在房價高企，焦慮情緒籠罩的情況下，樓市微小的變動，都能挑動人們敏感的神經(jīng)，更何況是租購?fù)瑱?quán)這樣一顆重磅炸彈。
在廣州7月17日提出，租房人子女可就近入學(xué)，保障租購?fù)瑱?quán)后，各種解讀鋪天蓋地，而大家最關(guān)心的無疑就是，這樣的政策是否可以把房價降下來。
眾所周知，目前房子的定價附加了戶籍、學(xué)位等大量福利，如果打掉這一塊的定價，房子的價值將會降低，因此有人認(rèn)為廣州租購?fù)瑱?quán)的措施將會抑制高價學(xué)區(qū)房。但也有人認(rèn)為，租購?fù)瑱?quán)并不能解決學(xué)位稀缺的問題，反而會炒高租金，房東可以持續(xù)經(jīng)營，學(xué)區(qū)房的價值還會提高。
激烈的爭議中，有人看得更遠(yuǎn)，廣州的租購?fù)瑱?quán)措施能否推廣到全國，成為調(diào)控樓市的長效機(jī)制，成為另一個關(guān)注的焦點。
租購?fù)瑱?quán)落實面臨難題
7月17日，廣州市發(fā)布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》提到，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。
當(dāng)然，這個措施也有限制條件。
方案提到，擁有同等入學(xué)權(quán)利需符合兩個要求；第一，具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女；第二，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的。
目前，各區(qū)同等入學(xué)權(quán)利的具體實施細(xì)尚未出臺，但原則上將于2017年8月底公布實施。不過，對于該項政策如何落實已有頗多爭論。
廣東省房地產(chǎn)研究會副會長韓世同表示，“租購?fù)瑱?quán)”是一個良好的開端，但能不能落實還是一個問題。因為優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)位有限，學(xué)校不一定認(rèn)可租房享有同等入學(xué)的權(quán)利，所以“租購?fù)瑱?quán)”不是根本地扭轉(zhuǎn)學(xué)位稀缺的解決方法，需要細(xì)致全面地研究和落實，尋找到更佳的解決途徑。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志也表達(dá)了類似的觀點，在中心區(qū)教育資源奇缺的情況下，相關(guān)政策執(zhí)行會有難度，租房就近入學(xué)無疑會加劇優(yōu)質(zhì)學(xué)位的資源的爭奪。鄧浩志認(rèn)為，這一政策在廣州的外圍區(qū)域執(zhí)行的可能性更大。
如何影響房租、房價
為保障子女入學(xué)，許多家庭不得不買房。在不考慮“租購?fù)瑱?quán)”是否有附加條件的情況下，該政策落地租房就可以解決入學(xué)問題，那么會不會使得廣州地區(qū)租房價格暴漲，同時影響房價呢？
韓世同認(rèn)為，租房價格上漲和下跌的可能都存在。若單看“租購?fù)瑱?quán)”，貌似租房享有同等入學(xué)權(quán)利，學(xué)區(qū)內(nèi)房租租金會上漲；但是現(xiàn)在政府加大提供租房的房源，實際上會造成租房房源過剩，現(xiàn)在社會上空置的房源很多，并沒有全部投到租賃市場上去。
華南城市研究會副會長孫不熟接受媒體記者采訪時分析指出，長遠(yuǎn)來看，“租購?fù)瑱?quán)”肯定會降低大眾的購房熱情，房屋炒作的素材和動力都會減少，房價會逐步回歸理性。
孫不熟認(rèn)為，一些郊區(qū)房子稀缺性不強(qiáng)，買家的支撐面也不大，“租購?fù)瑱?quán)”會讓這類房子的含金量大打折扣。對于大城市核心區(qū)的房子來說，沖擊不會太大，畢竟這些地區(qū)的房子具備強(qiáng)烈的資產(chǎn)屬性，即使失去了“學(xué)位”這個巨大的附加值，仍然會有其他的附加值來補(bǔ)充，比如租金收入，比如資產(chǎn)保值的功能等等。
那么在“租購?fù)瑱?quán)”后，學(xué)區(qū)房還有投資價值嗎？一直實行租購?fù)瑱?quán)英美等國可以做一個參考。
英美的入學(xué)資格認(rèn)證不需要看房屋產(chǎn)權(quán)，只需要家庭實際居住在學(xué)區(qū)內(nèi)的證明即可，很多家長會選擇在小孩就讀的幾年中搬到相應(yīng)的學(xué)區(qū)租房居住。在倫敦，有14%的家長選擇在學(xué)區(qū)租房住，并不比買房的家長(17%)少太多。
國外學(xué)區(qū)房可以用作租房投資，并不是一筆單純的消費。比如在大學(xué)附近，由于外地和留學(xué)生群體龐大，所以客源充足、租金高、投資收益有保障。
房屋租賃時代來臨？
媒體記者注意到，5月住建部公布了《住房租賃和銷售管理條例》草案，而此次廣州“租購?fù)瑱?quán)”試點更是進(jìn)一步細(xì)化落地。
7月18日，人民日報海外版發(fā)表評論稱，在“房子是用來住的，不是用來炒的”已經(jīng)成為社會共識的背景下，中國樓市調(diào)控政策不會反反復(fù)復(fù)、虎頭蛇尾，而是將真正確保房屋回歸居住屬性，并為建立房地產(chǎn)長效機(jī)制創(chuàng)造環(huán)境。
發(fā)展房屋租賃市場或是未來調(diào)控樓市長效機(jī)制的重要一環(huán)。
鄧浩志認(rèn)為，租房逐步跟買房享有同等權(quán)利，是未來發(fā)展的趨勢。未來政府解決住房的問題思路可能會有一個大方向性的改變。就可能是除了商品房買賣之外，更重要一個是扶持租賃市場，讓更多的人采用租房的方式，因為租房畢竟來說價格更廉價。
國家對房地產(chǎn)的調(diào)控思路正發(fā)生深刻變化，解決高房價的思路將更加多元化，通過大幅提升租賃住房的供應(yīng)量，實行購租同權(quán)，從而降低買房需求，從需求端緩解房價上漲壓力。
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