模式之變：由于“五限”政策、土地競拍環(huán)節(jié)現(xiàn)房銷售、自持面積增加、部分熱點城市類住宅（商改?。┱牡纫蛩?，導致“高周轉”成為偽命題，促使行業(yè)發(fā)展模式不得不加速向“自持+運營”進一步轉變，未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會呈現(xiàn)出多個細分市場領域的“老大”，并且單個房企很難在多個領域并駕齊驅做“老大”。
回顧一下過去幾年房地產(chǎn)市場歷程，我們發(fā)現(xiàn)，2011年核心一二線城市樓市限購限貸之后，房企開始轉型投資開發(fā)商辦物業(yè)，這成為2010年樓市進入下半場之后房企的第一次大規(guī)模轉型，然而，由于隨后各大城市大量商辦土地的供應，房企投資拿地選擇也較為“粗放”，導致即使是北上廣深這樣的一線城市也出現(xiàn)商辦市場過剩的問題，房企此次轉型之路并不是太成功。
2014年下半年以來，無論是迫于中長期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的多元化戰(zhàn)略發(fā)展的需要，還是為了迎合經(jīng)濟結構調整市場背景下的城鎮(zhèn)化發(fā)展機會，還是為了降低融資成本的需要，品牌房企謀求轉型投資的趨勢在2014年以來顯得非?；鸨?。比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)布局戰(zhàn)略，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)布局戰(zhàn)略、房企積極與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等等。這成為2010年樓市進入下半場之后房企的第二次大規(guī)模轉型。
而當2016年10月份至今的樓市“五限”新政出臺后，2011年之后房企轉型的路線似乎正在重新上演，房企又開始加速布局中心城市優(yōu)質的商辦類物業(yè)。同時，土地競拍環(huán)節(jié)現(xiàn)房銷售、自持面積增加、部分熱點城市類住宅（商改住）整改等因素，導致“高周轉”成為偽命題，促使行業(yè)發(fā)展模式不得不加速向持有、運營進一步轉變。這成為2010年樓市進入下半場之后房企的第三次大規(guī)模轉型。
總結下來，每一次樓市深度調整期，比如2011年、2014年、2017年都成為房企“閉門思過”謀求轉型的轉折點。對于2017年及未來幾年的行業(yè)來講，銷售規(guī)模再大貌似沒有太多意義，因為利潤率在降低，今年的年報出來估計行業(yè)的平均凈利率可能降低至8-9%，銷售規(guī)模千億凈利潤也就幾十億，并且還背負80%以上的資產(chǎn)負債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運營風險也就越大。風險主要來自于兩方面：一是住宅市場短周期調控帶來的企業(yè)資金斷裂風險；二是，收益過分依賴住宅銷售，非住宅銷售的收益幾乎沒有，企業(yè)中長期的抗風險能力會減弱。
此時，企業(yè)必須找到可以對沖企業(yè)運營風險的方式。盡管從2011年至今房企已經(jīng)探索了商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、小鎮(zhèn)模式、布局大金融等等，萬科也收購印力集團加速布局商業(yè)地產(chǎn)，萬達也開始“去地產(chǎn)化”謀求輕資產(chǎn)擴張，綠地開始“大基建、大消費、大金融”布局，恒大今年開始從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”轉變，但是，從行業(yè)的角度來看，尤其是本輪調控為行業(yè)所帶來的“自持+運營”的要求來看，大多數(shù)房企的適應性顯然還不夠，起碼從拍地的角度來看，大多數(shù)習慣于“高周轉”賣房子的房企在“自持+運營”等苛刻的拍地條件面前顯得無所適從。
那么，房企未來怎么走？同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，規(guī)?；m然仍是未來趨勢，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年也就10萬億左右，如果未來3-5年出現(xiàn)2-3家萬億的房企，再有20家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢，對于這些中小企業(yè)房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在“自持+運營”轉型（無論是商辦、養(yǎng)老還是其他自持物業(yè)運營）的道路上做的小而美，在行業(yè)中仍然有自己的一席之地。
對于大型房企來講，從開發(fā)商到運營商的轉變，萬科并購印力集團、萬達并購文旅上下游產(chǎn)業(yè)的系列公司、恒大并購醫(yī)療行業(yè)公司等外延式擴張顯然加速了公司轉型的速度，筆者認為，外延式擴張顯然要比內生式擴張來得快，并且也避免走很多彎路，也節(jié)省了自身探索帶來的成本，或許，在養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”領域的轉型，并購或合作在未來對于大型品牌房企來講更為重要。
此外，房企走向“輕資產(chǎn)”也成為一種選擇，比如當前的萬達，正在逐步從重資產(chǎn)向“輕資產(chǎn)”轉型，這樣，萬達作為全國名副其實“最大招商公司”，未來會更多地輸出標準化的商業(yè)管理。即由合作方投資，萬達進行商業(yè)設計、運營和管理等，萬達由此實現(xiàn)從賺取資產(chǎn)升值收益（重資產(chǎn)模式）走向賺取增值服務收益（輕資產(chǎn)模式）轉變，賺取包括代工品牌溢價、物業(yè)管理、商業(yè)運營、其他衍生收益以及地產(chǎn)基金等多元地產(chǎn)金融服務過程中的提成收益。
同時，在眾多新業(yè)務領域中，代建可以說是發(fā)展較為迅速的一個，從行業(yè)龍頭到區(qū)域性標桿，紛紛以“輕資產(chǎn)”方式上陣代建市場。綠城代建成為“輕資產(chǎn)”的轉型標桿，目前，綠城代建通過產(chǎn)品分級標準、供應商認證體系、地產(chǎn)基金等的系統(tǒng)性的打造，在最大化實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的基礎上形成了“輸出品牌、輸出管理、輸出團隊、輸出資源體系”的輕資產(chǎn)模式。
房企布局大金融的步伐也不示弱。除了萬科、恒大、綠地、萬達、保利地產(chǎn)、泛?？毓傻绕放品科笤诜e極布局“大金融”轉型， 2015年以來表態(tài)要轉型金融的中小房企也是不勝枚舉，比如，新城、泰禾、陽光城、中天城投、上海大名城、蘇寧環(huán)球、金科控股等等。
就房企積極布局“大金融”來講，主要體現(xiàn)其五大戰(zhàn)略圖謀：一是多元化業(yè)務謀求較高的投資回報收益；二是通過“大金融”的戰(zhàn)略布局，提供融資的便利，降低房地產(chǎn)業(yè)務的融資成本；三是與房企“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略形成協(xié)同發(fā)展格局，促進地產(chǎn)與金融的協(xié)同發(fā)展；四是以物業(yè)服務為接口，賺取增值服務收益；五是促使市場向“金融業(yè)+加工業(yè)”變革。
當然，房企布局“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”當中任何一個產(chǎn)業(yè)最關鍵的還是“人”， 有專業(yè)的人才支撐才是關鍵。目前行業(yè)人房企之間、房企和轉型關聯(lián)公司間“挖墻腳”的事件頻出，比如近期陽光城引進碧桂園的核心高管，萬達也獵尋了銀行、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)高管加盟公司布局轉型等等。即使短期內通過這樣的方式可以解決行業(yè)內人才稀缺的問題，但是，整個行業(yè)的人才還是稀缺的，無論地產(chǎn)行業(yè)本身，還是房企轉型的相關產(chǎn)業(yè)中，“人”的因素成為現(xiàn)階段房企轉型的關鍵。
有了“人”之后，才是“資金”和“資源”，至于是資金驅動還是資源驅動房企轉型，還是資金+資源驅動房企轉型，這個雖然很大程度上取決于市場環(huán)境，但在特定的市場背景下，“人”有了之后才能夠快速激活“資金”和“資源”，使“資金”和“資源”變得更有市場價值，“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”轉型才會更有效，“自持+運營”才會變得更有實際意義。
不過從現(xiàn)狀來看，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開發(fā)為主的全國性品牌開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例僅僅為1-3%，很少有超過5%的；以商業(yè)地產(chǎn)為主的開發(fā)商租金收入占到營業(yè)收入比例為也并不高，萬達約為30%左右、寶龍地產(chǎn)為10%左右，最多也沒有超過30%。房企轉型之路仍然“路漫漫其修遠兮,房企將繼續(xù)上下而求索”。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，盡管房企轉型步履維艱，甚至還會走彎路，但是未來房企轉型的趨勢是必然的，并且未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位不一定以“住宅市場”為標準，也不一定以規(guī)?；癁闃藴?。未來房地產(chǎn)市場“老大”的定位標準可能更加多元化，在房地產(chǎn)行業(yè)多元化領域多個“老大”同時出現(xiàn)。比如傳統(tǒng)住宅領域“老大”、商業(yè)地產(chǎn)領域“老大”、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域 “老大”、養(yǎng)老地產(chǎn)領域“老大”，或者其他細分地產(chǎn)領域“老大”。
因此，總的來看，在未來，盡管房企仍然會關注行業(yè)“老大”的角逐，但是房企角逐的重點不一定是傳統(tǒng)住宅領域的房企“老大”，也不一定是規(guī)模意義上的“老大”。隨著“白銀時代”的來臨及房企戰(zhàn)略轉型的逐步落實，房企對于“老大”的注意力在不斷發(fā)生改變，未來房地產(chǎn)市場“老大”極有可能會呈現(xiàn)出多個細分市場領域的“老大”，并且單個房企很難在多個領域并駕齊驅做“老大”。
2017下半年全國樓市走勢展望（模式篇）
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