5月23日晚，北京市住建委官方公眾號“安居北京”發(fā)布了“關(guān)于3·26商住新政的補(bǔ)充說明”，對商住限購執(zhí)行細(xì)則進(jìn)一步明確。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志表示，補(bǔ)充說明的原則是：3·26政策紅線不能越，但也要兼顧已購房人群的合理利益。
事實(shí)上，“3·26新政”公布后，已經(jīng)給市場帶來了相當(dāng)大的影響。公開數(shù)據(jù)顯示，3月27日-4月2日的一周，北京商住公寓的成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，僅成交62套，環(huán)比下降了97.26%。綠地集團(tuán)、萬科、泰禾等知名房地產(chǎn)企業(yè)在京均擁有數(shù)量不少的商辦項(xiàng)目，都在不同程度上受到了影響，他們的應(yīng)對之法或許對整個行業(yè)具有一定的借鑒意義。
近日，綠地控股集團(tuán)股份有限公司（下稱“綠地”）的一位負(fù)責(zé)人告訴《媒體（公眾號：chinatimes）》記者，為了積極應(yīng)對不斷劇烈變化的外部環(huán)境，綠地從幾年前就開啟了從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的運(yùn)營商和服務(wù)商。例如在北京，綠地率先打造了產(chǎn)業(yè)發(fā)展部，并且創(chuàng)建政企聯(lián)手的模式，更好的為入駐企業(yè)提供各項(xiàng)服務(wù)，并且不斷整合金融、協(xié)會機(jī)構(gòu)等資源，為業(yè)主和入駐企業(yè)主提供發(fā)展支持。
“原來很多開發(fā)商是‘一條腿走路’，新政出臺后把原來的腿‘砍’了，沒有核心競爭力、綜合實(shí)力的企業(yè)就步履艱難。而綠地是‘兩條腿’、‘多條腿’走路，雖然也會受到新政影響，但起碼還能站著。同時(shí)，從長期來看，也將促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，倒逼企業(yè)苦練內(nèi)功?！本G地集團(tuán)另一位負(fù)責(zé)人表示。
商住市場“停擺”
3月26日晚間，北京住建委、北京規(guī)劃和國土資源管理委員會、工商局、人民銀行營業(yè)管理部、銀監(jiān)局等5部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定商辦類項(xiàng)目不得作為居住使用，新建項(xiàng)目不得出售給個人，二手項(xiàng)目出售給個人時(shí)需滿足名下無房且在北京已連續(xù)5年繳納社會保險(xiǎn)或者連續(xù)5年繳納個人所得稅兩個條件。同時(shí)，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項(xiàng)目的個人購房貸款。由此，北京成為全國首個停止向個人出售商辦類項(xiàng)目的城市。
“絕殺令”、“休克療法”，這是當(dāng)時(shí)外界對“3·26新政”的第一印象。有分析認(rèn)為，新政基本從各個角度堵死了商住作為投資增值資產(chǎn)的生存空間，基本堵住了商住作為資產(chǎn)配置升值后變現(xiàn)的路徑。商住在相當(dāng)長的歷史時(shí)期內(nèi)，將只剩下使用功能的屬性。
隨后的數(shù)據(jù)也基本證實(shí)了當(dāng)時(shí)的判斷，綠地負(fù)責(zé)人還向《媒體（公眾號：chinatimes）》記者表示，新政實(shí)施后，北京商住市場的銷售數(shù)據(jù)下降非常明顯。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會秘書長劉凱在接受《媒體（公眾號：chinatimes）》記者采訪時(shí)也表示，商辦限購標(biāo)志著商辦地產(chǎn)從個人投資主導(dǎo)向機(jī)構(gòu)投資主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，影響深遠(yuǎn)，不排除市場重新回到4年前也就是2013年的低迷狀態(tài)，所以他對未來市場相對悲觀。
此前，商住基本是北京樓市成交的主力。從2016年1月1日至2017年3月23日，北京所有具有居住功能屬性的物業(yè)合計(jì)成交90112套，其中商住類產(chǎn)品成交接近5萬套，占比約為54.7%。不過，“3·26新政”將個人排除在可以購買商住產(chǎn)品之外，這實(shí)際上削減了幾乎一多半商住項(xiàng)目的購買需求。
劉凱認(rèn)為，“3·26新政”宣告了北京商住市場的突然死亡，根據(jù)住建委的數(shù)據(jù)，近來成交量幾乎為零，有業(yè)內(nèi)人士甚至用“滅頂之災(zāi)”來形容。
從開發(fā)商到城市運(yùn)營商
2017年，綠地全面啟動了千億級綜合產(chǎn)業(yè)投資模式，以“房地產(chǎn)+大基建+大金融+大消費(fèi)”的全產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，圍繞“五大領(lǐng)域”對區(qū)域經(jīng)濟(jì)全面介入。其中，全國復(fù)制千億級綜合產(chǎn)業(yè)投資模式是其2017年的核心投資模式及思路。
在北京房山，綠地還憑借自身在商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)運(yùn)作方面的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢積累，通過現(xiàn)有商辦項(xiàng)目打造了“綠地國際創(chuàng)客中心”，搭建創(chuàng)客綜合服務(wù)平臺，打造全要素的創(chuàng)業(yè)生態(tài)，形成國際化的創(chuàng)業(yè)高地，這種積極創(chuàng)新、轉(zhuǎn)變的運(yùn)營思路大大提高了運(yùn)營效率及運(yùn)營質(zhì)量。
據(jù)了解，綠地國際創(chuàng)客中心有效整合了綠地集團(tuán)國內(nèi)外及多行業(yè)資源，將互聯(lián)網(wǎng)、科技和文化創(chuàng)意等各細(xì)分品類充分融合，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，建成集文化創(chuàng)意、孵化器、個性化定制等于一體的生態(tài)型、平臺型文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。通過綠地商魔方、企業(yè)服務(wù)平臺等的鼎力支持，綠地國際創(chuàng)客中心可以為中小企業(yè)提供有針對性的幫助。
目前，綠地在房山、大興、望京、通州、石景山等區(qū)域已經(jīng)成功引入200多家知名企業(yè)，綠地房山產(chǎn)業(yè)智匯城截止到目前入駐企業(yè)數(shù)量已達(dá)1500余家，為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了不小的貢獻(xiàn)。
“在‘3·26新政’后所有北京房地產(chǎn)開發(fā)商日子都比較難過的情況下，我們雖然也同樣難過，但由于具備運(yùn)營能力和產(chǎn)業(yè)資源，所以要比其他開發(fā)商好過一些。”該綠地負(fù)責(zé)人說。
該負(fù)責(zé)人還表示，綠地的產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)體系、運(yùn)營管理等綜合能力可圈可點(diǎn)，再加上強(qiáng)大內(nèi)部組織協(xié)同能力，大幅增加了產(chǎn)品價(jià)值，如產(chǎn)業(yè)發(fā)展部門、商業(yè)管理部門和客戶服務(wù)中心等部門聯(lián)合起來幫助企業(yè)提供很多配套的服務(wù)，客戶通過橫向比較，就會選擇綠地的項(xiàng)目。結(jié)合當(dāng)下的市場環(huán)境來看，少量的客戶選擇綠地的項(xiàng)目的可能性就會大幅增高。也會因?yàn)檫@種平臺式的服務(wù)，讓項(xiàng)目租金收益高于周邊其他的項(xiàng)目。
綠地的另一位負(fù)責(zé)人也表示，“3·26新政”后，一些開發(fā)商蓋好的商務(wù)樓不讓賣了，就算是轉(zhuǎn)而收取租金，也要現(xiàn)去尋找租戶。而綠地與之不同的是，它知道去哪尋找客戶，知道要找什么樣的客戶，還知道這些客戶的客戶需求是什么。
“當(dāng)下，如果讓那些毫無準(zhǔn)備，拿地的時(shí)候就按照過去模式算賬的開發(fā)企業(yè)去轉(zhuǎn)型，去做產(chǎn)業(yè)，恐怕不是‘一日之功’?！彼硎?。
通過溝通，記者了解到綠地在員工職業(yè)規(guī)劃與激勵；產(chǎn)品創(chuàng)新；內(nèi)部協(xié)同；產(chǎn)業(yè)協(xié)同；運(yùn)營服務(wù)等方面獨(dú)有章法，并且具有務(wù)實(shí)、低調(diào)、高效、全員聯(lián)動的特點(diǎn)。這種內(nèi)生動力，或許就是綠地有效應(yīng)對跌宕起伏的外部市場環(huán)境的重要原因