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南京土地拍賣熱過三伏天：8天賣出30幅地 房企瘋搶
上半年土地交易活躍 c投資回調(diào)幅度有限
南京土地拍賣熱過三伏天：8天賣出30幅地 c瘋搶
猶如高溫天氣一樣，南京的樓市繼續(xù)高燒。7月12日，南京進(jìn)行了本月以來的第三次土地拍賣，不出預(yù)料，6幅地塊被房企一搶而光。
值得注意的，8天內(nèi)，南京共拍賣出30幅地塊，其中12幅宅地全部達(dá)到最高限價，不僅要現(xiàn)房銷售，還要配建面積累計達(dá)18.94萬平方米的保障房，無償交給政府。
一些業(yè)內(nèi)人士表示，如果加上建設(shè)保障房的投入，以及因建設(shè)保障房而減少可銷售商品房面積折算的成本，許多地塊成本已直追甚至超越同地段房價，可以說是隱性的地王。在樓市正實施長效調(diào)控機(jī)制的背景下，房企如此瘋狂搶地，未來風(fēng)險不可小覷。
宅地最搶手
繼上周拍賣出24幅地塊之后，7月12日，南京再次拿出6幅地塊（總面積21.8萬平方米）公開拍賣，起拍總價58億元，結(jié)果全部溢價賣出，最后成交總價達(dá)84.95億元。
從競拍情況看，宅地依舊最為搶手，3幅宅地全部達(dá)到最高限價，最后通過競建保障房面積確定買家。
江寧區(qū)麒麟G35地塊經(jīng)過118輪競拍，被華發(fā)地產(chǎn)以17億元拿下。燕子磯G34地塊，經(jīng)過98輪競拍，被佳兆業(yè)以12.5億元競得。燕子磯G33地塊，經(jīng)過87輪競拍，被首次進(jìn)軍南京市場的金科地產(chǎn)以8.1億元競得。這3幅宅地均達(dá)到最高限價，按照規(guī)定，要現(xiàn)房銷售，并分別配建保障房面積1.1萬平方米、1.1萬平方米、0.64萬平方米。
宅地遭熱搶，其他3幅混合地塊也受到青睞，其中江寧區(qū)秣陵G40地塊（商辦）競拍最為激烈，掛牌起始價5.4億元，經(jīng)過158輪競拍，最后被中海地產(chǎn)以13.25億元拿下，單位地價4.48萬元/平方米。
值得注意的是，7月以來，南京市不斷加大土地供應(yīng)，到7月12日已進(jìn)行了3次土地拍賣，共賣出30幅地塊。在7月5日競拍出首幅配建保障房的地塊后，配建保障房似乎成土地拍賣中的標(biāo)配。據(jù)統(tǒng)計，3次土地拍賣中涉及宅地共13幅，全部達(dá)到最高限價，配建保障房面積累計達(dá)18.94萬平方米。
地價明降暗升
土地限價后，地王不再誕生，但這并不意味著房企的土地成本比周邊地塊有所降低。
某房企工作人員告訴記者，根據(jù)土地拍賣新規(guī)，超過政府限價后，以競保障房面積確定拿地企業(yè)，從而將地價控制住。從拍賣的成交地價與該地塊周邊同類項目的房價對比看，地價確實低了下來，但事實往往并非如此。如果加上建設(shè)保障房的投入，以及因建設(shè)保障房而減少可銷售商品房面積折算的成本，部分地塊整體拿地成本仍是直追甚至有所超越同地段房價。
以7月7日出讓的九龍湖G20地塊，被金隅地產(chǎn)以32億元拿下，樓面地價達(dá)1.98萬元/平方米，要現(xiàn)房銷售，需配建保障房建筑面積2.78萬平方米。相比周邊地塊之前拍賣價格，1.98萬元/平方米的確低了幾百元，但加上配建保障房的成本，重新測算下來，真實地價約在2.6萬元/平方米，實際上是創(chuàng)出了地價新高。
在嚴(yán)苛的出讓條件之下，房企仍然表現(xiàn)出對土地如饑似渴的熱情，說明非?？春媚暇┪磥淼?/span>房地產(chǎn)市場。而當(dāng)下的南京樓市的確太火爆。一手房市場，買房搖號成了主流，甚至連別墅都要搖號購買。二手房市場，二季度開始迅速回升，目前成交套數(shù)達(dá)5.3萬套。
延伸閱讀
上半年我國房貸增勢回落
有利于抑制房地產(chǎn)泡沫
中國人民銀行12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國房地產(chǎn)信貸增長勢頭回落，個人住房貸款抵借比率（抵押貸款金額與抵押品價值之比）和期限均有所下降。
“這些變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！毖胄姓{(diào)查統(tǒng)計司司長阮健弘說。
統(tǒng)計顯示，上半年我國房地產(chǎn)貸款余額增速回落。6月末，全國人民幣房地產(chǎn)貸款余額為29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上年末回落2.8個百分點。其中，個人住房貸款余額20.10萬億元，同比增長30.8%，增速比上年末回落5.9個百分點。
房地產(chǎn)貸款增量占比下降。上半年我國房地產(chǎn)貸款增加3.04萬億元，占同期各項貸款增量的38.1%，比上年全年占比低6.7個百分點。
個人住房貸款抵借比率降低。今年6月份，全國金融機(jī)構(gòu)個人住房抵押貸款平均抵借比，也就是當(dāng)月批準(zhǔn)的抵押貸款金額與抵押品價值之比為59.3%，比上年12月份低2.1個百分點。
個人住房貸款期限縮短。央行數(shù)據(jù)顯示，6月份全國發(fā)放的個人住房貸款平均合同期限為269個月，比上年12月份縮短了兩個月。
上半年土地交易活躍 房地產(chǎn)投資回調(diào)幅度有限
在限購和去杠桿的大背景下，房地產(chǎn)市場的整體下滑態(tài)勢幾無懸念。但由于受多重因素影響，"房地產(chǎn)開發(fā)投資增速"這一指標(biāo)的回落也許不會有想象的那么明顯。
國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2017年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資37595億元，同比名義增長8.8%，增速比1-4月份回落0.5個百分點。
就支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的因素而言，上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著土地交易規(guī)模增加、土地交易價格抬升，仍可能帶動后續(xù)的房地產(chǎn)投資，使其增速維持在一定的水平上。
在監(jiān)管層"喊話"后，熱點城市的土地交易規(guī)模還有所上升。安信證券發(fā)布的報告顯示，今年6月，40個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積6829.9萬平方米，達(dá)到最近4個月以來的最高值，環(huán)比上升9.2%。此外，并購市場的大宗交易，也被認(rèn)為是房地產(chǎn)投資的一項利好因素。
不過，綜合考慮商品房銷售降溫及融資的利空因素，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速整體將小幅回落。
近期，多家券商發(fā)布報告指出，受調(diào)控政策影響，在經(jīng)歷了4月的高點后，未來房地產(chǎn)銷售增速將進(jìn)入持續(xù)下滑的通道。這種變化將連帶影響到其他指標(biāo)，預(yù)期房地產(chǎn)開發(fā)投資、開工、到位資金等增速都會有所放慢。
土地交易規(guī)模仍大
房地產(chǎn)投資指標(biāo)的影響因素相對較多。東海證券指出，地產(chǎn)投資主要由土地購置費用和施工相關(guān)費用構(gòu)成，兩者各占二八比例。具體而言，地產(chǎn)投資通常受到四個因素影響： 土地成交面積、土地成交價格、施工面積、施工相關(guān)成本。
其中，施工成本主要看鋼材和水泥價格。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，2017年初螺紋鋼價格月度同比增速大幅下跌，很大程度對沖了水泥價格的持續(xù)上漲。加之水泥價格漲勢難以持續(xù)，施工成本對地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)預(yù)期下調(diào)。
就施工面積而言，最近三個月（3月-5月），其增速一直維持在3.1%的穩(wěn)定水平。但東海證券指出，考慮到樓市政策持續(xù)收緊，新開工面積預(yù)期回落，施工面積相應(yīng)減速，對地產(chǎn)投資增速不利。
相比之下，土地市場會提供利好因素。按照官方數(shù)據(jù)，前5月房企購置土地面積僅增長5.3%，但土地成交價款增長32.3%。"土地溢價率依然高企，說明行業(yè)補庫存需求依然強烈。"東海證券在報告中表示，預(yù)計隨著商住供應(yīng)縮量、土地價格走高及限價影響開發(fā)節(jié)奏等因素，土地成交面積仍將緩慢增長，價格穩(wěn)中有升，但增速放緩。
在兩部委"喊話"熱點城市土地供應(yīng)后，今年6月，土地市場熱度不降反升。安信證券發(fā)布的報告顯示，6月40個大中城市成交土地規(guī)劃建筑面積6829.9萬平方米，創(chuàng)最近4個月以來的最高值，環(huán)比上升9.2%。
土地交易升溫支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資，已成為共識。某不愿具名的房企人士向21媒體指出，除公開市場拿地外，今年并購市場的交易規(guī)模并不小，這些交易也將會帶動房地產(chǎn)投資。
"雖然融資環(huán)境偏緊，但還沒到拿不出錢來的地步。"該人士表示，在當(dāng)前的時點上，大型房企的資金狀況仍然充裕。而且自去年一直到今年4、5月份，整體市場的銷售狀況都不錯，企業(yè)補庫存的意愿十分強烈。
他還表示，雖然市場正在下行，但大中型房企對規(guī)模的追求，仍是這一階段的主旋律。從這個意義上說，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將會得到一定支撐。
按照東海證券的觀點，在影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的四大因素中，土地成交量和價格因素是偏向正面的。因此預(yù)計今年下半年地產(chǎn)投資增速趨緩，但全年仍會好于2016年的水平（6.9%）。
這幾乎是對房地產(chǎn)開發(fā)投資最樂觀的預(yù)測。相比之下，中銀國際認(rèn)為全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將維持在5.8%的水平，招商證券則將數(shù)據(jù)設(shè)定在5%左右。這些預(yù)計相比1-5月的增速下降4個百分點左右。
機(jī)構(gòu)下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的預(yù)期主要原因在于商品房銷售降溫將傳導(dǎo)到投資端，以及融資收緊對投資形成的制約。
銷售降溫及融資難
利空投資
以限購和去杠桿為主的樓市調(diào)控政策，正在造成市場交易的下滑。國家統(tǒng)計局此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國商品房銷售面積54820萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額43632億元，增長18.6%。上述兩個指標(biāo)的增速已經(jīng)連續(xù)三個月出現(xiàn)下滑。
這一趨勢持續(xù)到6月。根據(jù)安信證券對50個主要城市的監(jiān)測，6月上述城市一手房合計成交23.05萬套，環(huán)比下降2.3%，同比下降18.8%。前6月累計同比下降15.2%。
有一個細(xì)節(jié)值得注意。6月一、二線城市的交易量出現(xiàn)環(huán)比上升，三線城市則環(huán)比下降。這與5月的趨勢恰恰相反。
自今年3月新一輪樓市調(diào)控政策出臺以來，熱點一二線城市的交易量一度大幅下滑，部分三四線城市則升溫明顯，成為新的市場熱點區(qū)域。此次三線城市交易量回落，似乎說明這些區(qū)域的熱度正在降溫。
中銀國際就持有這種判斷，該機(jī)構(gòu)近期發(fā)布的年中策略報告就指出，此輪三四線城市的熱銷更多源于一二線城市杠桿率的提升和限購后的溢出效應(yīng)。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從人口流動趨勢上來看，三四線城市的熱度恐怕難以持續(xù)。
因此，按照上述機(jī)構(gòu)的觀點，未來房地產(chǎn)銷售增速還將繼續(xù)下滑，但仍處于相對高位。一些分析人士則認(rèn)為，由于去年同期基數(shù)較高，今年下半年的銷售面積甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。
銷售端的降溫可能很快傳導(dǎo)到供應(yīng)端。嚴(yán)躍進(jìn)向21媒體表示，未來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑將是大概率事件。若降溫幅度較大，持續(xù)時間長，房企的拿地?zé)崆檫€會受到影響。
另一重影響在資金端。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在房企資金來源中，定金及預(yù)收款的增速從今年前兩月的27.1%，降至前5月的20.3%；個人按揭貸款增速，則從20.4%降至8.6%。這兩項來源在房企資金中所占比重在四成以上。
此外，隨著銀行、信托、基金等融資渠道的收緊，房企的國內(nèi)融資渠道全面受限。在海外融資成本高企的背景下，這一缺口幾乎不可彌補。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這有可能會對房企投資帶來一定的制約。即雖然現(xiàn)階段資金仍相對充裕，但企業(yè)在決策中會更加謹(jǐn)慎。
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