史上最嚴(yán)調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商上半年銷(xiāo)售額未降反升，比往年的業(yè)績(jī)還要好。而土地市場(chǎng)上，各房企搶地也是頻頻上演，房地產(chǎn)的春天還將繼續(xù)？
自去年10月以來(lái)，各城市房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷。目前，全國(guó)主要大城市基本都出臺(tái)了限購(gòu)措施，甚至不少三四線(xiàn)城市也開(kāi)啟調(diào)控。
史上最嚴(yán)調(diào)控背景下，開(kāi)發(fā)商上半年銷(xiāo)售額未降反升，比往年的業(yè)績(jī)還要好。而土地市場(chǎng)上，各房企搶地也是頻頻上演，房地產(chǎn)的春天還將繼續(xù)？
部分房企年目標(biāo)已達(dá)七八成
Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，從銷(xiāo)售額上看，盡管2016年四季度多個(gè)城市開(kāi)啟限購(gòu)，但2016年市場(chǎng)仍然銷(xiāo)售火爆。其中恒大以3734億銷(xiāo)售額位居首位，緊隨其后的萬(wàn)科和碧桂園銷(xiāo)售額也都在3000億以上，3家銷(xiāo)售額合計(jì)突破萬(wàn)億。綠地控股、中國(guó)海外發(fā)展、保利地產(chǎn)也紛紛突破2000億大關(guān)，此外千億銷(xiāo)售規(guī)模的還有金地集團(tuán)、華潤(rùn)置地和融創(chuàng)中國(guó)，這些屬于地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭。
隨著房地產(chǎn)新政的不斷加碼，大型龍頭房企銷(xiāo)售并未受到影響，反而均實(shí)現(xiàn)較好的增長(zhǎng)。據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，今年上半年碧桂園以2889億位居首位，完成去年銷(xiāo)售額的94%，而萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、保利地產(chǎn)等也都在半年時(shí)間就完全去年全年銷(xiāo)售的70%以上，因此可預(yù)見(jiàn)2017年這些龍頭房企銷(xiāo)售額再創(chuàng)新高概率極大。如下圖：
|
碧桂園上半年銷(xiāo)售額達(dá)到2889.1億元，超過(guò)萬(wàn)科、恒大成為上半年全國(guó)房企銷(xiāo)售冠軍。僅用半年的時(shí)間，碧桂園已經(jīng)完成全年4000億目標(biāo)的72%。萬(wàn)科雖然沒(méi)有公布年度銷(xiāo)售目標(biāo)，但2771.8億元的銷(xiāo)售額，同比增幅也達(dá)到45.82%，位列第二位。銷(xiāo)售額第三位的恒大，上半年2440.9億元的銷(xiāo)售額也完成了全年4500億元目標(biāo)的54%，業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)幅度高達(dá)72%。
上半年相當(dāng)一部分房企年度銷(xiāo)售目標(biāo)完成率已在50%以上。研究人員指出，三四線(xiàn)城市，成為房企發(fā)力的重要支撐點(diǎn)。個(gè)別聚焦三四線(xiàn)布局的企業(yè)，上半年業(yè)績(jī)同比實(shí)現(xiàn)了超過(guò)150%以上的增長(zhǎng)。
另一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，在各地不斷出臺(tái)包括限售對(duì)調(diào)控不斷加碼的背景下，相當(dāng)一部分公司的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了加速增長(zhǎng)的現(xiàn)象。一些房企則因業(yè)績(jī)的兇猛增長(zhǎng)，成為今年房地產(chǎn)界的黑馬。魯能集團(tuán)今年上半年累計(jì)銷(xiāo)售額為507億元，同比增長(zhǎng)85%；另一家名為中梁地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)到354.7億元，甚至超過(guò)了不少市場(chǎng)上老牌知名房企的業(yè)績(jī)。
土地市場(chǎng)也瘋狂
7月未過(guò)半，12日南京進(jìn)行了本月以來(lái)的第三次土地拍賣(mài)，6幅地塊被房企一搶而光。
8個(gè)工作日已拍賣(mài)出30幅地塊，其中13幅住宅用地全部達(dá)到最高限價(jià)，不僅要現(xiàn)房銷(xiāo)售，還要配建面積累計(jì)達(dá)18.94萬(wàn)平方米的保障房，無(wú)償交給政府。
南京近期土地市場(chǎng)的搶地是個(gè)例還是短期現(xiàn)象呢？我們以全國(guó)主要城市今年上半年土地交易情況，以及對(duì)比去年上半年各地還未實(shí)施房地產(chǎn)限購(gòu)新政情況來(lái)看，房企對(duì)土地更加的如饑似渴。
從土地出讓來(lái)看（以最緊俏的住宅用地來(lái)統(tǒng)計(jì)，下同），根據(jù)4月份住建部和國(guó)土資源部發(fā)布的通知，商品房庫(kù)存較少的城市需要加快供地節(jié)奏。因此4個(gè)一線(xiàn)城市今年供應(yīng)土地?cái)?shù)量明顯快速上升，上半年合計(jì)供應(yīng)土地92宗，較去年上半年54宗大幅上升了70%，供應(yīng)土地面積也由去年的315.27萬(wàn)平方米提高到517.35萬(wàn)平方米，上升了64%。如下圖：
|
二線(xiàn)城市也一樣，上半年土地供應(yīng)呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但因庫(kù)存較一線(xiàn)城市充足，因此26個(gè)二線(xiàn)城市總體較去年土地供應(yīng)僅有小幅上升。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，上半年二線(xiàn)城市合計(jì)供應(yīng)住宅土地803宗，土地總面積4170.61萬(wàn)平方米，較去年上半年供應(yīng)780宗，供應(yīng)面積3986.5萬(wàn)平方米增長(zhǎng)了2.9%和4.6%。而70個(gè)三線(xiàn)城市土地供應(yīng)和二線(xiàn)城市也類(lèi)似，上半年總體僅有微幅上升。
土地均以溢價(jià)成交
從土地成交上看，雖然上半年土地供應(yīng)有所上升，但土地供不應(yīng)求仍然存在。上半年一線(xiàn)住宅土地合計(jì)成交了77宗，成交面積420.61萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的80%以上，而且所有成交土地全部為溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率達(dá)25.76%。整體平均樓面價(jià)在1.12萬(wàn)元/平方米至2.6萬(wàn)元/平方米之間，高于去年同期樓面價(jià)，但要低于去年7、8月份的頂峰期。如下圖：
|
同樣二線(xiàn)城市上半年合計(jì)成交762宗，成交土地面積為3997.25萬(wàn)平方米，占總供應(yīng)面積的95.8%，基本上每塊供應(yīng)地都能成功拍出。一樣以大幅溢價(jià)成交，整體平均溢價(jià)率達(dá)到47%，可見(jiàn)二線(xiàn)城市土地得到房企的瘋搶明顯。此外三線(xiàn)城市也與二線(xiàn)城市類(lèi)似，因土地單價(jià)便宜，房企搶地導(dǎo)致上半年整體成交土地平均溢價(jià)率更高達(dá)61%?？梢?jiàn)上半年全國(guó)各地土地市場(chǎng)火爆不言而喻，尤其是二三線(xiàn)城市，不僅僅供應(yīng)多少地基本都能順利成交，而且是高溢價(jià)成交，甚至達(dá)到最高限價(jià)。
搶地在各大城市上演
從各大城市土地供應(yīng)和成交情況來(lái)看，重慶上半年以供應(yīng)土地1.8億平方米住宅用地，成交1.48億平方米雙雙位居各大城市首位，緊隨其后天津、武漢、沈陽(yáng)、上海和大連上半年也都成交在6000萬(wàn)平方米以上，土地成交規(guī)模較大。而從成交面積占總供應(yīng)面積比例來(lái)看，廈門(mén)市土地成交比例最高，上半年合計(jì)供應(yīng)1148.45萬(wàn)平方米，成交了1081.17萬(wàn)平方米，成交占比高達(dá)94%，此外無(wú)錫、上海、天津等7個(gè)城市成交占比也都在90%以上，受到房企的青睞。附土地成交比例最高的前20個(gè)城市：
|
國(guó)企拿地不缺錢(qián)
土地市場(chǎng)的火爆，緣由企業(yè)拿地積極。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，住宅用地方面，上半年萬(wàn)科拿地4279.06萬(wàn)平方米暫居首位，整體拿地樓面地價(jià)為3870元/平方米。緊隨其后以大規(guī)模城郊拿地開(kāi)發(fā)的碧桂園上半年也搶地3875.34萬(wàn)平方米，但樓面地價(jià)僅有1857元/平方米，較萬(wàn)科要便宜一半以上。此外恒大、綠地控股、保利地產(chǎn)、中國(guó)海外發(fā)展、華夏幸福和龍湖地產(chǎn)等6家也都拿地超過(guò)1000萬(wàn)平方米，其中龍湖地產(chǎn)以樓面地價(jià)5889.58元/平方米遙遙領(lǐng)先，成為這8家單價(jià)成本最高的房企。
最后值得一提的是，上半年拿地樓面地價(jià)最高的幾家主要以不缺資金的央企或國(guó)企為主。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年共有70家上市房地產(chǎn)企業(yè)參與了各大城市的搶地，其中央企中糧地產(chǎn)以平均樓面地價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米最高，緊隨其后的葛洲壩、首開(kāi)股份、金隅股份、濱江集團(tuán)和泰禾集團(tuán)均達(dá)到樓面地價(jià)每平方米萬(wàn)元以上。而樓面地價(jià)最高的前20位房企中，央企和地方國(guó)企共有11家，占比過(guò)半，比例較大。如下表：
|
限購(gòu)下為何房企業(yè)績(jī)反而增長(zhǎng)
一家浙江開(kāi)發(fā)商表示，這一定程度上與房企成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。今年熱點(diǎn)三四線(xiàn)樓市的銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售增速，要比一二線(xiàn)城市要好。
“一二線(xiàn)城市雖然銷(xiāo)售單價(jià)高、總價(jià)也高，但受限購(gòu)、預(yù)售證發(fā)放等政策影響，總體銷(xiāo)售增長(zhǎng)速度，要低于環(huán)一線(xiàn)城市及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市。在這些熱點(diǎn)城市有項(xiàng)目，又在一二線(xiàn)有布局的房企，上半年因此獲得較快的增長(zhǎng)?！鼻笆稣憬科蟾吖苷f(shuō)。
易居企業(yè)集團(tuán) CEO丁祖昱指出，今年房企業(yè)績(jī)提高，仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售中出現(xiàn)一個(gè)重要特征，是三四線(xiàn)城市所占比重特別高。
從政策出臺(tái)的范圍來(lái)看，上半年政策出臺(tái)較多的城市，也是三四線(xiàn)城市?！敖衲暌彩菤v史上對(duì)三四線(xiàn)城市調(diào)控最多的半年。” 丁祖昱表示，原先三四線(xiàn)城市看不到調(diào)控名單，只要保持兩個(gè)月房?jī)r(jià)上升，成交量上升就可以進(jìn)入到調(diào)控名單，可見(jiàn)三四線(xiàn)城市的樓市有多熱。
上半年密集出臺(tái)政策、后市預(yù)期模糊的時(shí)候，一些公司卻加快了提升規(guī)模的進(jìn)程。有研究機(jī)構(gòu)高層預(yù)計(jì)，按前六個(gè)月業(yè)績(jī)以及當(dāng)前的增長(zhǎng)速度，今年實(shí)現(xiàn)千億房企的數(shù)量，有望擴(kuò)充到12家。
地產(chǎn)大佬們甩賣(mài)資產(chǎn)
這幾天，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的新聞，要數(shù)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將酒店和文化旅游項(xiàng)目以631.7億元人民幣出售給融創(chuàng)中國(guó)。萬(wàn)達(dá)為什么要將自己的“家底”出售？其中原委眾說(shuō)紛紜。但聯(lián)系到潘石屹、李嘉誠(chéng)紛紛拋售地產(chǎn)，一個(gè)信號(hào)其實(shí)已經(jīng)非常明確了：房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)要“變天”了。
與此同時(shí)，SOHO中國(guó)也在不斷賣(mài)地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣(mài)出，董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)：“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷(xiāo)售的?！倍鴮?duì)于華人地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)，甩賣(mài)地產(chǎn)項(xiàng)目也是接二連三。從2013年8月起，李嘉誠(chéng)就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn)。李嘉誠(chéng)的商業(yè)嗅覺(jué)早已被過(guò)往所驗(yàn)證，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的冬天來(lái)臨時(shí)，他總是能提早出手，安全脫身。
此外龍頭萬(wàn)科也在積極向城市配套服務(wù)商領(lǐng)域前進(jìn)。7月14日，萬(wàn)科聯(lián)合厚樸等組成財(cái)團(tuán)競(jìng)購(gòu)新加坡物流巨頭普洛斯，萬(wàn)科占股21.4%成為第一大股東，借此一舉成為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)老大。
萬(wàn)科參與這項(xiàng)收購(gòu)，顯然是出于其發(fā)展物流地產(chǎn)的考慮。在萬(wàn)科的城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型中，萬(wàn)科提出了生態(tài)系統(tǒng)的理念，即“住宅+全周期城市配套服務(wù)”，而城市物流地產(chǎn)是其中重要的一環(huán)。
今年初，萬(wàn)科聯(lián)合招行等建立收購(gòu)平臺(tái)，將印力商業(yè)集團(tuán)收入囊中。萬(wàn)科也因此進(jìn)入國(guó)內(nèi)商管平臺(tái)前三。通過(guò)這些并購(gòu)“嫁接”動(dòng)作，萬(wàn)科向外界展示了其“最大住宅開(kāi)發(fā)商”之外的野心，在城市配套服務(wù)商的各個(gè)領(lǐng)域，萬(wàn)科也有意爭(zhēng)奪老大之位，向著萬(wàn)億平臺(tái)躍進(jìn)。
地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代
中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，不可能永遠(yuǎn)主要依賴(lài)固定資產(chǎn)投資，否則，我們就在固定資產(chǎn)投資驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這條老路上越走越遠(yuǎn)，而且固定資產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的邊際效應(yīng)越來(lái)越弱，最后一定是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的效率越來(lái)越低。當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)到了刻不容緩的時(shí)候，一定是房地產(chǎn)占國(guó)民經(jīng)濟(jì)比重越來(lái)越小的時(shí)候。當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的決心越來(lái)越強(qiáng)大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動(dòng)力的時(shí)候，就是房地產(chǎn)變天的時(shí)候到了。
眼下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)雖然還是離不開(kāi)房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，但互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費(fèi)電子等新興行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用越來(lái)越彰顯，商業(yè)嗅覺(jué)敏感，善于揣摩政府意圖的地產(chǎn)商們，一定會(huì)順勢(shì)而為，這就是李嘉誠(chéng)、王健林、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣(mài)旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。
可以斷言，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，房地產(chǎn)從黃金時(shí)代正式進(jìn)入到白銀時(shí)代，從過(guò)去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運(yùn)營(yíng)的時(shí)代。行業(yè)的集中度會(huì)不斷提升，投資者買(mǎi)了房坐等升值的時(shí)代，可能真的一去不復(fù)返了。
免責(zé)聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀(guān)點(diǎn)和對(duì)其真實(shí)性負(fù)責(zé)，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)請(qǐng)自擔(dān)