導(dǎo)語(yǔ)：當(dāng)前的樓市市場(chǎng)環(huán)境隨著“限售潮”的來(lái)臨，正式進(jìn)入了“五限時(shí)代”，在全國(guó)限售的城市已超過(guò)50城上榜，緊隨其后的是銀行，又有多家銀行跟進(jìn)上浮房貸利率，無(wú)下限的再次上浮房貸利率，銀行額度收緊之后勸退購(gòu)房者，之前熱鬧異常的樓市迎來(lái)了又一記“寒冰掌”，現(xiàn)在的購(gòu)房者要么主動(dòng)提出房貸利率上浮，要么就是漫長(zhǎng)的等待放款期，究竟現(xiàn)在的樓市是真的開(kāi)始調(diào)控？亦或是瘋狂之前的沉默？
銀行首套房貸利率跟風(fēng)上浮 放貸周期延長(zhǎng)
雖然目前大多數(shù)銀行尚未上調(diào)首套房貸利率，但同樣會(huì)令購(gòu)房者感到煎熬的是銀行放貸周期普遍延長(zhǎng)。“要么貴，要么等”是不少銀行給購(gòu)房者提供的惟二選擇。
據(jù)了解，從今年一季度末期開(kāi)始，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況，接近年中這樣的情況并沒(méi)有得到緩解。目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個(gè)工作日左右，個(gè)別的銀行甚至放款周期更長(zhǎng)，而且審批的條件也比從前更為嚴(yán)格，對(duì)購(gòu)房人收入流水和還款能力的要求也比較高。
銀行延長(zhǎng)放貸周期背后的一個(gè)主因，與上調(diào)房貸利率相同，就是沒(méi)額度。今年春節(jié)后，就曾有多位購(gòu)房者向北京商報(bào)記者反映，銀行將放貸時(shí)間拉長(zhǎng)，從過(guò)去的一個(gè)多月變?yōu)?個(gè)月或更久，時(shí)間成本明顯增加。銀行方面同樣無(wú)奈，多家銀行的信貸人員介紹，“我們也在等”。此外，在抵押登記環(huán)節(jié)，建委審批放緩，也壓制住銀行放貸的速度。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或許真正開(kāi)始
首套住房按揭貸款利率也全面上升，盡管對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房者沒(méi)有多少作用，因?yàn)樵诟叻績(jī)r(jià)的市場(chǎng)，真正的住房消費(fèi)者根本就沒(méi)有能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，所要進(jìn)入者多以是住房投資炒作者(因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)一套住房也可是投資炒作)，但這將進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲的預(yù)期的逆轉(zhuǎn)。
一線(xiàn)城市的住房按揭貸款利率上升，它將成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款利率的風(fēng)向標(biāo)，其趨勢(shì)很快就會(huì)蔓延到全國(guó)。因?yàn)?，在全?guó)性的統(tǒng)一的金融市場(chǎng)，其價(jià)格水平?jīng)]有多少差異性，否則金融資源一定會(huì)流向價(jià)格高的城市。如果再加上占信貸資源主體性都是全國(guó)性大銀行，這更容易通過(guò)行政性的方式讓按揭貸款利率趨向一致性。當(dāng)金融市場(chǎng)的利率水平趨向一致性，上半年那種房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”調(diào)控政策所起的作用將全面弱化。這些城市的住房投機(jī)炒作者同樣會(huì)不敢及無(wú)能力再進(jìn)入沒(méi)有出臺(tái)調(diào)控政策城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。如果這種情況出現(xiàn)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲預(yù)期也將全面逆轉(zhuǎn)，這些城市的房?jī)r(jià)向下調(diào)整也可能從這開(kāi)始。這些都將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響。
總之，住房按揭貸款利率全面上升，盡管對(duì)樓市的影響和沖擊不會(huì)是突然，但它是遏制這輪房?jī)r(jià)上漲真正殺手，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整或許真正從這開(kāi)始。
李宇嘉：謹(jǐn)防房貸利率上升擴(kuò)大金融周期和樓市波動(dòng)
目前，金融去杠桿效果彰顯，同業(yè)利率飆升正在倒逼銀行減少資金空轉(zhuǎn)、降低杠桿率。由此，未來(lái)去杠桿仍將繼續(xù)。6月底，半年MPA考核在即，銀行綜合資產(chǎn)和廣義信貸擴(kuò)張將受資本充足率約束、廣義負(fù)債將受存款準(zhǔn)備金率和同業(yè)負(fù)債率約束，流動(dòng)性需求將繼續(xù)攀升。另外，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率快速攀升，按揭貸款對(duì)銀行的吸引力下降，加上管理層和銀行對(duì)房貸額度的控制，預(yù)計(jì)平均房貸利率將繼續(xù)上升。
樓市調(diào)控的滯后影響顯現(xiàn)，4月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速大幅度回落近7個(gè)百分點(diǎn)，熱點(diǎn)城市下滑30%~40%，三四線(xiàn)樓市繼續(xù)上攻的動(dòng)力也開(kāi)始減弱。如果房貸突然緊縮，或?qū)⑴c調(diào)控形成共振，加速樓市下滑，房貸“順周期”加大樓市波動(dòng)。
因此，革新金融制度，多渠道增加房貸供應(yīng)，如政策性住房金融、貸款證券化等，需要提上議事日程，否則金融周期和樓市波動(dòng)還將繼續(xù)上演。
房貸利率上浮真正影響的是購(gòu)房者還是開(kāi)發(fā)商？
從今年5月份的成交均價(jià)來(lái)看，北京的商品住宅成交均價(jià)已經(jīng)突破4萬(wàn)元，但是受到新政的影響，成交量同比明顯下降。2016年5月北京市商品住宅的成交量為8505套，2017年5月的北京市商品住宅成交量?jī)H為4082套，大幅下滑。
據(jù)房王數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月份廣州11區(qū)網(wǎng)簽一手住宅6409套，環(huán)比微跌1.76%，同比大幅縮水，下跌超50%；5月錄得成交均價(jià)16251元/平方米，環(huán)比微跌2.94%，同比則上漲5.63%。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2017年5月福州五區(qū)住宅成交量823套，住宅成交面積213124.32㎡，套均面積258.96㎡，成交套數(shù)環(huán)比上漲4.44%，成交面積環(huán)比上漲188.60%。
李明(化名)是某股份制銀行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理，從事房貸業(yè)務(wù)4年多，歷經(jīng)2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復(fù)蘇以及2016年的“大爆發(fā)”，但從未想到2017年的市場(chǎng)如此寂靜和沒(méi)有盼頭。“去年敞開(kāi)了做，房貸市場(chǎng)井噴；今年小心翼翼地做，目前幾乎沒(méi)有額度了?！?/span>
一位購(gòu)買(mǎi)首套房做婚房的購(gòu)房者稱(chēng)，“房貸利率上漲10%，25年期限來(lái)看，300萬(wàn)的貸款每月較8.5折時(shí)多還1000元，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸，讓我非常焦慮。”
李明(化名)是某股份制銀行個(gè)貸客戶(hù)經(jīng)理，李明表示，面對(duì)這樣的客戶(hù)，他選擇“勸退”。因?yàn)轭~度幾乎沒(méi)有了，放貸時(shí)間難以預(yù)估，排隊(duì)三五個(gè)月都是正常的，不如建議客戶(hù)選擇其他有額度的銀行。
買(mǎi)不了房子可以去租房子 建立“購(gòu)租并舉”制度正當(dāng)其時(shí)
我國(guó)第一部規(guī)范住房租賃的法規(guī)，《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》(簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》)公開(kāi)征求意見(jiàn)，這標(biāo)志著我國(guó)住房進(jìn)入租賃時(shí)代。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)約1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，未來(lái)還將新增2億人進(jìn)入租房市場(chǎng)。《條例》發(fā)布既是形勢(shì)倒逼，也恰逢其時(shí)?！稐l例》近一半篇幅放在保障承租人權(quán)利上，當(dāng)然也維護(hù)出租人權(quán)益，激勵(lì)供應(yīng)端，確保租賃責(zé)權(quán)利平衡。同時(shí)，也規(guī)定政府將監(jiān)管重點(diǎn)從新房轉(zhuǎn)向存量房，如信息披露、秩序規(guī)范、租金管理等。立法只是第一步，基礎(chǔ)秩序的構(gòu)建亟待展開(kāi)。發(fā)達(dá)國(guó)家(地區(qū))長(zhǎng)期租賃人口占比50%左右、租賃關(guān)系穩(wěn)定，租賃秩序規(guī)范，值得我們借鑒。
隨著樓市進(jìn)入全面的調(diào)控期，苦的不僅僅是開(kāi)放商還有無(wú)房可住的剛需購(gòu)房者，后市是“購(gòu)租并舉”還是繼續(xù)扎緊口子毫不放松，我們能做的只是慢慢等待。
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全國(guó)各地房貸利率上浮額度
廣州首套房貸的利率水平相比5月份進(jìn)一步上升，折扣優(yōu)惠已經(jīng)基本消失，部分銀行執(zhí)行的利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-20%。其中，浦發(fā)銀行廣州分行的首套房貸利率較基準(zhǔn)上浮20%，民生銀行則在基準(zhǔn)水平上上浮10%，中信銀行廣州分行執(zhí)行的利率為在基準(zhǔn)水平上上浮5%。
福州地區(qū)銀行房貸利率調(diào)整步伐加快，部分銀行上調(diào)了首套房貸利率，其中高的上浮比例達(dá)到了10%，二套房貸利率也首次調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。
在北京地區(qū)個(gè)別銀行的首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍后，又有銀行跟進(jìn)上調(diào)首套房貸款利率，二套房貸款利率也全面調(diào)升至基準(zhǔn)利率的1.2倍。民生銀行首套房貸款利率上浮10%外，廣發(fā)銀行通知首套房貸款利率上浮5%，并且額度有限；平安銀行也通知首套房貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍，但是具體開(kāi)始時(shí)間另行通知。
深圳部分銀行：
平安銀行：從分行到總行現(xiàn)在都沒(méi)有額度，暫時(shí)不做房貸業(yè)務(wù)。
中國(guó)銀行：五月底從9折調(diào)到9.5折，額度緊，放款周期不確定，一個(gè)月到兩個(gè)月都有可能。
工商銀行：這一兩個(gè)月調(diào)到基準(zhǔn)利率，額度非常緊張，可以批貸，但放款時(shí)間不確定，不知道要多長(zhǎng)時(shí)間。
建設(shè)銀行：五月底從9折調(diào)到9.5折，額度有點(diǎn)緊張，批貸3-4天可以下來(lái)，但得排隊(duì)等額度，需要一、兩周時(shí)間。
農(nóng)業(yè)銀行：9.5折，額度稍微緊張。
交通銀行：首套9.5折，二套上浮10%。月初額度比較充足，月末額度緊張。調(diào)高利率可以?xún)?yōu)先。
民生銀行：這一周利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率，現(xiàn)在收到消息，有可能在基準(zhǔn)利率上上浮10%?，F(xiàn)在額度稍微緊張，可以先批貸，五六天能放款?，F(xiàn)在還能做，但七月份不一定做得了，沒(méi)有額度。
興業(yè)銀行：沒(méi)有額度，暫時(shí)不做房貸業(yè)務(wù)。
招商銀行：上個(gè)月房貸利率上調(diào)為首套基準(zhǔn)利率，二套上浮10%。額度緊張，誰(shuí)的利率高就給誰(shuí)。
廣發(fā)銀行：首套在基準(zhǔn)利率上上浮5%，二套上浮10%，額度稍微緊張，放款時(shí)間一至兩周。
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