(yè)主來(lái)說(shuō)算是好消息，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，則未必。從調(diào)控方向看，這一輪的原則依然是人口疏解與去投資化，新的說(shuō)明文件有利于維持市場(chǎng)基本穩(wěn)定，而且也繼續(xù)對(duì)企業(yè)持有的商辦類(lèi)物業(yè)去除居住功能加碼調(diào)控。他認(rèn)為，商住市場(chǎng)未來(lái)新增量受到的影響最大。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：自3月26日以來(lái)近2個(gè)月時(shí)間內(nèi)，北京商辦市場(chǎng)徹底冰凍，實(shí)際市場(chǎng)成交跌幅99.9%，市場(chǎng)接近零成交。