今年1~5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.8%，較前4個(gè)月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，這是自去年11月以后，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速第一次回落。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資增速“首降”，土地購(gòu)置和新開(kāi)工增速大幅下滑是直接原因。
1~5月份，全國(guó)土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)5.3%，增速比1~4月回落2.8個(gè)百分點(diǎn)，而單月土地購(gòu)置面積今年以來(lái)首次同比回落，前5個(gè)月的土地成交價(jià)款增速今年以來(lái)也首次回落。同期，商品房新開(kāi)工同比增長(zhǎng)9.5%，增速較1~4月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)，而單月新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)5.2%，增速較4月大幅下降4.9個(gè)百分點(diǎn)，近乎“腰斬”。
從領(lǐng)先指標(biāo)銷售來(lái)看，未來(lái)土地購(gòu)置、新開(kāi)工、開(kāi)發(fā)投資的前景更加不樂(lè)觀。1~5月份，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)14.3%，增速比1~4月份回落1.4個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了2016年4月以來(lái)持續(xù)回落的趨勢(shì)。而且，目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3，僅為年初的一半，而銷售金額增速也僅相當(dāng)于去年同期的一半。
從目前看，調(diào)控政策與金融去杠桿下房貸收緊形成“雙緊縮”，未來(lái)樓市下游銷售端增長(zhǎng)或?qū)⒗^續(xù)回落，而開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置和新開(kāi)工的積極性也將難以提振。因此，今年5月份開(kāi)發(fā)投資“首降”，或意味著開(kāi)發(fā)投資拐點(diǎn)來(lái)臨。
考慮到房地產(chǎn)對(duì)全產(chǎn)業(yè)鏈和庫(kù)存拉動(dòng)的滯后性，如果開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)拐點(diǎn)，今年三四季度將是上下游“補(bǔ)庫(kù)存”周期拐點(diǎn)。再考慮到，今年經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)投資超預(yù)期的重要原因是房地產(chǎn)銷售和投資超預(yù)期，開(kāi)發(fā)投資拐點(diǎn)也將是經(jīng)濟(jì)和固定資產(chǎn)投資的拐點(diǎn)。
筆者認(rèn)為，由于開(kāi)發(fā)投資滯后銷售12個(gè)月左右、滯后新開(kāi)工和拿地6個(gè)月左右，而新開(kāi)工和拿地取決于領(lǐng)先指標(biāo)銷售，判斷開(kāi)發(fā)投資拐點(diǎn)是否來(lái)臨，要看銷售前景，而銷售前景取決于當(dāng)前銷售和庫(kù)存周期的變動(dòng)趨勢(shì)。
從區(qū)域看，東部銷售放緩是拖累商品房成交增長(zhǎng)的主要原因。近年來(lái)，東部占全國(guó)商品房銷售面積的45%~50%，今年1~5月份占比45.6%。2016年，東部、中部和西部商品房銷售面積增速分別為22.7%、28.4%和15.6%，東部銷售增速接近中部、高于西部，也高于全國(guó)平均水平。但今年1~5月，東部、中部和西部商品房銷售面積同比分別增長(zhǎng)8.9%、17.7%和21%，東部銷售增速不僅低于全國(guó)平均增速，也不到中部和西部的一半?？梢?jiàn)，東部拖累全國(guó)銷售增長(zhǎng)。
2015~2016年，東部地區(qū)商品房月度銷售一直保持20%以上的增速，今年則迅速降至個(gè)位數(shù)?？梢耘袛?，東部地區(qū)商品房銷售面積驟然下滑，很大程度上受到了調(diào)控影響。今年以來(lái)，60多個(gè)城市(縣)出臺(tái)了調(diào)控政策，除中部少數(shù)省會(huì)城市外，絕大多數(shù)受調(diào)控城市在東部，且東部三大都市圈內(nèi)幾乎所有城市都被強(qiáng)力調(diào)控覆蓋。
筆者認(rèn)為，以限購(gòu)、限貸、限價(jià)(限制地價(jià)和房?jī)r(jià))、限售、限證(限制預(yù)售證發(fā)放)等“五限”為主要內(nèi)容的需求端控制，對(duì)于占全國(guó)成交量近半的東部樓市來(lái)說(shuō)，可謂需求冷凍，土地和新房供應(yīng)人為抑制，新開(kāi)工和拿地也明顯下降。
根據(jù)CRIC的統(tǒng)計(jì)，5月份29個(gè)重點(diǎn)城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降13%和22%。其中，一線城市新房批售面積環(huán)比和同比分別下降53%和61%，二三線樓市新房整體供應(yīng)環(huán)比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是，越是熱點(diǎn)的城市，新房供應(yīng)下滑越明顯。比如，武漢、南京、合肥、海口、廈門(mén)、蘇州等東部熱點(diǎn)城市，5月新房供應(yīng)同比分別下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中，14個(gè)城市新房供應(yīng)環(huán)比和同比均明顯下滑，多數(shù)下滑30%以上。
供應(yīng)明顯下滑，很大程度上與限地價(jià)和房?jī)r(jià)、限證大面積鋪開(kāi)有關(guān)。開(kāi)發(fā)商無(wú)法順利獲得土地、無(wú)法獲得預(yù)售許可證，或不愿申請(qǐng)預(yù)售，導(dǎo)致新房供應(yīng)和成交下滑。目前，多數(shù)調(diào)控城市的新房供應(yīng)受預(yù)售管制，高于控制價(jià)的新盤(pán)無(wú)法入市。
據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2015~2016年，300城樓面地價(jià)加速上揚(yáng)，相比2013~2014年近乎翻番，分別達(dá)到2800元和4833元，熱點(diǎn)城市樓面均價(jià)進(jìn)入“萬(wàn)元時(shí)代”，一線城市超過(guò)2萬(wàn)元。前2年土地樓面價(jià)高漲，高價(jià)盤(pán)“扎推兒”排隊(duì)。同時(shí)，新房銷售受網(wǎng)簽管制，高于控制價(jià)的，賣(mài)了也無(wú)法網(wǎng)簽，銷售人為低估。
供地下滑更明顯。4月初，住建部和國(guó)土部聯(lián)合發(fā)文，庫(kù)存周期在6~12個(gè)月的，要增加供地，6個(gè)月以下的，要顯著增加供地。目前，熱點(diǎn)城市(包括東部三四線城市)庫(kù)存周期普遍在8個(gè)月左右，但供地不太樂(lè)觀。4月份，北京公布未來(lái)5年6000公頃的供地計(jì)劃，但到目前只推出3宗地，完成供地任重而道遠(yuǎn)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2016年1季度至今年1季度，一線城市土地成交建筑面積2048萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于商品住宅成交的40%，除鄭州、合肥外，13個(gè)二線城市土地成交建面均小于住宅成交建面，4~5月份二線城市土地成交同、環(huán)比分別下降49%和35%。
目前，三四線地市火熱、溢價(jià)率高企，土地拍賣(mài)“抽簽”、新房“搖號(hào)”配售，意味著當(dāng)前樓市開(kāi)發(fā)和銷售的熱情還很高。筆者認(rèn)為，供地之所以明顯下降，除了受到特大城市空間逼仄、供地彈性低的影響外，很大程度上與各地怕出“地王”有關(guān)，制定了一系列如“競(jìng)自持、競(jìng)保障房面積”、“搖號(hào)”等規(guī)則有關(guān)，這導(dǎo)致拿地門(mén)檻抬高，程序冗長(zhǎng)，成本上升，有效供應(yīng)下降，開(kāi)發(fā)商拿地的積極性下降。因此，不管是銷售增速下降，還是拿地和新開(kāi)工下降，與調(diào)控造成的凍結(jié)有很大關(guān)系。事實(shí)上，多數(shù)指標(biāo)單月增速都高于去年同期，這意味著樓市仍在高景氣位。
筆者認(rèn)為，去年以來(lái)，開(kāi)發(fā)投資快速回升，除了受政策刺激外，高地價(jià)推動(dòng)資本形成占了很大成分。當(dāng)政策轉(zhuǎn)向抑泡沫后，開(kāi)發(fā)投資和銷售也開(kāi)始去泡沫，樓市上下游均已開(kāi)啟高位回落的進(jìn)程。
但是，樓市新增空間還很可觀，如城鎮(zhèn)化、舊改、都市圈、小城鎮(zhèn)等，國(guó)家也有意識(shí)地挖掘樓市新空間，釋放有效需求，以政策來(lái)對(duì)沖投資下滑。比如2018~2020年再改造各類棚戶區(qū)(含農(nóng)村危房)1500萬(wàn)套；比如，加速高鐵和軌道交通建設(shè)，擴(kuò)大樓市交投半徑，鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)；比如，推進(jìn)脫貧攻堅(jiān)和新型城鎮(zhèn)化，加速“去庫(kù)存”和人口在城鎮(zhèn)積聚；比如，推進(jìn)都市圈建設(shè)、大中小城市互聯(lián)互通，鼓勵(lì)大城市住房需求向周邊疏導(dǎo)等。
因此，盡管樓市交投將從高位回落，但絕非拐點(diǎn)性回落，而是“倒L型”高位平衡，長(zhǎng)周期將呈現(xiàn)緩慢回落的走勢(shì)。