為建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，日前，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見稿)》，對(duì)當(dāng)前租賃和銷售市場(chǎng)不規(guī)范行為提出了明確要求及懲處辦法據(jù)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是國(guó)家對(duì)租賃市場(chǎng)的管理首次上升到國(guó)務(wù)院條例高度，也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一部分。該政策有利于培育長(zhǎng)期穩(wěn)定的住房租賃和銷售市場(chǎng)，待條例正式發(fā)布后還需各地出臺(tái)執(zhí)行細(xì)則。
鼓勵(lì)長(zhǎng)期租賃
征求意見稿提出，鼓勵(lì)發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持個(gè)人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。同時(shí)，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，簽訂并履行3年以上住房租賃合同的，各地政府應(yīng)給予政策支持。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于3年。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接據(jù)記者采訪時(shí)表示，該政策的目的是建立租售并舉的樓市消費(fèi)觀念，核心是穩(wěn)定租賃關(guān)系，提高租戶在交易環(huán)節(jié)的話語權(quán)，有利于保護(hù)租戶的權(quán)益。同時(shí)，政策鼓勵(lì)租賃行為長(zhǎng)期保持，鼓勵(lì)3年期以上租賃周期，而且規(guī)定承租人可以依法申領(lǐng)居住證享受公共服務(wù)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接據(jù)記者采訪時(shí)也認(rèn)為，鼓勵(lì)3年以上租賃合同對(duì)承租者是一種保護(hù)，因?yàn)楝F(xiàn)在一般最長(zhǎng)租賃合同是一年，這種長(zhǎng)期鼓勵(lì)政策有助于提高大城市居民對(duì)租賃產(chǎn)品的偏好。未來有些地方也可以根據(jù)情況制定3年到5年中長(zhǎng)期發(fā)展政策。
堵塞市場(chǎng)亂象
對(duì)于租賃市場(chǎng)，征求意見稿還提出，出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房，不得無故單方面提高租金。各地政府應(yīng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場(chǎng)租金水平等信息。
對(duì)于銷售市場(chǎng)，征求意見稿規(guī)定，房企取得預(yù)售許可證后，應(yīng)在十日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。同時(shí)，對(duì)房企和中介提出了十余項(xiàng)禁止行為。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷接據(jù)記者采訪時(shí)表示，該政策非常有意義，從國(guó)家法律層面規(guī)范了住房的租賃和銷售管理，堵塞了大部分市場(chǎng)亂象，針對(duì)性很強(qiáng)。比如，在租賃管理上，針對(duì)租房人的痛點(diǎn)提出了明晰的管理標(biāo)準(zhǔn)，比如租賃沒有書面協(xié)議或者書面協(xié)議非?；\統(tǒng)，租賃期限不明確，租賃期未到期房租直接漲價(jià)或被逼趕走，出租人擅自進(jìn)入承租人房間，租金不退或拖延，租住條件等等。
“同時(shí)，銷售管理上也有針對(duì)購(gòu)房者痛點(diǎn)的市場(chǎng)亂象作出的明確規(guī)定，比如虛假信息廣告、炒作哄抬房?jī)r(jià)、變相收取費(fèi)用、捂盤惜售、捆綁搭售、一房?jī)少u等等。中介服務(wù)上也明確針對(duì)逃避稅費(fèi)、騙取貸款、低買高賣(租)、自買自租經(jīng)紀(jì)服務(wù)的住房等。”歐陽捷說，規(guī)定也對(duì)防范可能的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)做出了明確要求，比如墊付首付、返本銷售、售后包租、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)、違規(guī)融資、泄露客戶信息等。
嚴(yán)躍進(jìn)也表示，從政策內(nèi)容來看，對(duì)于租賃市場(chǎng)的各個(gè)參與主體都進(jìn)行了行為約束，這是最大的亮點(diǎn)。過去的類似約束其實(shí)不多，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)權(quán)利和義務(wù)不對(duì)等。此次政策對(duì)于經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等也提出了規(guī)范，有助于租賃市場(chǎng)流通性機(jī)制的更好建立。
細(xì)節(jié)有待完善
歐陽捷指出，我國(guó)相關(guān)法律還在起步階段，還有待不斷完善，比如，對(duì)個(gè)人出租人的違規(guī)行為處罰僅警告或5000元以下罰款，甚至不如租金上漲幅度，違法成本很低，而行政執(zhí)法成本很高，最終法律很可能被束之高閣。在治理市場(chǎng)亂象初期，法律法規(guī)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大力度，矯枉可以過正，才有助于迅速扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)亂象，就像當(dāng)年治理酒駕一樣。
“事實(shí)上，歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度，也都先后出臺(tái)和不斷完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)租賃銷售中介服務(wù)的法律法規(guī)，德國(guó)也是由于過去存在大量的租賃銷售市場(chǎng)亂象，才制定和不斷完善了最嚴(yán)格的法律法規(guī)體系，這些法律法規(guī)也是值得我們學(xué)習(xí)和借鑒的?！睔W陽捷說。
張大偉也認(rèn)為，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，該條例有利于市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，但包括租賃和銷售等行為都存著很多問題，所以還需要執(zhí)行過程中的各地細(xì)化調(diào)整。