近日，寧夏回族自治區(qū)銀川市中級人民法院對“興麟系”合同詐騙案一審公開宣判，吳秉麟、劉愛平、盧金磊等3名首要分子被判無期徒刑，另有30人被判處不同刑罰。至此，這一波及全國25個省市區(qū)、涉案金額超10億元的房地產(chǎn)中介詐騙案告一段落。
根據(jù)法院審理，“興麟系”房地產(chǎn)公司在全國遍地開花，以吳秉麟等為首的犯罪集團騙取上萬人的購房款，但其核心騙術是通過招攬無法交易的“C類業(yè)務”、簽訂無法履行的購房合同收取購房人的首付款。吳秉麟犯罪集團是如何構(gòu)建起“興麟系”龐大的詐騙網(wǎng)絡并瘋狂吸金的？記者對此進行了調(diào)查。
虛構(gòu)“特權(quán)” 騙術粗劣卻屢屢得手
2014年8月底，涉及全國25個省市區(qū)的“興麟系”房產(chǎn)中介公司相繼“蒸發(fā)”。在經(jīng)歷了“病毒式”急速擴張之后，這個曾籠罩著“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總部”光環(huán)的中介公司，幾乎在一夜間崩盤，超10億元購房款損失，由此所引發(fā)的經(jīng)濟和社會問題影響惡劣。
短短幾年間，“興麟系”房產(chǎn)中介公司就在全國廣泛布局，不斷違規(guī)收取購房款，但騙術卻并不高明。在正常的二手房交易中，小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟適用房、回遷房等特殊產(chǎn)權(quán)的房屋無法進行交易。但在“興麟系”公司業(yè)務中，中介人員卻以“沒有房產(chǎn)證也能交易”為幌子招攬顧客。
法庭調(diào)查顯示，“興麟系”公司將其業(yè)務分為A、B、C三類。A、B類指能夠房地產(chǎn)正常辦理的中介業(yè)務。C類專指沒有房產(chǎn)證、正常渠道根本無法交易的二手房。而“興麟系”公司正是通過大量招攬所謂“C類業(yè)務”，騙取客戶首付款。
多名受害人向記者反映，“興麟系”中介人員謊稱在房管部門有關系，能夠通過特殊渠道辦理C類業(yè)務。而在實際辦理中，無論簽訂的合同能否正常履行，“興麟系”中介都要向購房者收取高達40%的購房首付款。
云南籍受害人段秀娟2014年5月在網(wǎng)上發(fā)現(xiàn)了一條房屋出售信息，并按上面的聯(lián)系方式找到了昆明恒慶房產(chǎn)中介公司（“興麟系”一家分公司）。段秀娟說，這套二手房沒有房產(chǎn)證，按規(guī)定是不能辦理貸款的。但公司負責人說他們和銀行關系很好，可以幫她辦理公積金貸款。后來簽合同時，她想把首付款直接交給房東，這位負責人以會產(chǎn)生交易稅為由，提出把定金和首付款放在公司保管。
《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易當事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代收代付交易資金的，應當通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在銀行開設的客戶交易結(jié)算資金專用存款賬戶劃轉(zhuǎn)交易資金。
如果遵守這一規(guī)定，購房者的資金很難被中介機構(gòu)侵吞。但實際恰恰相反，很多地方?jīng)]有建立相應的專用賬戶，購房者往往對二手房交易相關法律法規(guī)和流程不了解?！芭d麟系”公司紛紛設立個人賬戶用于收取購房者的首付款和定金，并通過吳秉麟的個人賬戶進行資金劃轉(zhuǎn)。
不少購房者反映，能夠如此信任“興麟”，也是感覺這家公司實力雄厚，不僅在很多房產(chǎn)交易網(wǎng)站有企業(yè)信息，街面上也隨處可見其門店。在形式上大力包裝，制造“規(guī)模大”“實力強”的假象，是“興麟系”的騙術之一。
在“興麟系”公司內(nèi)部員工培訓教材中記錄著這樣的內(nèi)容：“問：業(yè)主有一套房是安置房，什么手續(xù)票據(jù)都沒有，能否貸款？答：原本是無法貸款的，但是按照C類做的話也可以，我們這么大的公司，銀行都搶著給我們貸款?！?/span>
通過系統(tǒng)性培訓，“興麟系”公司各地業(yè)務員通過簽訂大量無法履行的合同，騙取受害人首付款。不僅如此，興麟房產(chǎn)收取首付款后，往往會以正在做貸款、銀行下班了、公司領導不在等種種理由故意拖時間，等到交易徹底沒戲了，購房者為追回首付款還需要耗費半年、一年甚至更長時間。
拆東墻補西墻 越虧損越擴張
吳秉麟于2011年成立興麟房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，開始從事房地產(chǎn)中介業(yè)務。2012年吳秉麟與他人在寧夏銀川市成立了寧夏興麟房地產(chǎn)營銷策劃有限公司，并陸續(xù)在內(nèi)蒙古、山西等多地開設分公司，這些分公司以“興麟”、“德邦”、“正豐”等不同名稱來命名，但實際控制人均為吳秉麟。
為了便于管理全國各地的“興麟系”中介公司，2013年吳秉麟在銀川市成立了所謂的“中國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)總部”。這一機構(gòu)看似名頭很大，實際并沒有在工商部門注冊，不合法。
庭審中檢方出具的證據(jù)顯示，在“總部”僅僅成立3個月后，“興麟系”就整體出現(xiàn)虧損。據(jù)吳秉麟供述，公司從2013年4月開始虧損，大約每月虧損2000萬元。為了回籠資金，彌補虧損，吳秉麟采取了瘋狂的擴張行動，并要求各地分公司重點簽訂無法履行的“C類業(yè)務”，收取首付款并上交“總部”。
根據(jù)多名被告供述，“興麟系”公司前后經(jīng)歷了七輪擴張，最終擴張至全國25個省市區(qū)，店面總數(shù)達到2300多間。在吳秉麟的瘋狂擴張之下，“興麟系”的主要收入來源就是違規(guī)收取的客戶購房首付款，從未產(chǎn)生盈利?！芭d麟系”利用客戶首付款支付員工工資、店面租金、運營開銷，甚至用于揮霍。根據(jù)檢方調(diào)查，僅吳秉麟個人名下就有奔馳、路虎等8輛豪車。
2014年7月，“總部”會計審計發(fā)現(xiàn)，全國“興麟系”公司每月已虧損5000萬至6000萬元，各地累計虧損大約10億元。在如此情形下，吳秉麟并沒有反思公司的經(jīng)營模式，而是變本加厲地要求各地分公司提高“C類業(yè)務”的辦理數(shù)量，更多地騙取客戶首付款。
在“總部”的要求以及高額獎勵下，各地分公司開始想方設法欺騙客戶簽訂合同，甚至出現(xiàn)業(yè)務員冒充房主“一房三賣”“一房四賣”等現(xiàn)象。銀川市賀蘭縣一興麟房產(chǎn)門店的業(yè)務員在庭審中說，公司在后期為了加快“回款”力度，甚至對沒有完成“C類業(yè)務”簽訂量的業(yè)務員辱罵和體罰。
從2014年8月開始，“興麟系”的“拆東墻補西墻”游戲再也玩不下去了，各地公司紛紛關門跑路，“興麟系”轟然崩盤，大量受害者的資金無法追回。
騙局曾露端倪 監(jiān)管卻未能阻止
其實，“興麟系”房屋中介公司的違法行為早有跡象。寧夏工商部門“12315”熱線自2012年6月至案發(fā)接到關于“興麟系”公司投訴案件達201件，占全區(qū)中介服務投訴量的65%。銀川市房管部門也曾在案發(fā)前3個月內(nèi)接到關于“興麟系”公司的投訴上百次。內(nèi)蒙古包頭市房管部門多次針對“興麟系”公司的違規(guī)行為發(fā)出警示。
庭審中檢方指出，“興麟系”各地分公司在收到監(jiān)管部門責令整改和行政處罰的情況下，仍然無視法律法規(guī)和監(jiān)管部門的處罰，繼續(xù)從事非法活動，甚至愈演愈烈，肆意擴張，導致購房者的財產(chǎn)損失不斷擴大。
一些監(jiān)管單位接受采訪時強調(diào)，當前對房屋中介執(zhí)法手段有限，面對違法行為他們只有責令整改、約談、行政處罰的權(quán)力，并沒有取締和查封類的執(zhí)法權(quán)。而銀川市一些房屋中介公司也表示，一般很少接受檢查，就算有人投訴到消費者協(xié)會，房屋中介違法成本也很低。
法律人士及業(yè)內(nèi)人士認為，“興麟系”事件值得反思，如果不強化監(jiān)管手段、堵住法律漏洞，倒下一個興麟，還會有類似的“黑中介”出來興風作浪，甚至提供一套可供模仿的套路。終結(jié)“中介亂象”，必須解決專門法律法規(guī)缺失的漏洞，健全準入和退出機制，給這個行業(yè)多上幾道“鎖”。
寧夏銀杜律師事務所律師王磊說，目前，我國對于房屋中介這一經(jīng)營行為的法律法規(guī)并不完善，部門規(guī)章法律層級低，容易讓不法分子鉆空子。與此同時，相關部門也沒有真正起到監(jiān)管作用，對房屋中介的管理長期處于被動狀態(tài)，房屋中介違規(guī)成本太低，無法有效遏制違規(guī)違法行為。
現(xiàn)在全國有超過百萬人從事房地產(chǎn)中介行業(yè)，但僅有的一個專門性法律法規(guī)《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》，相關條款在各地沒有得到有效落實，而且很少有配套的地方法規(guī)，不利于房地產(chǎn)中介行業(yè)健康有序發(fā)展。
除了法律法規(guī)方面存在的空白，房屋中介數(shù)量眾多、監(jiān)管力量薄弱、執(zhí)法手段有限也是一個突出矛盾。以銀川市為例，住建部門對房屋中介的監(jiān)管權(quán)限已下放給縣區(qū)政府，除每年聯(lián)合工商部門進行一兩次執(zhí)法檢查外，主要職責就是業(yè)務指導。
一些法律人士及房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家認為，“興麟系”事件是當前房屋中介市場亂象的一個縮影，暴露出來的監(jiān)管不力問題不容忽視。今后，應加大對房屋中介的巡查力度，發(fā)現(xiàn)違規(guī)違法行為應處罰、曝光，對違規(guī)違法經(jīng)營情節(jié)嚴重的，應重拳出擊，責令其關停、整頓，甚至驅(qū)逐出市場，切實保障購房者權(quán)益。
免責聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責，投資者據(jù)此操作，風險請自擔