今天下午14:00，上海首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，項目建成后，將至少提供1897套租賃住房房源。這標志著上海新增租賃住房用地供應(yīng)已全面啟動，上海積極推進購租并舉住房體系建設(shè)邁出堅實一步。
此次成交的兩幅地塊，一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)，土地面積約6.5公頃，可建建筑面積約13萬平方米，由上海張江(集團)有限公司競得，成交價格為7.24億元，成交樓面單價為5569元/平方米；一幅位于嘉定區(qū)嘉定新城，土地面積約2.85公頃，可建建筑面積7.13萬平方米，由上海嘉定新城發(fā)展有限公司競得，成交價格為4.24億元，成交樓面單價為5950元/平方米。此次競得兩幅地塊的，均為國有企業(yè)。
近年來，黨中央、國務(wù)院高度重視培育和發(fā)展住房租賃市場，作出了一系列決策部署。上海充分認識到加快推進租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場，是貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位的重要舉措，是加快房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要內(nèi)容，是服務(wù)“住有所居”、解決新市民住房問題的重要方式。在近期發(fā)布的“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃中，上海已明確加大租賃住房用地的供應(yīng)和加快租賃住房的建設(shè)，預計新增供應(yīng)各類住房約170萬套，其中租賃住房約70萬套。
據(jù)上海市規(guī)劃和國土資源局副局長岑?？迪蚪夥湃請蟆ど嫌^新聞記者介紹，根據(jù)近日國家九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》要求和上海的具體情況，當前在大幅增加租賃住房供應(yīng)、規(guī)范租賃市場培育和發(fā)展的階段，要充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，特別是在穩(wěn)定租賃關(guān)系、增加供給等方面的作用，將鼓勵部分國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為機構(gòu)化、規(guī)?；⒓s化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)。
從首批成交的兩幅租賃住房用地情況看，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（租賃住房用地）》中明確了租賃住房用地相關(guān)建設(shè)和運營等全生命周期管理要求，具體包括：明確了出讓土地用途為租賃住房用地，出讓年限為70年，租賃住房物業(yè)“只租不售”，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有并持續(xù)出租運營租賃住房物業(yè)，受讓人應(yīng)參照政府相關(guān)規(guī)定，建立包括租賃對象、租期、租金、租賃使用管理等統(tǒng)一管理及服務(wù)等；同時也明確了租賃住房套數(shù)、套型、全裝修等建設(shè)要求，以及租賃住房用地中公共服務(wù)設(shè)施和公共空間建設(shè)要求。
記者注意到，此次浦東張江和嘉定新城兩幅租賃地塊的出讓信息，從7月4日晚經(jīng)市規(guī)土局公布，到今天正式成交，進入建設(shè)階段，僅用了短短20天時間。業(yè)內(nèi)人士分析，這也充分體現(xiàn)了上海加大租賃住房用地供應(yīng)和加快租賃住房建設(shè)的決心。
后續(xù)，上海將在城市中心或副中心服務(wù)業(yè)聚集區(qū)、科技研發(fā)聚集區(qū)、產(chǎn)業(yè)板塊先進制造業(yè)聚集區(qū)、郊區(qū)各新城中心等就業(yè)集聚區(qū)域；軌道交通上蓋、軌道交通站點周邊等交通便利區(qū)域；以及商業(yè)、辦公、住房的規(guī)模結(jié)構(gòu)亟待優(yōu)化區(qū)域，持續(xù)增加租賃住房用地供應(yīng)。同時，針對租賃住房的特點，進一步打造“以人為本、宜居舒適”的租賃住房建筑，按照建筑布局合理緊湊、建筑外觀簡潔美觀、建筑比例尺度恰當，建筑節(jié)能環(huán)保等原則，鼓勵建筑設(shè)計創(chuàng)新；增加物業(yè)管理、便利商業(yè)、活動交流、圖書閱覽、洗衣房、健身房等生活配套設(shè)施；設(shè)置戶外連廊、底層架空等戶外活動場地與公共空間，提高租賃住房的適應(yīng)性，提升社區(qū)空間品質(zhì)，營造良好的鄰里交往氛圍。
繼首批租賃住房用地供應(yīng)后，上海將盡快陸續(xù)公告出讓若干批次的租賃住房用地，并將出臺存量商辦用房轉(zhuǎn)型為租賃住房的規(guī)劃土地有關(guān)意見，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。
【延伸閱讀】
上海首推租賃住房用地，傳遞哪些信號？
堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，
服務(wù)“住有所居”
上海房地產(chǎn)市場一直被認為是全國市場的風向標。
為了促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，自從“八五”期間實施住房制度改革以來，上海不斷建立和完善各項制度政策?！熬盼濉逼陂g，建立了住房市場體系和保障體系“兩個體系”；“十五”期間，明確了以居住為主、市民消費為主、普通商品住房為主“三個為主”的原則；“十一五”期間，又建立了廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系……這一列的探索，符合國家倡導的“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求?！笆濉逼陂g，上海將始終堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進一步聚焦“兩個體系”、深化“三個為主”、優(yōu)化“四位一體”長效機制。
完善租購并舉的住房體系，就是在這個背景下，上海的一項制度性考慮。
“十三五”時期，上海將按照繼續(xù)當好全國改革開放排頭兵、創(chuàng)新發(fā)展先行者的要求，持續(xù)推進創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，加快向具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心進軍。城市功能的提升，對住房發(fā)展提出了新的、更高的要求。
根據(jù)有關(guān)部門的調(diào)查，“十三五”時期，全市居住房屋的總量基本能滿足需求，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要進一步優(yōu)化。隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化推進，自住和改善型需求依然較強，中低收入戶籍家庭和非戶籍常住人口中青年人才的居住矛盾比較突出。住房發(fā)展要積極適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)和居住生活方式的變化趨勢，滿足居民合理的居住需求，既要穩(wěn)定供應(yīng)商品住房，又要進一步確保保障性住房供應(yīng)，加大租賃住房供應(yīng)。同時，要更加注重空間布局的合理性，更加注重資源集約節(jié)約利用，更加注重發(fā)展中小套型普通商品住房和節(jié)能環(huán)保住房，切實服務(wù)“住有所居”。
因此，上海在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確提出，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，其中新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬套，比“十二五”增加60%左右。同時，將積極推進購租并舉的住房體系建設(shè)，進一步健全房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。
從土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，
推進租售并舉
提到加大住房供應(yīng)，人們便會首先想到供應(yīng)的“龍頭”——土地。2015年末以來，全國新建商品房和二手房成交價格呈現(xiàn)快速上漲，各大熱點城市土地市場迅速升溫。增加土地供應(yīng)也被視為穩(wěn)定房價的重要舉措。然而，在投資性需求沒有得到有效抑制的前提下，為扼制房價上漲而單純增加土地供應(yīng)，并非房地產(chǎn)調(diào)控的良策，且極易造成對未來城市發(fā)展空間的“透支”。
“在當前資源緊約束條件下，一方面，需要穩(wěn)定并有序保障住宅土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場預期，嚴肅市場監(jiān)管，堅決抑制打擊房地產(chǎn)投機行為；另一方面，在城市發(fā)展方式轉(zhuǎn)型的大框架下，需要積極探索房地產(chǎn)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和供地方式改革，精準施策，促進房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。” 相關(guān)部門負責人表示。
“十三五”期間，按照“商品房用地穩(wěn)中有升、保障房用地確保供應(yīng)、租賃房用地著力加大”的原則，上海將在原計劃600公頃（其中商品住房350公頃、保障性住房250公頃）的基礎(chǔ)上，提升至年均供應(yīng)住房用地1100公頃，并進一步優(yōu)化調(diào)整結(jié)構(gòu)，其中商品住房用地約400公頃、保障性住房用地約360公頃、租賃住房用地約340公頃，主要在就業(yè)密集、產(chǎn)城融合重點區(qū)域以及軌道交通站點周邊區(qū)域，研究集中推出一批新增租賃住房用地，同時探索存量商辦項目改為租賃住房，加大中小套型供應(yīng)比例、研究適當提高租賃住房用地容積率。經(jīng)初步測算，“十三五”期間計劃供應(yīng)土地5500公頃，可提供住房約170萬套，其中市場化住房約115萬套，包括商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%；保障性住房約55萬套。
據(jù)了解，上海將劃定租賃住房“十三五”重點實施區(qū)域。原則上優(yōu)先增加三類地區(qū)的租賃住房供應(yīng)：一是就業(yè)集聚地區(qū)，為實現(xiàn)職住平衡，適度增加租賃住房。如陸家嘴、徐家匯等服務(wù)業(yè)集聚區(qū)，張江、紫竹等科技研發(fā)集聚區(qū)，臨港等產(chǎn)業(yè)板塊制造業(yè)集聚區(qū)。二是交通便利地區(qū)，鼓勵租賃住房布局在軌交換乘樞紐、站點周邊。針對有軌道交通站點的軌道交通停車場項目結(jié)合上蓋綜合利用，允許在一定服務(wù)半徑內(nèi)，適度增加租賃住房。三是商業(yè)、商務(wù)辦公過剩地區(qū)，經(jīng)評估，對于商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實過剩的區(qū)域，可視情況將部分未出讓的和存量商業(yè)、商務(wù)辦公調(diào)整為租賃住房。
此次率先推出的浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的兩幅地塊，就分別位于張江南區(qū)配套生活基地和嘉定新城。除了規(guī)定今后“只租不售”，出讓合同中還明確該項目應(yīng)優(yōu)先為園區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)。運營管理方面，由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺，對租賃住房進行租賃管理，禁止改變用途使用、轉(zhuǎn)租、群租及其他違反相關(guān)規(guī)定的行為。
國際大都市經(jīng)驗對上海的啟示
上海在上報國務(wù)院審批的《上海市城市總體規(guī)劃（2016—2040）》中提出了建設(shè)成為卓越的全球城市的新目標。而放眼全球，國際上一些著名的全球城市，普遍有著較為完善的，購租并舉的住房體系。
“在一些發(fā)達國家，如美國、加拿大、德國、法國、英國、瑞典、荷蘭、丹麥、奧地利、澳大利亞、新西蘭、日本等，居民中住房承租住戶的占比均在30%以上，其中，美國、英國等國家的承租戶在住戶總量中的占比近十年來持續(xù)上升?！比A東師范大學東方房地產(chǎn)學院副教授崔裴表示，相比之下，上海以及國內(nèi)一些大城市的住房自有率偏高，租賃住房市場發(fā)育還不夠健全。另據(jù)上海社科院的調(diào)查，2013年上海家庭住房自有率約為70%，租住比例遠低于倫敦、紐約、東京等55-70%的租房率。
除了租賃住房比例高、自有住房比率相對較低以外，國際大都市住房租賃來源多元化，社會和私人出租都占重要比例。如，倫敦2008年的私人出租部分和社會出租部分分別占住房總量的19%和24%。不同性質(zhì)的租賃來源在住房租賃市場中發(fā)揮不同的作用，私人租賃可以滿足多樣化的市場需求，特別在滿足高端客戶需求上有其不可或缺的作用。
此外，國際大都市一般都會以法律及行政的方式，對住房租賃市場加以規(guī)范和引導。業(yè)內(nèi)認為，對于年輕群體和中低收入群體，住房租賃將成為常態(tài)。對上海來說，尤其應(yīng)重視住房租賃制度的建設(shè)，認真學習國外先進經(jīng)驗。
以浦東張江、嘉定新城兩幅租賃住房用地出讓為標志，上海已經(jīng)啟動加快租賃住房用地的進程。今后上海還將探索由開發(fā)商地塊內(nèi)自持配建租賃住房，向政府整區(qū)域配建租賃住房轉(zhuǎn)變，優(yōu)先供應(yīng)租賃住房用地。
租賃住房的開發(fā)和運營主體，也將更為多元。根據(jù)上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃，上海將落實市、區(qū)責任，以區(qū)為主，發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場“壓艙石”“穩(wěn)定器”的作用；發(fā)展住房租賃企業(yè)，引導企業(yè)通過收儲、租賃、購買等方式多渠道籌集房源；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開展住房租賃業(yè)務(wù)。還將充分發(fā)揮住房租賃中介機構(gòu)作用，落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。
由此可見，增加租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，培育發(fā)展租賃住房市場，是上海結(jié)合城市建設(shè)目標和現(xiàn)實條件，落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，保障“住有所居”的又一舉措，同時也是上海從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革出發(fā)，推進租售并舉的住房體系建設(shè)、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的積極探索。
更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365財經(jīng)首頁。
免責聲明：本網(wǎng)站所有信息，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責，投資者據(jù)此操作，風險請自擔。