近期，隨著樓市調(diào)控的“漸入佳境”，各主要一二線城市樓市降溫明顯，在新房限價背景下二手房更能反映一線城市樓市真實狀況。在北京，6月二手房成交量僅8918萬套，環(huán)比5月下跌了17.4%，二手房成交均價環(huán)比5月份同期下滑4.7%，“3·17新政”后的4至5月，北京二手房成交量依次為1.69萬套和1.08萬套，成交量下滑趨勢明顯；在上海，5月二手住宅成交1.46萬套，二手房成交價環(huán)比下跌1.34%；而且一線城市周圍熱點投資區(qū)域如北京東邊的北三縣樓市降溫也十分明顯。
但與一線樓市形成鮮明對比的是，三四線城市樓市仍供需兩旺，地價與房價卻仍在上升軌道。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，5月，全國單宗地塊金額超過5億的成交合計102宗，溢價率超過50%的地塊有71宗，其中有87%的地塊分布在三四線城市。徐州、?？诘瘸鞘?月房價環(huán)比上漲在5%左右。整體看一二三線樓市成交量，一線城市同比下調(diào)幅度達到了37%，二線城市下調(diào)幅度接近30%，三線城市則上升了28%。
究其原因，一二線城市普遍進入限購、限貸、限價、限售、限商的“五限時代”，去年四季度以來，全國超55個城市發(fā)布了各種相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策累計超160次，其中一二線城市限制較嚴，三四線城市限制相對寬松。于是，一二線城市被限制的房地產(chǎn)投資需求紛紛轉(zhuǎn)向三四線城市釋放，而且，三四線城市近期正處于棚改的加速階段，隨著越來越多的城市采取棚改貨幣化安置，短期購房需求必然出現(xiàn)集中增加。兩股購房需求的結(jié)合短期內(nèi)引起了三四線樓市成交量與房價的上漲。
另一方面，對于廣大房企來說，一二線城市隨著房價上漲地價也隨之上漲，地方政府拍賣土地時一般有限價或自持要求，房企拿地不僅利潤被提前鎖定，而且由于資金量占用較大，拿地風(fēng)險也同比例增加，目前一線城市拿地已基本由單一房企轉(zhuǎn)向眾多房企組成的聯(lián)合體方式，因而房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市也是其必然選擇。
但三四線樓市熱度能維持多久，必須先注意金融去杠桿與樓市庫存這兩個重要問題。
在金融去杠桿背景下，今年以來央行基礎(chǔ)貨幣的投放量顯著低于回籠量，同時，央行加大MPA考核讓市場信用收縮明顯，未來貨幣乘數(shù)料將出現(xiàn)明顯下降，而在市場上則表現(xiàn)為錢緊與市場利率的緩慢提升。上海同業(yè)拆借利率SHIBOR不同期限品種今年以來均大幅上漲，一年期Shibor利率與一年期貸款基礎(chǔ)利率LPR已呈倒掛態(tài)勢，意味著商業(yè)銀行獲得資金的成本已開始高于其放貸收益，商業(yè)銀行惜貸并逐步提高貸款利率是必然。近期一線城市部分商業(yè)銀行已把首套購房利率提升至基準利率1.1倍，二套提升至1.2倍，并且批貸與放款周期明顯延長，更有部分商業(yè)銀行停止了房貸業(yè)務(wù)。未來隨著美聯(lián)儲加息頻率與節(jié)奏的加快，中國市場利率預(yù)計仍會維持在高位，房貸業(yè)務(wù)仍將收緊，這一趨勢也將很快就會傳導(dǎo)至三四線城市商業(yè)銀行。當前支持房價上漲的最重要力量莫過于居民加杠桿購房，三四線銀行房貸的收緊將極大地影響當?shù)鼐用褓彿恳庠浮?/p>
從房企角度看，市場錢緊與利率的上漲勢必增加其融資成本，Wind數(shù)據(jù)顯示，5月債券市場發(fā)行利率整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，公司債、企業(yè)債、中票、短融平均發(fā)行利率分別為5.26%、6.58%、5.71%，4.90%。萬科作為國內(nèi)房企的標桿，4月底竟然也因發(fā)債成本上升而取消了發(fā)債計劃。按此邏輯推理，資金壓力的提升必然要求房企加快去化速度，未來三四線房企降價走量也將逐漸成為主流，近期融創(chuàng)在鄭州已開始嘗試此策略加速現(xiàn)金流回收，達到了良好的效果。
另外，雖然經(jīng)歷了2016年的房地產(chǎn)去庫存政策，中國整體樓市庫存量已有了大幅下降，但根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，住宅的施工、新開工、竣工面積之和仍超過50億平米，按年均銷售量去庫存至少需五年以上時間消化，并且2016年去庫存實現(xiàn)的主要是一二線城市的庫存，大量三四線城市庫存量下降速度有限。而且，經(jīng)過此輪去庫存，居民短期加杠桿比例已接近極限，數(shù)據(jù)顯示，2016年末，住戶存款余額達59.77萬億人民幣，而住房貸款余額卻高達26.68萬億人民幣。
未來樓市銷售面積預(yù)計將會出現(xiàn)下降，去庫存周期也會提升。鑒于此，住建部日前發(fā)布的《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作通知》中就明確要求各地要根據(jù)實際住房庫存量決定供地節(jié)奏。因而，從庫存量角度看，短期需求的提升勢必會刺激一部分在施項目提前入市增加供給，需求之旺火預(yù)計不久后會被撲滅。
另一個不能忽視的事實是，中國已經(jīng)過人口紅利的拐點，15—59歲勞動年齡人口自2012年就已開始下降。近兩年城鎮(zhèn)化率增速有放緩跡象，2016年我國城鎮(zhèn)化率已達57.35%，雖與發(fā)達國家仍有差距，但短期想要再次快速提升可能性已不大，這點從我國流動人口已開始減少也能部分看出。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年全國流動人口2.45億人，比上年末減少171萬人。
因此，無論是從樓市庫存量角度、還是從市場利率提升導(dǎo)致的投資需求減少和房企融資成本提升角度，一二線樓市與三四線樓市的分化行情都不會延續(xù)太久便會重新回到同一方向，以棚改貨幣化和投資驅(qū)動集中釋放導(dǎo)致的三四線樓市上漲不具有可持續(xù)性。少數(shù)值得投資的機會只存在于部分新晉崛起二三線城市，這些城市的共同特點是：區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通便利，有較為深厚的市場經(jīng)濟底蘊，目前因人口由一線城市回流和下屬區(qū)縣流入而重新形成人口凈流入。（原標題：學(xué)者：棚改貨幣化推動去庫存 三四線樓市上漲不可持續(xù)）
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