房企進(jìn)入了高負(fù)債時代，房奴進(jìn)入了高焦慮時代。用這句話形容現(xiàn)在中國的樓市，再合適不過。
房奴們的焦慮在于，在不斷限購限貸的今天，老百姓購房的難度實際上并沒有因此大幅降低。是的，樓市如今是被打壓了，但請問現(xiàn)在你買房是變得更容易還是更困難了？
表面上看，全國平均的房價收入比從去年的7.4倍有望回落到7.2倍。貌似房價略有下降，但是與此同時，購房貸款利率的大幅上調(diào)。中、農(nóng)、工、建、交等主要銀行都在近一個月內(nèi)提高了北上深的房貸利率，一線城市普遍將利率折扣由9折上調(diào)至9.5折，二線城市優(yōu)惠利率9.5折占比上升，部分銀行已上調(diào)至基準(zhǔn)利率。
房價表面上略有下降，而一旦加上貸款利率提高的因素，便會明顯的加重按揭人的負(fù)擔(dān)，讓沒錢的人更買不起房。而且購房成本越到后面會越高，今天不買，以后怕是更買不起。但如果現(xiàn)在買了，假如將來房價回落，自己就很可能會變成負(fù)資產(chǎn)。房奴的選擇困難由此產(chǎn)生。
購房者在猶豫，房產(chǎn)市場的交易活躍度也在轉(zhuǎn)冷。根據(jù)CREIS數(shù)據(jù)顯示，2017年4月主要城市房地產(chǎn)成交面積同比下降21.75%，隨著利率和限購政策不斷收緊，成交量的下跌還將持續(xù)。相應(yīng)的，不少城市的房屋庫存出現(xiàn)上升，例如蚌埠庫存增加了14.8%，寧波庫存環(huán)比上升11.4%。
樓市交易活躍度的普遍下降，說明強(qiáng)大的限購政策已經(jīng)讓習(xí)慣了投資房產(chǎn)的老百姓不敢買房，也買不起房了。這是購房者焦慮的根源。但就在成交量下跌的同時，房企的焦慮感也越來越強(qiáng)，甚至超過了購房者的焦慮程度。
據(jù)媒體統(tǒng)計，中國城市的房價已經(jīng)在2017年全面陷入了停滯，預(yù)計全年的房價將出現(xiàn)一位數(shù)下跌，規(guī)模較大的開發(fā)商銷售額下降將在10%左右。這不是一個好的信號。對房企來說，賣房的價格減低，賣房的速度減慢，在商業(yè)上都會產(chǎn)生致命的后果。
實際上，如果無法按照既定價格在短期內(nèi)賣掉足夠數(shù)量的房屋，就意味著房企手里沒有足夠的現(xiàn)金流。房企手中現(xiàn)金不足，后果很嚴(yán)重，因為這些現(xiàn)金都是要還給銀行的。如果房企們普遍都在某一時間內(nèi)還不起欠債，那就標(biāo)志著系統(tǒng)性金融危機(jī)的到來。
那么，中國的房企究竟負(fù)了多少債，給購房者挖了多大的坑呢？一言以蔽之，負(fù)債挖的坑又深又大，難以填滿。
中國的房企多年以來都是這個套路：看面子都是土豪，看里子全是負(fù)債。負(fù)債比率如能控制在合理范圍內(nèi)，倒也不會出現(xiàn)大問題，但是近兩年，房企這種“表里不一”的趨勢愈發(fā)加劇，增高的負(fù)債也逐漸引發(fā)了擔(dān)憂。據(jù)媒體的披露，內(nèi)地142家地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總量接近3.4萬億。
具體來說，例如中國恒大在去年的借款就達(dá)到5350億，凈負(fù)債率119%，又比如綠地在去年的凈債權(quán)益比一度接近300%。而目前全國上市房企的平均負(fù)債率，也已經(jīng)高達(dá)96%。對比一下2010年的數(shù)據(jù)，當(dāng)年房企平均的負(fù)債率只有74.5%?？梢哉f，這些年的房企向銀行借錢是越來越多，產(chǎn)生的風(fēng)險越來越大。
借這么多錢的原因，是因為要搞擴(kuò)張。像是恒大這類龍頭房企，目前依然在拼命的搞新項目開發(fā)，盡管去年他們已經(jīng)手握2.29億平方米的優(yōu)質(zhì)土地儲備，但今年恒大依然在南昌、無錫、杭州等二三線城市補(bǔ)充項目。其他的大房企如綠城、碧桂園、中海、華潤等等也都在補(bǔ)庫存。例如中海在今年1到4月的土地儲備金額就同比增加了710%。眾所周知，補(bǔ)倉越多，欠債就越多。
樓市政策在去庫存，房企卻在補(bǔ)庫存，一邊挖坑，一邊填土。最后被玩死的，是廣大的購房者以及整個地產(chǎn)行業(yè)。
欠債多了，總有還不上的一天。實際上，房企的債務(wù)出現(xiàn)違約以及各種相關(guān)問題，在近幾年已見諸新聞。前幾年，河北邯鄲房產(chǎn)業(yè)就發(fā)生過債務(wù)危機(jī)，H股上市的佳兆集團(tuán)也出現(xiàn)過貸款違約。當(dāng)然，比起過去，我們更關(guān)心現(xiàn)在。今天發(fā)生債務(wù)違約事件的幾率有多大呢？根據(jù)今年初香港投資研究集團(tuán)對媒體的說法“中國負(fù)債較為嚴(yán)重的開發(fā)商正處在刀鋒邊緣”。
處在“刀鋒邊緣”的房企，對于購房者來說將意味著什么？
我們知道，在房地產(chǎn)開發(fā)的貸款環(huán)節(jié)，主要是以土地和在建工程作為抵押擔(dān)保的貸款。這些貸款的還款來源，很重要的一部分就是來自于開發(fā)項目未來產(chǎn)生的現(xiàn)金流，另外也包括土地和在建工程本身的價值。
換句話說，當(dāng)開發(fā)商貸款開發(fā)完土地之后，在還款期限內(nèi)盡快盡多的高價賣出房子，是獲得現(xiàn)金來源的重要手段，這一筆資金，無論對于房企自身還是房企的債權(quán)人銀行而言，都非常的重要。
這意味著，當(dāng)你拿著現(xiàn)金到售樓處買下房產(chǎn)時，其實你在幫房企還債，同時也在幫助銀行收回貸款，減小了系統(tǒng)性風(fēng)險爆發(fā)的可能。這也就可以解釋為什么現(xiàn)在開發(fā)商在三四線的新樓盤要人為制造很多促銷噱頭。像是對外宣傳說什么房屋供不應(yīng)求、搖號購房、捂盤漲價等等戲碼。他們不希望看到房價出現(xiàn)下跌，或是銷售量低迷，這都可能使得房企無法及時償還貸款，造成銀行方面極大的債務(wù)風(fēng)險。
因此，千萬別著了他們的道。你必需清楚的意識到：在購房以前，你并不欠任何人的錢；而房企在賣出房子以前，一屁股都是欠債。賣房的其實遠(yuǎn)比買房的心慌啊，你急什么呢。
心慌的地產(chǎn)商于是進(jìn)入了三四線城市搞開發(fā)。以今年4月某機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)為例，據(jù)統(tǒng)計，一線城市的商品房銷售面積同比減少41.3%，二線城市減少37.8%，而在調(diào)查取樣的三四線城市，商品房銷售面積不但沒下降，反而是同比上升21.8%。
瘋狂的三四線地產(chǎn)開發(fā)，背后其實也是和房企的債務(wù)有關(guān)。
目前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款的抵押率一般在70%以下，也就是說，只要地價和在建工程價格下跌不超過30%，即便是在開發(fā)商暫時無法用現(xiàn)金還款的情況下，銀行也能通過處置抵押物來收回資金。所以，房企必須要保證房價和地價不跌，而且土地還得持續(xù)賣，持續(xù)開發(fā)。用新開發(fā)的項目作為抵押品，來擔(dān)保之前的欠債。在這種玩法之下，房企就必然是無度開發(fā)，瘋狂拿地，以債養(yǎng)債，以地養(yǎng)債。
此一趨勢目前還無法主動停止下來。畢竟，現(xiàn)在地方政府債務(wù)也很嚴(yán)重，要靠出讓土地來還錢，因此并不會停止與地產(chǎn)商的合作。
據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，今年4月大陸三百個城市的土地出讓金同比增加35%，環(huán)比增加8%，其中重點50個城市出讓土地金額達(dá)到7600億元，上漲53%……地方政府依然在賣地，房企在圈地。這和我們過去熟悉的地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沒有本質(zhì)的不同，而且勢頭還更猛了。
現(xiàn)在知道國際信用評級機(jī)構(gòu)為啥下調(diào)中國的評級了嗎？目前的企業(yè)債、地方政府債連成一片，體量巨大，而還債的一部分任務(wù)，就肩負(fù)在了樓市的購房者和股市的散戶身上。這個債務(wù)的償還基礎(chǔ)，顯然并不是那么牢靠。你說，這揪心的情況能不引發(fā)國際投資者的擔(dān)憂嗎。
實際上，在穆迪下調(diào)中國信用評級之前。另一個評級機(jī)構(gòu)惠譽（Fitch）早先已警告過：中國企業(yè)債的風(fēng)險已經(jīng)非常高，某些企業(yè)對海外發(fā)行的債券最后根本不可能兌現(xiàn)。在這些垃圾級的公司中，有相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)開發(fā)商?？磥恚瑖H投資者早已摸清房企的底細(xì)了，只是內(nèi)地的不少購房者，還在盲目的相信房企的宣傳。
按照某外媒的說法，目前的中國經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)了一種“借債上癮”的癥狀，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得尤其突出。瘋狂借債的背后，是持續(xù)的土地開發(fā)。土地財政、地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的套路還延續(xù)?；咎茁凡蛔兊那闆r下，房子仍然不是用來住的，而是用來還債的。你付錢，他還債，這樣的活雷鋒房奴們難道還想繼續(xù)當(dāng)嗎？
中國的樓市，從頭至尾就是一場龐氏騙局。房企交出了第一棒，然后棒子不斷的往下專遞……之所以到現(xiàn)在這場騙局還沒有破滅，那是因為接盤的人實在太多，從企業(yè)到個人，房價的接力棒一直在不停的傳啊傳，根本停不下來。最后大家都被繞了進(jìn)去，成為這場騙局的利益共同體。
我們常聽到，“老鄉(xiāng)別走”的呼聲在股市回響，現(xiàn)如今這聲音又來到樓市。不過，老鄉(xiāng)經(jīng)過這么多年折騰下來，已經(jīng)沒錢或者不想玩了。等老鄉(xiāng)們都摸清套路的那天，樓市就只剩投機(jī)者自己和自己玩，這場樓市的泡沫游戲，便到了無以為繼的時候。(原標(biāo)題：房企債臺高筑，現(xiàn)在買房等于替別人還債)