這些中資地產(chǎn)商于20世紀(jì)末樓市泡沫破滅后退出香港住宅土地市場(chǎng)，直至2011年逐漸重返。近年來(lái)，內(nèi)地地產(chǎn)商在香港拿地的熱情持續(xù)高漲。
根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)顯示，以成交總額計(jì)算，中資地產(chǎn)商通過(guò)政府賣地所投得的香港住宅地皮比例持續(xù)上升，2011年僅1%，而今年至今香港所有政府招標(biāo)的住宅地皮均被內(nèi)地地產(chǎn)商收入囊中。
“由于內(nèi)地住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，這類項(xiàng)目的整體盈利大約為10%，而香港住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)水平可以達(dá)到20%，因此吸引了很多內(nèi)地地產(chǎn)商進(jìn)入香港市場(chǎng)?！敝倭柯?lián)行國(guó)際董事兼亞洲估價(jià)及顧問(wèn)部主管劉振江向《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》記者表示。
他坦言，以地皮最高可建樓面面積計(jì)算，中資地產(chǎn)商去年在香港投得的住宅地皮，已較2015年翻番至400萬(wàn)平方呎。
根據(jù)高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，2016年初至今年第一季度，內(nèi)地地產(chǎn)商在香港市場(chǎng)競(jìng)標(biāo)獲得10幅土地，總耗資588.9億港元，占同期香港整體土地招標(biāo)成交金額的57.7％。
相比之下，目前香港四大本地地產(chǎn)商（恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)、長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)以及新世界地產(chǎn)）共有1.06億平方呎的農(nóng)地儲(chǔ)備，因此他們?cè)谡恋卣袠?biāo)中相對(duì)保守。然而，劉振江指出，這些農(nóng)地收購(gòu)?fù)瓿珊筮M(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)，涉及城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施配套、補(bǔ)地價(jià)等，“這個(gè)過(guò)程動(dòng)輒需要十年以上時(shí)間。”
內(nèi)地地產(chǎn)商借貸最多占地價(jià)的47%
由于香港樓市成交持續(xù)熾熱，土地價(jià)格水漲船高。接二連三的天價(jià)地王成交，迫使一些初來(lái)乍到的內(nèi)地地產(chǎn)商積極尋求融資。
6月5日，海航旗下香港上市公司香港國(guó)際建設(shè)在港交所發(fā)布公告稱，其間接全資附屬公司萬(wàn)瑋發(fā)展有限公司（以下稱萬(wàn)瑋），與一家銀行簽訂涉及22.2億港元的貸款融資貸款協(xié)議，期限12個(gè)月，用于支付收購(gòu)一幅香港地塊的部分地價(jià)。
萬(wàn)瑋于今年3月以74.4億港元投得啟徳一塊地皮，此次貸款金額占地價(jià)的比例為29.8%。香港國(guó)際建設(shè)此前公告，其于今年1月斥資55.3億港元買地，獲貸款26億港元，相當(dāng)于地價(jià)的47%。
“這些中資地產(chǎn)商由于大部分資金都在內(nèi)地，他們更傾向于投地后立即融資，借貸占地價(jià)的比例最多達(dá)到47%。相比之下，一些本地地產(chǎn)商通常會(huì)在投得地皮之后逐步安排銀團(tuán)貸款，個(gè)別借貸總額與地價(jià)的比例達(dá)到275%?！眲⒄窠硎?。
香港金管局5月12日出臺(tái)新政，針對(duì)以高借貸比率融資以支付地價(jià)及建筑成本的地產(chǎn)商，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。自今年6月1日起，在建筑融資方面，香港金管局認(rèn)可機(jī)構(gòu)可向地產(chǎn)商提供的最高融資上限由地價(jià)成本的50%下調(diào)至40%，由建筑成本的100%下調(diào)至80%；整體貸款上限不超過(guò)物業(yè)完成后預(yù)期價(jià)值的50%，此前這一上限為60%。
高力國(guó)際資本市場(chǎng)及投資服務(wù)副常務(wù)董事胡孝直指出：“越來(lái)越多中資地產(chǎn)商來(lái)港投地，可能會(huì)蠶食香港本地地產(chǎn)商的市場(chǎng)占有率，但香港大型地產(chǎn)商持有不少農(nóng)地，而且他們大都手持大量現(xiàn)金，負(fù)債較少，由此，來(lái)自內(nèi)地地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)香港中小型地產(chǎn)商的影響更大?！?/span>
以香港最大的地產(chǎn)商新鴻基為例，截至去年年底，公司的長(zhǎng)期負(fù)債比僅為13.5%，凈現(xiàn)金達(dá)到340億港元。恒基地產(chǎn)、長(zhǎng)江地產(chǎn)等主流地產(chǎn)商的負(fù)債比率分別為13.75%、24.35%。
香港樓市二手成交萎縮
盡管香港特區(qū)政府推出了多輪調(diào)控措施，但新盤成交依然火爆。今年前五個(gè)月，中小型住宅的價(jià)格同比上升9.1%，相比1997年樓市高峰期高出近76%。
香港財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波出席財(cái)經(jīng)事務(wù)委員會(huì)議時(shí)表示，在短期樓宇落成量仍然偏緊及市場(chǎng)預(yù)期香港利率短期內(nèi)上升壓力不大的情況下，住宅物業(yè)市場(chǎng)在過(guò)去幾個(gè)月再度活躍起來(lái)。今年四月及五月的住宅成交較第一季急升45%至平均每月6400宗。
恒基地產(chǎn)近日以232.8億港元的天價(jià)奪得中環(huán)美利道商業(yè)地王，折合樓面地價(jià)超過(guò)每平方呎50000港元。公司副主席李家誠(chéng)向媒體表示，如果美國(guó)加息步伐不是明顯超出預(yù)期，便毋須擔(dān)心樓市有風(fēng)險(xiǎn)，而目前市場(chǎng)需求以用家為主，較為健康。
仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理曾煥平指出，由于政府推出的各項(xiàng)樓市降溫措施，導(dǎo)致市場(chǎng)的購(gòu)買力主要集中在一手市場(chǎng)，二手成交日益萎縮。“今年前4個(gè)月平均每月的二手住宅成交量相比過(guò)去10年下跌41%至3515宗，主要原因是政府的‘辣招’（調(diào)控措施）抑制了二手市場(chǎng)的流通量?！?/span>
目前香港二手住宅市場(chǎng)大約有120萬(wàn)個(gè)住宅單位，這是住宅供應(yīng)的最大來(lái)源，曾煥平認(rèn)為，香港政府絞盡腦汁增長(zhǎng)一手供應(yīng)其實(shí)是“本末倒置”，“一手住宅供應(yīng)在2007-2016年期間每年平均不到1.1萬(wàn)個(gè)單位，只占整體供應(yīng)的很小一部分?！?/span>
（原標(biāo)題：內(nèi)地地產(chǎn)商蜂擁買地 香港中小型住宅價(jià)格已比1997年高峰期還高）
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