據(jù)《證券日報》報道，根據(jù)房地產(chǎn)中介公司的數(shù)據(jù)，5月北京二手住房市場實際簽單量按月下降34.2%，新增客戶登記量也按月下降11.9%，市場活躍度已跌入谷底，8區(qū)房價幅度有地方下跌超過20%。
中國指數(shù)研究院不久發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國多地房地產(chǎn)市場在在限售調(diào)控政策下，新樓開盤有所放慢，樓市成交整體表現(xiàn)平穩(wěn)，不同城市的房地產(chǎn)市場分化在加劇。一線城市的成交面積，5月按月增長7.3%，其中深圳和上海按月上行，增幅較為顯著。二線城市則有不少城市成交量下滑，如濟(jì)南按月下降37.9%，按年降幅更達(dá)到6成。三線城市整體成交量按月增長4.9%，按年增幅27.4%，汕頭增幅明顯，達(dá)42%。
按照這些數(shù)據(jù)，盡管北京市場看上去是比較以前分析的要差，但是整個房地產(chǎn)市場形勢還是與國家統(tǒng)計局所公布的數(shù)字差不了多少，即房地產(chǎn)市場調(diào)控政策出臺之后，國內(nèi)各城市的房地產(chǎn)市場將全面分化，出臺了調(diào)控政策的一二線城市住房銷售全面下跌，但房價基本上會僵持在現(xiàn)有價位上，住房的投機(jī)炒作者基本上不會因為這些政策出臺而退出市場。
而對于三四線城市來說，由于多數(shù)一二線城市都已經(jīng)出臺了各種房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，而三四線城市還在實施“因城施策”而沒有出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，這樣不僅會讓一二線城市的投機(jī)炒作者涌入三四城市的房地產(chǎn)市場，而且也會因為外地的投機(jī)炒作者涌入，三四線城市當(dāng)?shù)鼐用褚矔⑴c這種房地產(chǎn)投機(jī)炒作的博弈，不少三四線城市的住房銷售也會出現(xiàn)快速增長，特別是在沿海一帶經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三四線城市更是如此。所以汕頭出現(xiàn)住房年銷售快速增長并不是什么奇怪的事情。
現(xiàn)在的情況是，北京的房地產(chǎn)市場似乎與市場預(yù)期有差距。本來，整個市場都認(rèn)為，即使北京出臺最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，房價也不會下跌。但從房地產(chǎn)市場中介的數(shù)據(jù)來看，5月份不僅住房銷售全面下降，而且房價也在開始下跌，二手房甚至于下跌最多達(dá)到20%。由于這些數(shù)據(jù)收集時間，也很單一，要用這些數(shù)據(jù)來判斷北京房地產(chǎn)市場形勢并非易事。特別是，到目前為止，中國房地產(chǎn)市場本來就沒有較為科學(xué)、較為公平透明的房價統(tǒng)計指標(biāo)體系。要根據(jù)這單一的數(shù)據(jù)就對房地產(chǎn)市場做出一個趨勢性判斷當(dāng)然是不可取。
不過，如果北京的房地產(chǎn)市場價格真的普遍下跌20%，那么這一定是一個非同小可的數(shù)據(jù)，因為從這個數(shù)據(jù)也有可能預(yù)示著國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨重大的轉(zhuǎn)折。因為，如果房價下跌20%不僅是全國性及整體的，而且是趨勢性的話，那么這就意味著國內(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作者將完全退出市場。再用什么政策鼓勵他們購買都沒有多少作用。因為，他們進(jìn)入市場，不僅無利可圖，以往購買住房就賺錢的神話被打破，而且在房價高峰市場進(jìn)入的住房投機(jī)炒作者將面臨著嚴(yán)重虧損的巨大危險。
而這個危險與股市下跌20%的危險的意義會截然不同。因為，如果股票下跌20%，是整個市場價格水平軌跡下移，那么要逃出不僅容易，交易成本也會不高，而且也至多損失20%，更重要的這種股票趨勢性下跌不會更為瘋狂。如果股票下跌20%，是個別股票而言，其面臨的恐慌會更小。
但是住房價格下跌20%，所面臨的情況就完全不一樣，一則投資者基本上都會退出市場，這種高額投機(jī)品想人來接盤不容易。在這種情況下，房價下跌20%也就意味著房價還會下跌，而不會因此而止跌。二則房價下跌20%后，不僅現(xiàn)實交易困難，而且由于交易成本非常高使得交易更是困難的惡性循環(huán)；三則高價格下的住房基本是整體上總金額高，即使下跌20%還是如此，在這種情況下，多數(shù)投資者都是以較高杠桿來完成交易。當(dāng)前房價下跌20%時，這種高杠桿投資所顯示的風(fēng)險更是淋漓盡致，住房投資炒作者的恐慌更是會無可復(fù)加。這樣會進(jìn)一步推低房價。
所以，當(dāng)房地產(chǎn)的調(diào)控政策讓這些城市的住房銷售陡然下降，房價開始下跌時，房地產(chǎn)市場所面臨風(fēng)險會越來越高，特別是那種時間上限售的住房，所面臨的風(fēng)險及不確定性快速增加。因為，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策只是出臺一兩個月價格就有如此大的震蕩，那么持有幾年不準(zhǔn)交易的風(fēng)險更是會增加。莫說是住房投機(jī)炒作者不敢進(jìn)入市場，即使住房的消費者也會觀望而不進(jìn)入市場。這種住房銷售陡然下降、房價下跌、住房投機(jī)炒作者退出市場、讓購買住房者更是不敢進(jìn)入市場等，一而再再而三地強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場的風(fēng)險只會越來越大，因為房地產(chǎn)市場的價格水平線會隨之逐漸下移。這就是房價下跌20%可能顯示的市場意義。
