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和訊房產(chǎn)消息 “租購?fù)瑱?quán)”深處輿論風(fēng)暴眼。
7月26日，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人提出，將通過立法明確租賃當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。
在過去一周里，廣州（樓盤）出臺“租住同權(quán)”政策，隨后住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。廣州、深圳（樓盤）、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、武漢（樓盤）、成都、沈陽、合肥（樓盤）、鄭州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）12個城市成為首批開展住房租賃試點的城市。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“租購?fù)瑱?quán)”符合中共中央政治局會議明確提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制”的調(diào)控基調(diào)，是眾望所歸。不過，要實現(xiàn)真正的購租同權(quán)，需要更多的配套政策和執(zhí)行細(xì)則出臺。
政策釋放：購租并舉到購租同權(quán)
近年來，隨著熱點城市房價的不斷上漲，居民首次購房年齡逐漸推遲。以北京（樓盤）為例，首次購房平均年齡從2010年的30歲推遲至2016年的34歲，受制于高企的房價，租房需求呈現(xiàn)大幅增加趨勢。
同時，2.45億的流動人口中，選擇租房居住的比例高達(dá)72%，尤其在住房需求較為緊迫的京津冀、長江三角洲、珠江三角洲三大城市群，5.2%的國土面積集聚了23%的人口。
一些人口凈流入的大中城市中，住房租賃需求旺盛，城鎮(zhèn)居民家庭租房比例高。但租賃房源總量不足，機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)不夠成熟，制約著住房租賃市場的發(fā)展。
據(jù)統(tǒng)計，我國規(guī)?；》孔赓U市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達(dá)國家成熟市場20%－30%的比例，差距甚遠(yuǎn)。
伴隨著人口集聚帶來的大城市效應(yīng)，作為首批開展住房租賃試點的廣州印發(fā)《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，除了賦予符合條件的承租人子女就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)以外，廣州還將劃出一定比例的公共租賃住房優(yōu)先滿足符合條件的中低收入住房公積金繳存人，并明確允許商改住。
7月24日，同為試點城市的武漢發(fā)布的《武漢市關(guān)于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的實施意見（征求意見稿）》中提及，允許通過規(guī)劃論證將賓館、酒店、寫字樓等商業(yè)用房改建為租賃住房，其土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后不再補交土地出讓金，經(jīng)改建的租賃住房不得分割產(chǎn)權(quán)出售。
與此同時，根據(jù)北上廣深等城市近期公布的供地計劃，熱點城市正在加速供地節(jié)奏，調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，全面向保障性住房轉(zhuǎn)變及配建租賃住房和企業(yè)自持租賃常態(tài)化也成為此輪樓市管控的關(guān)鍵。
按照已公布的供地計劃，“十三五”期間，上海（樓盤）計劃新增供應(yīng)的170萬套住房中，租賃住房占比達(dá)到60%；未來5年北京新增的150萬套住房中，租賃住房50萬套；深圳未來5年計劃供應(yīng)65萬套住房中，保障性住房達(dá)35萬套。
7月24日，上海兩宗用途均為“租賃住房”的地塊正式出讓，引發(fā)關(guān)注。最終，兩宗地塊均由國企以超低底價成交，張江地塊和嘉定新城地塊樓面均價分別為5569元和5950元，值得一提的是，一年前，距離嘉定新城地塊不到700米的一宗土地成交樓面價高達(dá)3.76萬元。
對此，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)在剛剛結(jié)束的博鰲（樓盤）房地產(chǎn)論壇上表示，大城市、特大城市的租賃市場活力在很大程度上決定城市的活力，租賃發(fā)展將是未來城市的希望所在，從2016政策明確提出規(guī)范發(fā)展租賃市場，全國響應(yīng)“購租并舉”，到近期的“租購?fù)瑱?quán)”，政策紅利不斷釋放，“這代表著一個新的變化，這個變化反映了新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來?！?/span>
防房價畸形變租價畸形
在業(yè)內(nèi)人士看來，“房住不炒”的障礙之一是租購不同權(quán)。搭建“租購?fù)瑱?quán)”的平臺，使得房東和租客處于相同的法律地位和享有同樣的權(quán)利，有利于使租房切實成為實現(xiàn)“住有所居”的途。
不過，偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉表示，任何推動住房租賃市場發(fā)展，落實“租購并舉”戰(zhàn)略的措施都應(yīng)當(dāng)以保證租金價格的穩(wěn)定、保障人們的居住權(quán)益為前提。實現(xiàn)這一點，需要更多的配套政策和執(zhí)行細(xì)則出臺。
在胡景暉看來，類似學(xué)區(qū)房被熱炒的根本原因不在于房子少，而在于教育資源稀缺?！白赓?fù)瑱?quán)”賦予了租房同等的入學(xué)權(quán)利，但并沒有改變教育資源的稀缺性。類似學(xué)區(qū)房這種情況的隱憂就是學(xué)區(qū)房的價格畸形或許會轉(zhuǎn)移成為租金價格的畸形。
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)董事長任志強表示，許多城市在談住房租賃問題，但如果沒有社會化住房租賃，高地價、凈地價而形成的租賃市場一定是高租金的。
“德國允許私人買房，但有政策支持讓你把房子交給住房合租社用于出租的時候是免稅的，所以它會有較高的收益。如果中國不允許社會化的方式用個人購買住房的方式變成租賃性產(chǎn)品，那么這個租賃市場還是有一定困難。”任志強說。
對此，有業(yè)內(nèi)人士提出，真正的“租購?fù)瑱?quán)”應(yīng)是租金價格穩(wěn)定下的同權(quán)，應(yīng)是教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源等平衡分布下的同權(quán)。在規(guī)定“租購?fù)瑱?quán)”的時候，配套政策也應(yīng)及時跟上，保證租金價格穩(wěn)定合理。
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