編者按：房地產(chǎn)作為投資者的眼里的保值增值的金融衍生品，備受青睞。但是隨著炒房團(tuán)的興風(fēng)作浪，房?jī)r(jià)高企。如今廣州試點(diǎn)的“租售同權(quán)”、“只租不售”土地模式再下一城，接連兩大重磅消息會(huì)不會(huì)對(duì)炒房團(tuán)的信心造成成噸傷害？且看和訊網(wǎng)帶來(lái)的梳理。且看和訊網(wǎng)帶來(lái)的梳理。
7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地正式成交，17日廣州試點(diǎn)“租售同權(quán)”，這兩大震撼消息在信心上摧毀炒房團(tuán)。
在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上海這兩塊土地地理位置甚是優(yōu)越，即使土地性質(zhì)“只租不售”，開(kāi)發(fā)商也依然視其為“尤物”。項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。
樓面成交單價(jià)不足6000元，這與上海其他同地段的土地拍賣價(jià)格相比顯得有些“格格不入”。當(dāng)?shù)卣@然是鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買、盈利模式轉(zhuǎn)型。此外，有分析人士表示，兩個(gè)項(xiàng)目的租金回報(bào)率至少都在6%以上。雖然有超過(guò)30家房企提交了競(jìng)買申請(qǐng)書(shū)，但兩塊地卻分別只有1家企業(yè)提交競(jìng)買保證金。
雖然“只租不售”用地在上海是首次推出，但在全國(guó)范圍內(nèi)，北京、佛山等地已有先例。去年12月，萬(wàn)科曾在北京海淀區(qū)拿過(guò)兩塊地，100%自持，期限70年。另外，今年6月萬(wàn)科又以最高限價(jià)25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地，并自持這塊地上所有物業(yè)，70年不出售。
中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)度過(guò)白銀十年，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)加快開(kāi)發(fā)周期，未必是最好的可持續(xù)發(fā)展之路。針對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)畸形發(fā)展、過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家下了決心打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，促使其走上正軌。
一味地提高貸款利率，戶籍等條件限制購(gòu)房無(wú)疑是“揚(yáng)湯止沸”，中國(guó)經(jīng)過(guò)改革開(kāi)放四十年，積累了大量物質(zhì)財(cái)富，通俗的說(shuō)就是有錢人太多，房子成為富人釋放自己財(cái)富的一個(gè)端口。俗話說(shuō)，道高一尺魔高一丈，因正規(guī)渠道購(gòu)房困難，衍生了社會(huì)的一些異?，F(xiàn)象，比如離婚買房、民間高利貸繁榮。
炒房的后果就是提升房?jī)r(jià)，空置率高！
我們用2016年數(shù)字電視用戶數(shù)達(dá)562萬(wàn)戶做分子，811.9萬(wàn)套房子，來(lái)估算上海住宅(包括保障房)、實(shí)際用于居住的公寓做分母的空置率，分子或許還被高估，分母應(yīng)該不存在過(guò)小。
房?jī)r(jià)已經(jīng)由最能買起房子的人決定，炒房已經(jīng)成為房?jī)r(jià)上漲的主要因素。上海2016年入住率約為70%，也就是說(shuō)空置率30%左右。事實(shí)上買房子并不都是因?yàn)閯傂?，而有很大一部分是出于投資目的，將房子作為金融衍生品。
各地針對(duì)房?jī)r(jià)飆升紛紛出臺(tái)政策抑制房?jī)r(jià)，但效果并不明顯，甚至事與愿違。
為什么重壓之下，房?jī)r(jià)依然屹立不倒。原因是炒房者堅(jiān)信沒(méi)有比房子更加增值保值的金融衍生品，房?jī)r(jià)是不會(huì)降低的。打蛇打七寸，想要房?jī)r(jià)下跌，必須先讓炒房團(tuán)對(duì)房?jī)r(jià)上升預(yù)期失去信心。
說(shuō)到讓炒房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)失去信心，也不得不提到廣州的“租售同權(quán)”。
7月17日，在廣州市政府官網(wǎng)上，發(fā)布通知《關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》。主要提到一個(gè)新概念“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”！在廣州，不管是承租人子女，還是學(xué)區(qū)房(上海中原、代理、租房)子女，統(tǒng)統(tǒng)就近入學(xué)，享受同等權(quán)利！也就是說(shuō)，不需要買房子，租賃在好學(xué)區(qū)附近，一樣可以上名校！
國(guó)家大力鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型“只租不售”、在雄安新區(qū)試點(diǎn)公租房、廣州試點(diǎn)“租售同權(quán)”，這三大趨勢(shì)對(duì)于炒房團(tuán)來(lái)說(shuō)是晴天霹靂，這三個(gè)趨勢(shì)讓很多人知道買房子不是生活的必要條件，不用花光幾代人的積蓄付首付，自己接著當(dāng)半輩子房奴。
如此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，炒房團(tuán)炒作缺乏市場(chǎng)基礎(chǔ)，起到了抑制房?jī)r(jià)的作用。
雖然只是試點(diǎn)，沒(méi)有全國(guó)鋪開(kāi)，也可以看出政府的思路和意圖所在——打擊炒房行為，從信心上徹底擊潰炒房團(tuán)，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
結(jié)語(yǔ)
如今雄安新區(qū)試點(diǎn)公租房或是未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的模式。而在公租房方面新加坡是雄安新區(qū)的榜樣。
對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，“新加坡”模式或成為最后的救贖。
組屋為主、私宅為輔的二元市場(chǎng)結(jié)構(gòu)奠定了住房制度成功的基石，新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)是以政府組屋市場(chǎng)為主(規(guī)模占比73%),以私人住宅市場(chǎng)為輔(規(guī)模占比26%)的二元結(jié)構(gòu)市場(chǎng),政府通過(guò)對(duì)組屋市場(chǎng)的有效調(diào)控實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定,私人住宅市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)整體市場(chǎng)沖擊較小。
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