伴隨著在今年7月24日召開的政治局會(huì)議，在會(huì)議上提出了加快建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。如今政策的風(fēng)已經(jīng)越吹越旺，長(zhǎng)效機(jī)制也已經(jīng)在路上。
從廣州的的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，到住建部等9部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，再到新華社接二連三的預(yù)期引導(dǎo)，我們大體可猜測(cè)長(zhǎng)效機(jī)制的幾大組合拳。
新華社其實(shí)已經(jīng)給出了答案——“房地產(chǎn)調(diào)控是一盤大棋，要實(shí)現(xiàn)“房住不炒”還須配套施策——從金融上掐斷投機(jī)炒房的陰溝暗渠，從財(cái)稅上降低住房交易帶來的財(cái)富增值效應(yīng)，從投資渠道建設(shè)上引導(dǎo)資金流到急需支持的實(shí)業(yè)上去。只有把長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制不斷完善并做細(xì)做實(shí)，才能推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/span>
這意味著金融、財(cái)稅和投資渠道的多管齊下，尤其房產(chǎn)地稅已愈來愈近。但在當(dāng)前條件下，房產(chǎn)地稅方案緊鑼密鼓中，而行政調(diào)控已經(jīng)把房地產(chǎn)金融暫時(shí)冰凍的背景下，目前新華社和住建部能夠拿出試水輿論的政策炸彈就是租購(gòu)?fù)瑱?quán)。
住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。
這可能又是一招備受爭(zhēng)議的棋。
廣州推出的租購(gòu)?fù)瑱?quán)，一方面增加建設(shè)和提供租賃住房，一方面賦予租房人就近入學(xué)的權(quán)益，這是在增加對(duì)于教育和醫(yī)療等資源的需求，或者說在加大這些資源的稀缺性，而并非相反?；蛘吆?jiǎn)單說，租得起房子的人總是比買得起房子的人多，那么，租購(gòu)?fù)瑱?quán)作為目的，和租購(gòu)?fù)瑱?quán)作為一種制度安排本身就是相悖的：五個(gè)人的糧食尚且不能滿足十個(gè)人的需求，何況又增加到十五個(gè)人，怎么滿足這十五個(gè)人享有同等權(quán)利？
按照這個(gè)道理講下去，租購(gòu)?fù)瑱?quán)先是會(huì)使得更多的人群涌往重點(diǎn)學(xué)區(qū)的住房，這些區(qū)域的房租會(huì)出現(xiàn)上漲，甚至帶動(dòng)更多區(qū)域的房租上漲。然后呢？恐怕就沒有然后了。政策的目的顯而易見，是希望人們選擇租房而不是買房，從而降低商品房?jī)r(jià)格，尤其是學(xué)區(qū)周邊的房產(chǎn)價(jià)格。然而，租房替代買房，這一結(jié)果的成立依據(jù)太多的假設(shè)。
這是存量改革的歷史緊箍咒。
關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，我們看看近期主要觀點(diǎn)——
鐘偉認(rèn)為長(zhǎng)效機(jī)制將涵蓋房地產(chǎn)稅、與收入相關(guān)的信貸杠桿（未來房貸與完稅情況即真實(shí)收入相關(guān)）等。他個(gè)人認(rèn)為在2020年之前，‘限’的機(jī)制還是會(huì)存在。
萬(wàn)科郁亮接受新華社專訪時(shí)——
租售并舉意味著一方面加大租賃住宅供應(yīng)，完善相關(guān)體制機(jī)制建設(shè)，另一方面要提供更多可支付住宅。
我有一種“1153供給模式”設(shè)想，即：將房地產(chǎn)供應(yīng)分為四個(gè)層次：
第一個(gè)層次的10％是針對(duì)最低收入保障人群，通過貨幣化補(bǔ)貼租金的方式解決居住問題。
第二個(gè)層次的10％，則是對(duì)科技人才、醫(yī)生、老師等人群，以低租金的租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等形式解決居住問題。還有一個(gè)群體是年輕公務(wù)員，他們也是社會(huì)的寶貴人才，是社會(huì)穩(wěn)定的重要力量，他們也應(yīng)該納入這個(gè)范疇。這些群體能夠安居樂業(yè)，對(duì)國(guó)家和社會(huì)發(fā)展特別重要。但是這部分用房不能參與市場(chǎng)流通，否則就會(huì)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房分配中的亂象。
第三個(gè)層次的50％，是要提供可支付住宅?？芍Ц蹲≌轻槍?duì)首次置業(yè)的年輕人，政府和開發(fā)商應(yīng)當(dāng)為他們提供買得起的房子。每個(gè)城市都應(yīng)根據(jù)具體的物價(jià)水平、發(fā)展階段推出足夠的可支付住宅并制定穩(wěn)定的指導(dǎo)價(jià)。政府要公開向社會(huì)承諾，每年的可支付住宅規(guī)劃是什么，讓大家做到“未來有房，心中不慌”；同時(shí)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的首套房金融支持方案，為他們置業(yè)提供實(shí)惠。
第四個(gè)層次的30％，是完全市場(chǎng)化、較為高端的商品房，這部分需求現(xiàn)實(shí)存在，不必過度干預(yù)。
前重慶市市長(zhǎng)黃奇帆的五大長(zhǎng)效機(jī)制——土地、金融、稅收、租賃、地票
長(zhǎng)效機(jī)制之二：金融
第一，堅(jiān)決守住開發(fā)商自有資金拿地這條底線。任何開發(fā)商拿地的錢必須是自有資金，這個(gè)規(guī)定早已有之。一般地，開發(fā)商搞房地產(chǎn)，資本金和社會(huì)融資比例大體上應(yīng)該1:3?，F(xiàn)在，全國(guó)房地產(chǎn)平均融通量多少?保守估計(jì)1：9，有的開發(fā)商可能達(dá)1：50。一切參加土地拍賣的開發(fā)商，第一要核查的是他的資金血統(tǒng)，只要是借來的，就不能參與拍賣活動(dòng)。這么一來，土地的惡性競(jìng)爭(zhēng)，“地王”現(xiàn)象就一定會(huì)消滅掉一大半。
第二，堅(jiān)決防止開發(fā)商多賬戶借款。
第三，認(rèn)真管好住房按揭貸款。對(duì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)調(diào)控最直接、最有效的辦法是，合理設(shè)定首付與按揭之間的杠桿比。如果這一比例過高，比如零首付，會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn);過低，比如零按揭，會(huì)使得老百姓買房困難，宏觀上也會(huì)導(dǎo)致樓市低迷，制約房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。
長(zhǎng)效機(jī)制之三：稅收
第一，形成高端有遏制、中端有鼓勵(lì)、低端有保障的差別化稅率體系。高端有遏制，就是對(duì)別墅這樣的高檔住宅，要實(shí)行有差別的稅收政策，如果普通商品房的稅率1%，那么別墅就要考慮收5%，如果三五年賣掉，交易稅可以再升到8%。香港就是不斷遞增印花稅稅率，加到?jīng)]人敢炒房。中端有鼓勵(lì)，就是讓一般老百姓買得起自住房，比如首套房按揭貸款的錢可以抵扣個(gè)人所得稅。今后稅制改革應(yīng)采取按揭貸款自住普通商品房抵扣所得稅這類政策。這是全球通行的房產(chǎn)稅政策。低端有保障，就是不僅不收稅，政府還幫助建好公租房，用低價(jià)格保障老百姓住有所居。
第二，適時(shí)征收房產(chǎn)稅或物業(yè)稅。這樣做有四大好處：一是健全稅制。在歐美國(guó)家，直接稅往往占總稅收的40%。中國(guó)普遍是間接稅，缺少直接稅，物業(yè)稅是持有環(huán)節(jié)的直接稅，這符合國(guó)際經(jīng)驗(yàn)。二是有效遏制投機(jī)性炒房的重要手段之一。以1%稅率來計(jì)算房產(chǎn)稅，一套200萬(wàn)的房子即使十年翻番到400萬(wàn)，賬面上是賺了200萬(wàn)，但升值過程中的房產(chǎn)稅，加上買賣過程繳納的契稅、增值稅等，再考慮資金的終值系數(shù)，投機(jī)炒房的動(dòng)機(jī)會(huì)大大降低。三是由于持有環(huán)節(jié)成本提高，有助于優(yōu)化資源配置，繁榮房屋租賃市場(chǎng)。四是對(duì)全社會(huì)住房觀念、房地產(chǎn)理念和房屋領(lǐng)域的意識(shí)形態(tài)都會(huì)帶來巨大調(diào)整?？傮w上，房產(chǎn)稅應(yīng)包括五個(gè)要點(diǎn)：(1)對(duì)各種房子存量、增量一網(wǎng)打盡，增量存量一起收。(2)根據(jù)房屋升值額度計(jì)稅，如果1%的稅率，價(jià)值一百萬(wàn)的房屋就征收1萬(wàn)元，升值到五百萬(wàn)稅額就漲到5萬(wàn)元。(3)越高檔的房屋持有成本越高，稅率也要相對(duì)提高。(4)低端的、中端的房屋要有抵扣項(xiàng)，使得全社會(huì)70%-80%的中低端房屋的交稅壓力不大。(5)房產(chǎn)稅實(shí)施后，已批租土地70年到期后可不再二次繳納土地出讓金，實(shí)現(xiàn)制度的有序接替。這五條是房產(chǎn)稅應(yīng)考慮的基本原則。
第三，研究征收土地增值稅。十八屆三中全會(huì)提出，允許農(nóng)村集體建設(shè)性用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。落實(shí)這一改革措施，相關(guān)的稅收政策需跟進(jìn)。比如，一畝農(nóng)村集體建設(shè)性用地拍出500萬(wàn)，怎么實(shí)現(xiàn)的呢?這不僅是征地成本決定的，還與配套的社會(huì)資源和投入緊密有關(guān)。國(guó)有土地出讓收入，扣除征地動(dòng)遷成本后，是拿去修地鐵、學(xué)校等公共基礎(chǔ)設(shè)施的。農(nóng)村集體建設(shè)性同地拍出后，全部歸農(nóng)民和集體經(jīng)濟(jì)組織，顯然是不合理的。
（原標(biāo)題：房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已在路上 幾大組合拳會(huì)是什么？）
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