樓市調(diào)控即將迎來新局面。
“租售同權(quán)”帶來的熱度還未退去，北京擬推的“共有產(chǎn)權(quán)”住房又搶占了頭條。一切有關(guān)房子的話題都將引發(fā)熱議。“共有產(chǎn)權(quán)”是怎么回事？普通人的購房成本會(huì)降低嗎？未來房價(jià)走勢又將出現(xiàn)哪些變化？
8月4日，中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“北京共有產(chǎn)權(quán)房的試水，是住房市場管理體制的一項(xiàng)重大變革，逐漸形成住房市場雙軌制，即商品房歸市場、保障房歸政府。而共有產(chǎn)權(quán)房作為住房市場的新產(chǎn)品，有利于建立購租并舉的住房制度?！?/p>
而北京的此番調(diào)控，也契合了“房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀點(diǎn)。當(dāng)時(shí)有機(jī)構(gòu)稱，2017年將著手推進(jìn)“低端有保障，中端有市場，高端有約束”的多層次住房供應(yīng)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)保障房體系、商品房市場的共同推進(jìn)。
就此，多位受訪專家均稱，從去年提出的房地產(chǎn)調(diào)控建立“長效機(jī)制”，再到多地樓市新政迭出，無不表明政府調(diào)控樓市的決心。
這一次，樓市真的要開始講新故事了。
試水共有產(chǎn)權(quán)房
8月3日晚，北京公布“樓市新政”——《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（下稱《辦法》）準(zhǔn)備推出“共有產(chǎn)權(quán)房”，向社會(huì)公開征求意見。
所謂“共有產(chǎn)權(quán)”，就是說你可以跟政府“一起買房”，占一定的“股份”，一旦出售將按“股”分享收益。比如，某商品房均價(jià)是2萬元，政府提供的“共有產(chǎn)權(quán)”住房售價(jià)是14000元，你買了，就獲得70%的產(chǎn)權(quán)，30%歸政府。
“這并不是新事物?！鄙虾３鞘袑W(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，共有產(chǎn)權(quán)房最早起源于江蘇淮安，前生就是經(jīng)濟(jì)適用房，由于房價(jià)日益高漲，政府同窮人股權(quán)“三七”開，又名“窮人保障房”；隨后在全國陸續(xù)開建，北京算是“遲來的愛”。而現(xiàn)在的問題是，房價(jià)如何定價(jià)？
記者采訪了解到，共有產(chǎn)權(quán)房概念的確并不新鮮，之前北京市也曾推出過。此前，重慶推出幾大國有房屋租賃公司，準(zhǔn)備通過國有企業(yè)來持有租賃住房，以此抑制房價(jià)，實(shí)現(xiàn)居者有其屋。這次，北京則選擇了不同的道路，就是利用共有產(chǎn)權(quán)住房，來實(shí)現(xiàn)剛需人群的居者有其屋?！斑@比較符合北京的市場實(shí)際情況?！?月4日中午，中原地產(chǎn)首席分析師接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)說。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次《辦法》中值得關(guān)注的內(nèi)容較多，比如各區(qū)的房源都要有30%劃給新北京人，擴(kuò)大了保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房有利于房價(jià)的穩(wěn)定，發(fā)揮之前自住房的作用。過去，北京合計(jì)出讓了80宗含全部自住房的住宅土地，合計(jì)供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬平米，大約能建設(shè)8萬套自住房，這對(duì)房市的影響很大?！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為。
至于原有的自住型商品房（地塊匯總、實(shí)拍、論壇），今后將何去何從？北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人就此表態(tài)稱，新老政策銜接方面，《辦法》施行前已銷售的仍按照原規(guī)定執(zhí)行，否則，均按《辦法》執(zhí)行。
最近土地市場全面自住房化，體現(xiàn)了北京調(diào)控的決心。“大量自住房不僅可以拉低均價(jià)，也可以緩解供需矛盾?！睒I(yè)內(nèi)說，今年上半年，北京自住房已影響房價(jià)降低7%左右，在共有產(chǎn)權(quán)房政策的繼續(xù)推動(dòng)下，北京房價(jià)穩(wěn)定已可預(yù)期。
持類似觀點(diǎn)的還有北京市房協(xié)秘書長陳志：“北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)支持中端購房、抑制投機(jī)，將起到重大作用。”
各地調(diào)控加熱
猶如驕陽似火的伏天，各地的房市調(diào)控也同此涼熱。
《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，不僅北京，跟北京“共有產(chǎn)權(quán)住房”幾乎同時(shí)傳出的，還有成都樓市新政，其亮點(diǎn)是“允許以5年前的價(jià)格買房”。
8月3日，成都公布了“成都市促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的住房保障政策措施”。其中，最引人矚目的是，租住由政府提供的人才公寓滿5年后，可申請(qǐng)按入住時(shí)的市場價(jià)格購買。
“無論是成都的人才公寓房，還是北京的共有產(chǎn)權(quán)房，都體現(xiàn)了租購并舉的特征?！鳖櫤２ㄕf，成都的人才公寓制度，是先租后購，而北京的共有產(chǎn)權(quán)制度，也可視為既購又租?！氨本┖统啥嫉恼?，類似于租住并舉、錯(cuò)峰出行，分流了購房人群，抑制了買房需求?！鳖櫤２ㄕf。
不過，謝逸楓認(rèn)為，不管從供需關(guān)系還是市場經(jīng)濟(jì)來看，共有產(chǎn)權(quán)房是否是房價(jià)大殺器，還有待觀察。因?yàn)椋灿挟a(chǎn)權(quán)房的目的僅僅是為解決部分新老北京人沒有住房，或者買不起商品房的人群。
“這次的確有些不一樣了?！鳖櫤２ǖ呐袛嗍牵S著“只租不售”、“租購?fù)瑱?quán)”、“共有產(chǎn)權(quán)房”等政策逐步落地，樓市將經(jīng)歷前所未有的變化。因此，他斷言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的暴利時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)了。新的事實(shí)是，無論是無錫、鄭州、成都等二線城市，還是北上廣深等一線城市，租購并舉的政策正發(fā)生作用。
謝逸楓認(rèn)為，能否讓買不起商品房的新老北京人買得起共有產(chǎn)權(quán)房，真正減輕購房負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)住房夢，關(guān)鍵在于共有產(chǎn)權(quán)房制度與政策的設(shè)計(jì)?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是免費(fèi)的午餐?！敝x逸楓說。
同樣，“共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格即便低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，但這個(gè)彈性比較大，肯定不會(huì)比商品房便宜很多?！敝x逸楓指出，共有產(chǎn)權(quán)房與自住房之間只會(huì)互相補(bǔ)充，不會(huì)互相排斥。
回歸房子居住功能
伴隨各地調(diào)控持續(xù)從嚴(yán)，7月份全國多地樓市持續(xù)降溫。
中國指數(shù)研究院8月2日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月受監(jiān)測的29個(gè)主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降近8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑。其中，一線城市成交量同比“領(lǐng)跌”，下降46.02%，北京、廣州同比降幅過半。二線代表城市成交面積環(huán)比減少4.11%，同比下降23.03%。三線代表城市成交面積較上月下降17.51%，同比下降16.40%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受樓市降溫影響，各地庫存總量趨于穩(wěn)定。國家統(tǒng)計(jì)局7月17日公布半年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中較為亮眼的是，房地產(chǎn)去庫存數(shù)據(jù)繼續(xù)降低，成為28個(gè)月最低。
不僅如此，《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，三四線城市去庫存成為最近兩個(gè)月主力，庫存去化加速。業(yè)內(nèi)稱，從去庫存政策看，預(yù)期2017年整體三四線樓市政策將依然平穩(wěn)寬松，但一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫存任務(wù)，不排除后續(xù)調(diào)控還會(huì)加碼。
事實(shí)上也是如此，住建部、國家發(fā)改委等九部門于7月20日發(fā)布的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》指出，各地區(qū)有關(guān)部門要充分認(rèn)識(shí)到加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)、培育和發(fā)展住房租賃市場，是貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位的重要舉措。
“從整體房市來看，我預(yù)計(jì)在三季度的慣例淡季，將出現(xiàn)更加明顯的降溫?！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為，現(xiàn)在看來，一二線城市的調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)。方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平則表示，本輪房地產(chǎn)調(diào)整預(yù)計(jì)會(huì)到2018年下半年?！伴L效地產(chǎn)市場機(jī)制如果能得以建立，2018年后的房價(jià)走勢會(huì)平穩(wěn)，否則可能會(huì)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲的風(fēng)險(xiǎn)?！比螡善秸f。
顧海波堅(jiān)稱的觀點(diǎn)還是，盡快建立長效機(jī)制，大力發(fā)展廉租房和公租房，才能真正使中低收入者安居樂業(yè)，才能真正避免系統(tǒng)性房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，讓中國經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展?！皩?duì)于房地產(chǎn)市場，如何做到既無泡沫也無波動(dòng)，需要拿捏好‘房子是用來住的，不是用來炒的’定位，讓房價(jià)合理回歸。（原標(biāo)題：住房體制迎來重大變革 北京共有房回歸居住屬性）
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