從“買買買”到“賣賣賣”，盤盤王健林的神邏輯
?。ū疚目l(fā)于《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》2017年第28期）
王健林因?yàn)橘u資產(chǎn)而不是買資產(chǎn)上了頭條，這事確實(shí)稀奇?！百Y本市場(chǎng)十大未解之謎”之一的“萬達(dá)還能撐多久”，到底是個(gè)流行的段子，還是個(gè)嚴(yán)肅的命題？
7月10日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國(guó)（1918.HK）聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)以295.75億元收購(gòu)了13個(gè)萬達(dá)文旅城91%的股權(quán)，并以335.95億元收購(gòu)萬達(dá)旗下76家酒店。交易總額達(dá)到631.7億元。
生意場(chǎng)上有買有賣本不稀奇，但這次王首富的邏輯實(shí)在叫人看不懂。就在交易發(fā)生前10天——6月30日，他才剛剛為哈爾濱萬達(dá)城的開業(yè)站了臺(tái)。而在6月份，萬達(dá)分別在昆明、濟(jì)南拿了大宗地塊，用于文旅項(xiàng)目建設(shè)。
此前，萬達(dá)城幾乎成了王健林的另一張名片，時(shí)刻被他掛在嘴邊?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者曾在多個(gè)場(chǎng)合聽王健林描述萬達(dá)城的“宏圖大業(yè)”，“要讓上海迪士尼樂園10~20年內(nèi)盈不了利?！本频觏?xiàng)目也是王健林的“招牌菜”，他說，“我有一個(gè)夢(mèng)想，要把中國(guó)酒店品牌打到全世界?！?/span>
言猶在耳，萬達(dá)旗下的文旅項(xiàng)目和酒店怎么會(huì)突然換了東家？
雖然業(yè)內(nèi)皆知文旅項(xiàng)目和酒店投資回收期長(zhǎng)，但按正常邏輯，萬達(dá)“養(yǎng)著”這些項(xiàng)目并非難事，何況王健林多次表示看好旅游業(yè)，旅游是“能發(fā)財(cái)”的投資。
那么，萬達(dá)到底發(fā)生了什么事？將文旅項(xiàng)目和酒店清倉(cāng)式甩賣的背后是什么原因？
王首富的“神邏輯”
柳傳志曾經(jīng)評(píng)價(jià)王健林，在產(chǎn)業(yè)選擇上極具前瞻性而且決策果敢?！?000年萬達(dá)開始做商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)還沒有商業(yè)地產(chǎn)概念，不僅外人看不懂，企業(yè)內(nèi)反對(duì)聲音也很多，住宅地產(chǎn)發(fā)展那么好，為什么要自討苦吃。但健林一旦看到住宅地產(chǎn)的局限，就堅(jiān)決轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在萬達(dá)商業(yè)已成為全球最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)。在2010年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)做得正紅火，健林又一頭扎向文化旅游，而且投資之大、動(dòng)作之快，讓人嘆為觀止?！?/span>
確實(shí)，王首富的神邏輯少有人能跟上。就在人們看到王健林大肆為文化旅游產(chǎn)業(yè)鼓與呼之際，他已抽身而出，變賣之決絕、動(dòng)作之迅速，同樣令人看不懂。
萬達(dá)變賣文旅和酒店項(xiàng)目，加之2016年將旗下旅行社業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給同程旅游，已經(jīng)基本將旗下文旅業(yè)務(wù)脫手，以至于勁旅集團(tuán)總裁魏長(zhǎng)仁對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者感慨“覺得挺遺憾”，“萬達(dá)這樣的企業(yè)在做旅游，對(duì)行業(yè)的帶動(dòng)和影響還是比較大的。以前王首富太高調(diào)了，大家的期望值還是比較高的。”
是對(duì)文旅業(yè)務(wù)“突然”失去興趣了嗎？魏長(zhǎng)仁認(rèn)為這不太可能，像萬達(dá)這樣的企業(yè)，每一個(gè)動(dòng)作都是經(jīng)過深思熟慮、精確計(jì)算的結(jié)果。
那有沒有一種可能，萬達(dá)通過文旅項(xiàng)目在二三線城市核心地段低價(jià)拿地后，準(zhǔn)備套現(xiàn)不干了？
眾所周知，萬達(dá)文旅項(xiàng)目在地方上拿地往往是以“底價(jià)”中標(biāo)。由于萬達(dá)文旅項(xiàng)目能帶來大量投資，并帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，給地方政府帶來政績(jī)，因而地方政府對(duì)萬達(dá)幾乎采用“定向供地”的方式。
不信來看。6月7日，萬達(dá)以74.77億元底價(jià)拿下昆明市西山區(qū)24宗商住用地，總面積約92.66萬平方米。而這次土地出讓公告所列的條件中，無論是“具備五星級(jí)酒店開發(fā)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)”“持有文化旅游項(xiàng)目不少于50萬平方米建筑面積的產(chǎn)權(quán)證明”，還是“競(jìng)得人須建設(shè)大型綜合文化旅游項(xiàng)目”“規(guī)劃方案必須包括兩個(gè)室內(nèi)主題樂園、一個(gè)不低于五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、一個(gè)旅游小鎮(zhèn)”，似乎都是為萬達(dá)“量身定制”的。而在更早的2016年8月，昆明市政府官網(wǎng)就曾發(fā)表文章稱，西山區(qū)將建萬達(dá)城，總投資300億元……
6月30日，萬達(dá)同樣以底價(jià)66.75億元拍得濟(jì)南歷城區(qū)潘田片區(qū)的16宗地塊，折合樓面價(jià)僅為2800元/平方米。而據(jù)估算，目前歷城區(qū)的房?jī)r(jià)約為1.5萬元/平方米。
“萬達(dá)文旅城在拿地的問題上值得關(guān)注，過去拿地以這種名義拿，地價(jià)比較低。從未來來看，這種低價(jià)拿地的模式可能越來越難以操作?！鄙虾Ｒ拙?/span>房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。
首先，文旅項(xiàng)目投入巨大，且回收周期長(zhǎng)。王健林“要讓上海迪士尼樂園10到20年內(nèi)盈不了利”的豪言更是遭遇尷尬——就在上個(gè)月，迪士尼落戶上海一周年之際，即已宣布：2017年Q2財(cái)季“小幅盈利”，預(yù)計(jì)2017財(cái)年結(jié)束時(shí)（截至今年10月）可以“收支平衡”。而被王健林寄予厚望的萬達(dá)城僅少部分開業(yè)運(yùn)營(yíng)，“群狼斗好虎”之勢(shì)尚未形成，而且開業(yè)的幾家，業(yè)內(nèi)人士也委婉評(píng)價(jià)“與迪士尼還有很大差距”。
一位觀察人士告訴記者，“文旅項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)難度很大，戀戰(zhàn)不如放手，符合首富的風(fēng)格?！?/span>
其次，廣泛“鋪攤”帶來的負(fù)債高企也成為萬達(dá)實(shí)實(shí)在在的壓力。
再來看，地方政府在萬達(dá)文旅項(xiàng)目中要求配建的五星級(jí)酒店等設(shè)施，會(huì)不會(huì)讓萬達(dá)不勝其重？目前萬達(dá)城大多選址二三線城市，而高星級(jí)酒店對(duì)地段的要求很高，經(jīng)營(yíng)狀況和地段掛鉤。
其實(shí)，酒店板塊早就是萬達(dá)的“后腿”。從融創(chuàng)的公告中也可看出：這次收購(gòu)的76家酒店組成的酒店項(xiàng)目2016年ROE（凈資產(chǎn)收益率）僅為2.61%。萬達(dá)酒店發(fā)展（0169.HK）2016年年報(bào)也顯示，該公司年度營(yíng)業(yè)額銳減82%。
“當(dāng)孩子養(yǎng)，當(dāng)媳婦夸，當(dāng)豬賣，乃首富之道?！彪y怪有人如此戲謔。
對(duì)于融創(chuàng)來說，這次收購(gòu)意味著什么？其實(shí)其已經(jīng)在公告中直言不諱——此次合作，以合理的成本為本公司補(bǔ)充大量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備和物業(yè)資產(chǎn)，將為本公司未來持續(xù)健康發(fā)展提供巨大的支撐。說白了，看似買文旅項(xiàng)目，實(shí)則買入的是土地儲(chǔ)備。
也許有人會(huì)說，公告里說了，文旅項(xiàng)目交割后仍維持品牌不變、規(guī)劃內(nèi)容不變、項(xiàng)目建設(shè)不變、運(yùn)營(yíng)管理不變，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)?？梢姡f達(dá)并不是簡(jiǎn)單的“賣資產(chǎn)”，更多的是換一種方式來經(jīng)營(yíng)。
對(duì)此，上述觀察人士認(rèn)為，未來是不是繼續(xù)由萬達(dá)來運(yùn)營(yíng)還不好說?！耙?yàn)槿f達(dá)和地方政府簽的協(xié)議是一體化的，由萬達(dá)來投資運(yùn)營(yíng)，說走就走，對(duì)地方政府是交代不過去的，要給政府一個(gè)說法。對(duì)外也能在萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型上‘自圓其說’。此外，團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定和過渡對(duì)當(dāng)下來說也很重要?！苯虉?chǎng)多年的王健林，能不深諳此道？
對(duì)賭上市的壓力
這一場(chǎng)并購(gòu)，因?yàn)橥蝗缙鋪?，更因?yàn)殡p方都是“武林高手”，故并購(gòu)雖已明文張榜，理由也冠冕堂皇，但江湖上卻流傳著各種傳說。
其中，著急把萬達(dá)商業(yè)送上A股市場(chǎng)，或許是一種比較靠譜的說法。
賣資產(chǎn)為了什么？王健林明確說了，這次回收資金全部用于還貸，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款。通過這次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。
萬達(dá)商業(yè)究竟有多少債務(wù)？本來，作為非上市公司，我們看不到其詳細(xì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。但今年5月，萬達(dá)商業(yè)2017年度第三期中期票據(jù)發(fā)行披露材料中，包含其2017年一季度財(cái)報(bào)。其中顯示，萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債總計(jì)5446.03億元，資產(chǎn)負(fù)債率為70.61%。
以此核算，此次萬達(dá)回收的631.7億元，可以讓萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率降低8個(gè)百分點(diǎn)。
萬達(dá)商業(yè)曾于2014年12月在香港上市，后來由于在港股估值被低估， 2016年9月正式完成私有化，繼而尋求在A股上市。萬達(dá)商業(yè)目前正在A股排隊(duì)IPO，根據(jù)證監(jiān)會(huì)發(fā)行監(jiān)管部“首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申請(qǐng)企業(yè)情況 ”顯示，截至7月6日，萬達(dá)商業(yè)IPO的狀態(tài)為“已反饋”，目前排名為65名。
招股書中提示，若國(guó)家加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)金融信貸政策的調(diào)控，公司可能面臨較大資金壓力和財(cái)務(wù)成本壓力，影響公司債務(wù)清償能力，增加償債風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，從目前情況看，這種風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)存在。
這次交易能怎樣幫到萬達(dá)商業(yè)的A股之路？至少?gòu)膬蓚€(gè)方面，一方面是下調(diào)資產(chǎn)負(fù)債率，另一方面剝離地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，以此獲得更好的資產(chǎn)評(píng)估。此前，萬達(dá)集團(tuán)管理層就對(duì)外說過，萬達(dá)商業(yè)不希望被劃入房地產(chǎn)板塊，因?yàn)槟壳?/span>房地產(chǎn)公司IPO發(fā)行幾乎處于停滯狀態(tài)。
然而，留給萬達(dá)的時(shí)間并不多了。據(jù)《萬達(dá)商業(yè)私有化募資推介書》顯示，如果私有化完成兩年后（至2018年9月底）不能登陸A股主板，萬達(dá)集團(tuán)將面臨回購(gòu)款、利息以及相關(guān)費(fèi)用的支付，這對(duì)萬達(dá)短期流動(dòng)性是巨大威脅。
這或許是為什么萬達(dá)和融創(chuàng)在聯(lián)合公告中表示了盡快完成交割的這份“焦急”，“雙方同意在7月31日前簽訂詳細(xì)協(xié)議，并盡快完成付款、資產(chǎn)及股權(quán)交割?！?/span>
國(guó)內(nèi)賣賣賣，海外買買買
王健林在企業(yè)經(jīng)營(yíng)上的“神邏輯”，還有一點(diǎn)令人看不懂：一面在國(guó)內(nèi)賣賣賣，追逐輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；一面卻在國(guó)外買買買，加緊布局。
上述觀察人士提醒記者，其實(shí)，隨著萬達(dá)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的剝離早已在進(jìn)行，只不過文旅項(xiàng)目因?yàn)椤斑汉取钡帽容^多，因而受關(guān)注度也比較高。2015年8月，萬達(dá)商業(yè)就公開披露了3次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議，先后出售常州、梅州、連云港等地15個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目全部股權(quán)，交易對(duì)價(jià)總計(jì)約131億元。
2016年10月，萬達(dá)將旗下旅行社資產(chǎn)整體轉(zhuǎn)讓給同程旅游。
現(xiàn)在來回想王健林關(guān)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的論述，別有一番深意。他說，企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界就是“空手道”，是有了品牌，有了能力，一分錢不出憑品牌就能掙錢。要做到這個(gè)境界是極難的。
王健林曾經(jīng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》表示，萬達(dá)正在向跨國(guó)企業(yè)轉(zhuǎn)型，當(dāng)海外利潤(rùn)達(dá)到三分之一左右的時(shí)候，這就是萬達(dá)成為跨國(guó)企業(yè)的標(biāo)志。
王健林說，2016年是萬達(dá)海外并購(gòu)最多的年份，一共并購(gòu)了十幾家海內(nèi)外企業(yè)，并購(gòu)擴(kuò)大了萬達(dá)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和凈利潤(rùn)。
實(shí)際上，自2012年5月收購(gòu)全美第二大院線AMC以來，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者僅根據(jù)公開信息梳理，萬達(dá)海外收購(gòu)及投資就超過2300億元人民幣。
如此看來，萬達(dá)更多的將其雄心壯志投向了海外？
就拿這次賣掉的文旅項(xiàng)目來說，在今年5月“一帶一路”國(guó)際合作高峰論壇上，王健林還表示，旅游產(chǎn)業(yè)是萬達(dá)海外投資的“重中之重”，已經(jīng)在法國(guó)巴黎和印度哈里亞納邦分別布局了萬達(dá)城。其中巴黎項(xiàng)目總投資超過30億歐元，是歐洲最大的旅游投資項(xiàng)目。印度項(xiàng)目也是印度目前最大的投資項(xiàng)目。而且，不出意料，今年會(huì)在兩個(gè)大國(guó)再落實(shí)兩個(gè)萬達(dá)城。這兩個(gè)項(xiàng)目投資均有望超過百億美元。
再拿酒店來說，王健林表示，萬達(dá)是全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主，現(xiàn)在開業(yè)了100多家五星級(jí)酒店，在建的還有100多家。萬達(dá)在倫敦、芝加哥、洛杉磯、悉尼等世界核心城市地標(biāo)地段建設(shè)和管理了一批萬達(dá)酒店。
恐怕，萬達(dá)酒店的LOGO要從國(guó)內(nèi)撤下，更多地掛在海外高端酒店的門面上了。
還會(huì)再賣嗎？
萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款。但就萬達(dá)商業(yè)負(fù)債情況看，631.7億元恐怕還不足以覆蓋。同時(shí)，萬達(dá)集團(tuán)也將大幅減債，計(jì)劃三年左右清償集團(tuán)層面金融機(jī)構(gòu)債務(wù)。那么，萬達(dá)會(huì)繼續(xù)出讓資產(chǎn)嗎？
如果萬達(dá)繼續(xù)出讓資產(chǎn)，則有可能放大外界對(duì)萬達(dá)債務(wù)壓力的想象。假如一個(gè)經(jīng)營(yíng)30年，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)8000億，在中國(guó)商界舉足輕重的企業(yè)遭遇了這種情況，背后會(huì)是什么原因？
這不得不讓人聯(lián)想到6月22日那天萬達(dá)遭遇的“股債雙殺”風(fēng)波。無風(fēng)不起浪，多位銀行業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實(shí)，銀監(jiān)會(huì)確于6月中旬要求各銀行，對(duì)海航集團(tuán)、安邦集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、浙江羅森內(nèi)里投資公司的境內(nèi)外融資支持情況及可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底排查，重點(diǎn)關(guān)注所涉及并購(gòu)貸款、“內(nèi)保外貸”等跨境業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況。
部分企業(yè)高企的負(fù)債率、極高的杠桿率、高溢價(jià)以及部分標(biāo)的的巨額虧損引起了國(guó)家發(fā)改委、央行、商務(wù)部等多個(gè)部委對(duì)非理性海外投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)及其真實(shí)性、合規(guī)性的高度關(guān)注。尤其，在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域存在的非理性、異常的、動(dòng)機(jī)不良的、假借并購(gòu)之名行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移之實(shí)的海外投資行為成為監(jiān)管的重點(diǎn)。
略微留意就會(huì)發(fā)現(xiàn)，不只是萬達(dá)在改善負(fù)債率，也不只是萬達(dá)在賣賣賣。
恒大通過引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，努力降低負(fù)債率，截至6月底贖回了全部“永續(xù)債”。
SOHO中國(guó)7月4日宣布啟動(dòng)北京光華路SOHO2、上海凌空SOHO兩個(gè)項(xiàng)目的整售。此舉被認(rèn)為是改善公司流動(dòng)性狀況。潘石屹更表示，以后SOHO中國(guó)不會(huì)再拿地開發(fā)新項(xiàng)目，也基本不會(huì)收購(gòu)改建。
復(fù)星過去給外界的印象，也是一個(gè)買買買的主兒。有統(tǒng)計(jì)稱，自2009年復(fù)星啟動(dòng)國(guó)際化戰(zhàn)略以來，迄今完成了約40起海外并購(gòu)案，總投資逾100億美元。其居高不下的負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)敞口，一度令外界擔(dān)憂。不過，最近，郭廣昌說，復(fù)星集團(tuán)整體負(fù)債率在降低，負(fù)債結(jié)構(gòu)得到了很大改善。截至2016年末，復(fù)星集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為63.91%。
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