最近，受到國(guó)內(nèi)貨幣市場(chǎng)錢(qián)荒的影響，余額寶的收益率開(kāi)始回升，余額寶呈現(xiàn)的觸底反彈趨勢(shì)，也讓寶粉們激動(dòng)不已。可能很多人還不知，余額寶背后隱藏著房?jī)r(jià)未來(lái)漲跌趨勢(shì)的秘密。
余額寶早在2013年便已橫空出世，它以方便、快捷的優(yōu)勢(shì)獲得了眾多寶粉們的青睞。很多人將銀行存款悉數(shù)搬家，把存款都放進(jìn)了高息的余額寶里。2017年6月余額寶的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了1.43萬(wàn)億元，超過(guò)了國(guó)內(nèi)吸儲(chǔ)能力最強(qiáng)的銀行--招商銀行。
余額寶是貨幣基金,這就注定了它不能投資股票、期貨等風(fēng)險(xiǎn)較大資產(chǎn)。只能投資于銀行存款、債券等“固定類(lèi)收益”資產(chǎn)。它一般通過(guò)同業(yè)往來(lái)等方式給銀行等金融機(jī)構(gòu)借錢(qián),當(dāng)市場(chǎng)利率升高之時(shí)，銀行籌錢(qián)難度加大，掌握籌碼的余額寶順勢(shì)提高給這些機(jī)構(gòu)借錢(qián)的利率，這樣余額寶便可給客戶提供較高的收益率。
值得一提的是，余額寶在2013年成立后收益率一路上漲，于2014年2月24日以6.13%的收益率見(jiàn)頂。之后便開(kāi)始了下跌的征途，最低見(jiàn)底2016年10月份的2.3%,隨后再次上漲,目前收益率已經(jīng)破4%，未來(lái)進(jìn)一步上漲趨勢(shì)似乎已經(jīng)形成。
而與此同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)走勢(shì)與余額寶完全相反。2013年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在持續(xù)低迷中度過(guò)，到了2014年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)緩慢筑底，隨后從2015年開(kāi)始國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)開(kāi)始了一波反彈行情，直至2016年10月份，國(guó)內(nèi)各城市紛紛出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控新政，房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)高位膠著狀態(tài)。
我們發(fā)現(xiàn)，作為貨幣基金的余額寶，收益率的上升，往往意味著銀行間利率市場(chǎng)收益率也在同步上漲。而當(dāng)利率市場(chǎng)的收益率上漲形成趨勢(shì)時(shí)，馬上會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)的持續(xù)低迷期。
原因很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)對(duì)銀行間貨幣市場(chǎng)利率的波動(dòng)敏感度向來(lái)很高，開(kāi)發(fā)商的投資中有60%的資金來(lái)源于銀行貸款或銀行理財(cái)。而即便是在中央近期調(diào)降金融杠桿的情況下，銀行50%左右的新增貸款是居民的房貸?？梢?jiàn)貨幣市場(chǎng)利率上調(diào)，會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)貨和個(gè)人房貸成本。
試想，如果開(kāi)發(fā)貸利率快速上升，開(kāi)發(fā)商融資成本上漲，最終要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上。居民買(mǎi)房也是如此，2016年前三季度房?jī)r(jià)之所以漲勢(shì)瘋狂，主要是當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)的利率水平處于歷史低谷。房貸利率上升，會(huì)使投資投機(jī)者的持有房產(chǎn)的成本上升，必然遏制房地產(chǎn)泡沫起到“舉足輕重”的影響。
舉個(gè)例子，小王想在上海購(gòu)房置業(yè)，需要貸款500萬(wàn)買(mǎi)房。如果小王按照之前4.9%的商業(yè)貸款利率貸款，貸款20年，那么他每月需要的還款金額是32722元。如果商業(yè)貸款利率升到了5.15%，貸款仍然是20年。那么，他每月的還款金額將會(huì)達(dá)到33413元。足見(jiàn)哪怕個(gè)人房貸利率上升0.25%，小王每月房貸成本將會(huì)多出691元。
可能會(huì)有人提出，我拿公積金買(mǎi)房，房貸利率還是很低，不會(huì)受到太大影響吧？對(duì)此，筆者認(rèn)為，一方面，公積金額度是有限制的，不是想貸多少就可貸多少。就目前來(lái)看，個(gè)人貸款最高額度是北京120萬(wàn)，較低的是廣州60萬(wàn)。現(xiàn)在一二線城市房?jī)r(jià)動(dòng)輒五六百萬(wàn)，僅靠這點(diǎn)公積金貸款是不夠的，超出部分仍需要靠商業(yè)貸款來(lái)解決。
另一方面，市場(chǎng)利率上升后不會(huì)馬上影響到公積金貸款利率，但是如果央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，那么次年1月1日公積金貸款利率會(huì)同步上調(diào)，這時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)是一大考驗(yàn)。目前全球?qū)捤韶泿耪咭呀?jīng)結(jié)束，國(guó)內(nèi)央行也在收緊貨幣，基準(zhǔn)利率已在歷史最低位，向上趨勢(shì)已很明顯，未來(lái)房貸利率上漲的概率要遠(yuǎn)大于下調(diào)。
目前，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)始加息和縮表，為了使人民幣匯率表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，中國(guó)央行的印鈔速度會(huì)放緩，而且投放市場(chǎng)的貨幣也大量減少，所以M2近期增速同比回落至個(gè)位數(shù)。而隨著市場(chǎng)流動(dòng)性趨于緊張，余額寶收益率的不斷攀升，房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)“長(zhǎng)期陰跌”的局面。（原標(biāo)題：余額寶背后隱藏著房?jī)r(jià)漲跌的秘密）
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