增加海外購(gòu)房者的成本 悉尼樓市傷得起嗎？

    六月的第一天，新州政府宣布，要將外國(guó)投資者附加稅從4%提高一倍至8%，將每年繳納的土地稅從0.75%提高到1%，并于下月1日起開(kāi)始實(shí)施新政。

　　該政策的目的有兩個(gè)，一是增加海外購(gòu)房者的成本，減少海外購(gòu)房者對(duì)本國(guó)置業(yè)者的“擠出效應(yīng)”。二是讓“富有”的海外買(mǎi)家來(lái)“補(bǔ)貼”本國(guó)置業(yè)者。據(jù)新州政府估算，在未來(lái)四年，新州向海外買(mǎi)家增收的稅費(fèi)可能為二十億澳元，這筆錢(qián)將用來(lái)補(bǔ)貼本地的首次置業(yè)者。首次置業(yè)者購(gòu)置價(jià)格在65萬(wàn)澳元以下的二手房將可免除印花稅，首次置業(yè)者補(bǔ)貼金額也將有一定程度的提高。

　　新州政府將“重拳”揮向海外購(gòu)房者，其實(shí)并不令市場(chǎng)感到非常意外。5月份特恩布爾公布聯(lián)邦預(yù)算案時(shí)就曾宣布要對(duì)海外購(gòu)房者加稅?，F(xiàn)在新州政府的新政只是另一只靴子終于落地而已。

　　在澳洲的樓市，源源不斷而來(lái)的中國(guó)買(mǎi)家一度支撐著看多者的信念。因此接下來(lái)最值得關(guān)注的問(wèn)題是：“打擊”海外買(mǎi)家的購(gòu)房新政會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　5月24日，澳財(cái)政司司長(zhǎng)John Fraser參加了悉尼召開(kāi)的股票經(jīng)紀(jì)和財(cái)務(wù)顧問(wèn)協(xié)會(huì)會(huì)議，并在會(huì)議上做了發(fā)言。這條新聞并未引起過(guò)多關(guān)注，但是Fraser在講話說(shuō)披露的數(shù)據(jù)值得關(guān)注。

　　Fraser稱， 截止到目前的過(guò)去一年中，外國(guó)投資審查委員會(huì)(FIRB)收到的來(lái)自中國(guó)投資者的房產(chǎn)投資申請(qǐng)比前一財(cái)年下降了60%。在2016財(cái)年全澳的外國(guó)投資購(gòu)房申請(qǐng)為4萬(wàn)個(gè)，而今年會(huì)降至1.5萬(wàn)個(gè)。

　　Fraser將這一下降稱為“銳減”(steep fall)，并表示其中主要原因是中國(guó)政府限制資本外流及收緊信貸的政策。

　　現(xiàn)在，新州對(duì)外國(guó)購(gòu)房者加稅，無(wú)異于再給市場(chǎng)吹來(lái)一場(chǎng)強(qiáng)勁的冷風(fēng)。上調(diào)稅費(fèi)后，如果購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)格為80萬(wàn)澳元(約合人民幣400萬(wàn)元)的房產(chǎn)，外國(guó)買(mǎi)家的納稅額約為9.5萬(wàn)澳元(約合人民幣47萬(wàn)元)，比本地首次置業(yè)者多付6.4萬(wàn)澳元(約合人民幣32萬(wàn)元)的稅。

　　Richlink Capital 嘉富誠(chéng)基金公司(澳洲)CEO Stuart Keighran對(duì)《澳華財(cái)經(jīng)在線》表示，新州政府將外國(guó)購(gòu)房者印花稅提高一倍，新州即成為全澳印花稅最高的地區(qū)。雖然5月最后一周的數(shù)據(jù)表明悉尼房?jī)r(jià)略有下降，但總的來(lái)看，悉尼樓市發(fā)展動(dòng)力強(qiáng)勁，悉尼仍是世界舞臺(tái)上公認(rèn)的全球化城市。

　　在Keighran看來(lái)，新州政府在處理樓市問(wèn)題上，更合理的做法是降低補(bǔ)貼，減少審批環(huán)節(jié)，增加房屋供給和提供更有效的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方案，只有從供給和需求兩方面著手，才能給樓市降溫。Stuart Keighran在股權(quán)和房地產(chǎn)投資領(lǐng)域有25年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。

　　澳洲房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)AC集團(tuán)董事Esther Yong說(shuō)，澳洲政府過(guò)于激進(jìn)的新政會(huì)嚇跑外國(guó)投資者。

　　“政策每年變化都很大，投資者可能會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)國(guó)家投資的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高?！彼f(shuō)。

　　而外國(guó)投資者對(duì)于“抬高”澳洲房?jī)r(jià)起了多大作用，也存有爭(zhēng)議。根據(jù)澳大利亞財(cái)政部的一份研究，從2010年中期到2015年初，外國(guó)投資者的需求使悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)每個(gè)季度上漲80-122澳元，而在同期這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)每季度漲幅為1.28萬(wàn)澳元。許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家將澳洲近年來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因歸于本國(guó)投資者，他們利用慷慨寬松的稅收政策從房產(chǎn)投資中獲利。澳洲本國(guó)房產(chǎn)投資者購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)占去了整個(gè)市場(chǎng)的四成。

　　相比于外國(guó)房產(chǎn)投資者，本國(guó)房產(chǎn)投資更令業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂。機(jī)構(gòu)投資基金JCP就在近期警告，只還利息類(lèi)房貸可能成為澳洲版次級(jí)貸。一些借款人的房貸是家庭收入的6倍，那些貸給年輕家庭及其他杠桿率過(guò)高的借款人的按揭貸款，一旦違約將使澳洲四大銀行的股價(jià)蒸發(fā)20%。

　　過(guò)去5年來(lái)悉尼房?jī)r(jià)上漲了75%。根據(jù)房產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，5月份悉尼房?jī)r(jià)下跌了1.3%，已是繼4月之后連續(xù)第二個(gè)月下跌。有評(píng)論人士認(rèn)為，盡管跌幅較小，但樓市中的分化已愈加明顯。悉尼的獨(dú)立屋價(jià)格變動(dòng)不大，但公寓價(jià)格松動(dòng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)。去年下半年，悉尼非獨(dú)立屋的建設(shè)許可下降了30%?，F(xiàn)在新州政府要對(duì)海外購(gòu)房者課以重稅，恐怕新建公寓價(jià)格會(huì)進(jìn)一步下挫。