近日,北京市三中院召開了涉違章建筑民事案件發(fā)布會。三中院表示,出租人就違章建筑訂立的租賃合同無效。此外法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)歸屬。三中院還表示,行政機關(guān)有權(quán)拆除違章建筑,其他單位和個人擅自拆除他人違章建筑的,應(yīng)依法賠償。
違章建筑租賃合同無效
在發(fā)布會上,三中院介紹,未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工的,均屬違章建筑。根據(jù)我國合同法規(guī)定,違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,合同無效,因此出租人就違章建筑與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前,建筑取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準建設(shè)的,人民法院應(yīng)當(dāng)認定有效。
雖然房屋租賃合同無效,但當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的,法院一般應(yīng)支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失,法院應(yīng)當(dāng)依法處理。
法院不處理違章建筑所有權(quán)歸屬
三中院還公布了幾起涉及違章建筑的典型案例,密云某村一對再婚夫婦占用他人的自留地,未經(jīng)批準新建房屋。2006年,因該村村委會街道整治,村委會將上述房屋中的部分房屋拆除后,重新進行修建。2015年,再婚夫婦中一方的婚前子女許某訴至法院,請求分割院內(nèi)房屋。此時這對再婚夫婦均已病逝。
密云法院一審駁回了許某的訴訟請求,宣判后,許某提出上訴,主張涉案房屋是村委會批準修建的,屬合法財產(chǎn),應(yīng)予以分割。北京市三中院駁回上訴,維持原判。
三中院認為,當(dāng)?shù)卮逦瘯_實重建過房屋,但重建系直接針對原拆除房屋的補償,并不改變原有財產(chǎn)的權(quán)屬。涉案房屋建設(shè)于自留地即耕地而非農(nóng)村建設(shè)用地之上,未取得合法審批手續(xù),并非公民合法財產(chǎn)。按法律規(guī)定,遺產(chǎn)是公民死亡時遺留的個人合法財產(chǎn),因此該房屋也并非遺產(chǎn)。許某認為上述房屋系父母生前個人合法私有財產(chǎn)的上訴主張不能成立。
三中院表示,違章建筑的建造者不因其建造行為而取得標的物的所有權(quán),對于違章建筑的處理屬于行政機關(guān)的職責(zé)范圍,法院不能通過民事判決處理違章建筑的所有權(quán)歸屬。
在民事案件中,法院可根據(jù)具體情形確認該建筑物的使用權(quán)益。
拆違損壞物品應(yīng)當(dāng)賠償
2012年11月,懷柔某村委會向趙某發(fā)出通知,告知趙某限期對其建設(shè)的違章建筑予以拆除,通知中還表示,如果趙某逾期未拆除,村委會將進行強制拆除,一切后果和造成的經(jīng)濟損失自負。2013年初,村委會將趙某建設(shè)的房屋拆除。趙某認為村委會違法拆除他的建筑物,將村委會訴至法院,索賠建筑損失和建筑內(nèi)物品損失。
懷柔法院一審判決村委會賠償趙某物品損失3000余元,駁回趙某其他訴求。趙某不服提出上訴,北京市三中院駁回上訴,維持原判。
三中院認為,趙某要求賠償違法拆毀建筑給其造成的損失,因建筑系違章建筑,故一審法院對趙某的上述請求未予支持并無不當(dāng)。對于趙某要求賠償其他損失的訴訟請求,法院認為違章建筑內(nèi)的物品應(yīng)屬趙某的合法財產(chǎn),因拆除違法建設(shè)時損壞的趙某個人合法財產(chǎn),侵權(quán)人應(yīng)予賠償。
法院介紹,行政機關(guān)有權(quán)拆除違章建筑,其他單位和個人擅自拆除他人違章建筑的,應(yīng)依法賠償。在拆除違章建筑時,不能損壞當(dāng)事人保存在建筑內(nèi)的物品,如果當(dāng)事人拒絕將物品自行清理,行政機關(guān)應(yīng)當(dāng)將物品清出建筑物,并進行登記,妥善保管,不能在拆違同時損壞當(dāng)事人室內(nèi)物品。
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