近年來，哪些房企是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)里最為耀眼的“并購?fù)酢?？?dāng)然要數(shù)陽光城(000671,股吧)和融創(chuàng)中國(guó)！7月10日，融創(chuàng)中國(guó)與萬達(dá)集團(tuán)簽訂了西雙版納萬達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文化旅游城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及北京（樓盤）萬達(dá)嘉華、武漢（樓盤）萬達(dá)瑞華等76個(gè)酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議，在房地產(chǎn)圈內(nèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。一方面，是因?yàn)椤安①復(fù)酢眰兊奈缚谠絹碓酱?，并購的企業(yè)和項(xiàng)目越來越多；另一方面，陽光城、融創(chuàng)中國(guó)這類高擴(kuò)張房企，凈負(fù)債率均排名行業(yè)前列，是典型的“帶著高負(fù)債的鐐銬跳舞。”
公開資料顯示，今年一季度末，陽光城凈負(fù)債率更是進(jìn)一步走高，達(dá)到316.5%。雖然去年相對(duì)寬松的融資環(huán)境給了企業(yè)長(zhǎng)債換短債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)的機(jī)會(huì)，但隱形的債務(wù)壓力，以及布局區(qū)域受政策影響而導(dǎo)致去化不利的風(fēng)險(xiǎn)，都給陽光城蒙上一層隱憂。
融創(chuàng)中國(guó)也好不到哪兒去。申萬宏源(000166,股吧)的研究報(bào)告指出，截至2016年末，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率已經(jīng)從2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其總有息負(fù)債規(guī)模從2015年末的420億元大幅增長(zhǎng)至2016年末的1130億元，同期凈負(fù)債規(guī)模從150億元增長(zhǎng)至430億元。除了費(fèi)用開支大幅增長(zhǎng)以及利潤(rùn)率復(fù)蘇慢于預(yù)期，該券商對(duì)融創(chuàng)中國(guó)在當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策環(huán)境下，仍選擇在杠桿率激增情況下快速擴(kuò)張規(guī)模帶來的風(fēng)險(xiǎn)同樣表示擔(dān)憂。
陽光城、融創(chuàng)中國(guó)的典型案例表明：高負(fù)債下的規(guī)模化擴(kuò)張與尋求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型之間存在很大的矛盾。對(duì)于未來的房地產(chǎn)行業(yè)來講，房企的銷售規(guī)模再大，貌似沒有太多意義，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率一直在降低，今年的年報(bào)出來估計(jì)行業(yè)的平均凈利率可能降低至8~9%，銷售規(guī)模千億元，凈利潤(rùn)也就幾十億元，這種情況下，還背負(fù)80%以上的資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大，于是有的企業(yè)開始選擇逐步退出房地產(chǎn)，走向“輕資產(chǎn)”道路。
55家重點(diǎn)上市房企年報(bào)顯示，凈負(fù)債率的高低與房企的擴(kuò)張速度和發(fā)展戰(zhàn)略密不可分。2016年是陽光城的并購大年，甚至稱為業(yè)內(nèi)新晉“并購?fù)酢?，其?016年全年新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目25個(gè)，總建筑面積977.8萬平方米，同比增長(zhǎng)高達(dá)210%。其中，通過收購共計(jì)獲得13個(gè)項(xiàng)目（55宗地塊），并購價(jià)款為124.96億元，計(jì)容建面835.90萬平方米，靠并購而來的土地占據(jù)新增土地儲(chǔ)備大半江山。然而，大舉擴(kuò)張雖然給陽光城帶來了可觀的土地儲(chǔ)備，也導(dǎo)致債務(wù)進(jìn)一步高企。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016年陽光城凈負(fù)債率高達(dá)256.82%，同比上升了86.18%；有息負(fù)債總額為674.9億元，同比增加了81.21%。
融創(chuàng)中國(guó)同樣也因2016年的大舉并購而負(fù)債率高企。2016年年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率為121.52%。但值得注意的是，在計(jì)算上市公司凈負(fù)債率時(shí)并未將永續(xù)債計(jì)算在內(nèi)。事實(shí)上，融創(chuàng)中國(guó)截至2016年年末共有100億元的永續(xù)債，由于永續(xù)債并無債務(wù)到期時(shí)間，因此在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)時(shí)并未將其歸為債務(wù)，而是作為權(quán)益計(jì)算。因此“明股實(shí)債”的永續(xù)債實(shí)際上暗藏了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，融創(chuàng)中國(guó)的負(fù)債壓力實(shí)際上比凈負(fù)債率體現(xiàn)出的數(shù)據(jù)更高。
對(duì)于融創(chuàng)中國(guó)和陽光城來講，一方面，企業(yè)規(guī)模化的訴求仍然不會(huì)改變，今年有可能通過加速并購繼續(xù)走向千億元或幾千億元的銷售規(guī)模，但是，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)容量一年也就10萬億左右，如果未來3年出現(xiàn)2~3家萬億的房企，再有20家左右的千億元房企，那么，市場(chǎng)格局也就會(huì)在未來3~5年定局。這對(duì)于規(guī)?；凝堫^房企來講，規(guī)模已經(jīng)沒有優(yōu)勢(shì)，更重要的是，高質(zhì)量的轉(zhuǎn)型之路怎么樣走？
對(duì)于大型房企來講，從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)變已經(jīng)開始布局，比如萬科并購印力集團(tuán)、恒大并購醫(yī)療行業(yè)公司等外延式擴(kuò)張顯然加速了公司轉(zhuǎn)型的速度，筆者認(rèn)為，外延式擴(kuò)張顯然要比內(nèi)生式擴(kuò)張來得快，并且也避免走很多彎路，也節(jié)省了自身探索帶來的成本?；蛟S，在養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”領(lǐng)域的轉(zhuǎn)型中，并購或合作在未來對(duì)于大型品牌房企來講更為重要。
歷史經(jīng)驗(yàn)表明：每一輪市場(chǎng)調(diào)整期的到來都將有一批房企退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)“大魚吃小魚”并購與整合的現(xiàn)象也會(huì)頻繁發(fā)生。就最近兩年的土地市場(chǎng)而言，北上廣深等一線城市、南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）等核心熱點(diǎn)地王頻現(xiàn)，要想在上述熱點(diǎn)城市公開招拍掛土地市場(chǎng)上拿地，不拿地王似乎很難下手。即使今年上半年樓市進(jìn)入調(diào)整期，因?yàn)檎频毓?jié)奏與土地政策門檻較高等因素，品牌房企也很難從核心一二線城市拿到地，因此，從典型品牌房企來看，已經(jīng)將觸角伸向二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)收購。
由于獲得土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目的成本相對(duì)較低，近兩年來股權(quán)收購的案例越來越多。
從土地儲(chǔ)備或項(xiàng)目的成本的角度來看，通過直接收購房企的股權(quán)的方式成本相對(duì)較低，并且布局核心戰(zhàn)略要地也更為迅速，對(duì)于提升銷售業(yè)績(jī)而言也更為直接。“買地太貴就買公司股權(quán)”這種方式往往會(huì)受到善于資本運(yùn)作的品牌房企的歡迎。
同樣，對(duì)于房企轉(zhuǎn)型的方向來講，通過收購進(jìn)行規(guī)?；瘮U(kuò)張顯然加速了陽光城、融創(chuàng)中國(guó)的轉(zhuǎn)型的速度，顯然要比內(nèi)生式擴(kuò)張來得快，且避免了走很多彎路，也節(jié)省了自身探索帶來的成本，但如何平衡高負(fù)債下的規(guī)?；瘮U(kuò)張與尋求高質(zhì)量轉(zhuǎn)型之間的矛盾，或許是陽光城、融創(chuàng)中國(guó)為典型代表的“并購?fù)酢眰冃枰訌?qiáng)反思和同步解決的現(xiàn)實(shí)問題。
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