女方申請“兩限房”，由男方支付首付并共同還貸；法院認(rèn)定“兩限房”非共有財(cái)產(chǎn)，歸申請一方所有
北京市民在“兩限房”選號現(xiàn)場。在北京市三中院近期審理的一樁離婚案中，認(rèn)定“兩限房”非夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸申請一方所有。資料圖片/視覺中國
近日一個(gè)關(guān)于房產(chǎn)的話題在網(wǎng)上熱議：夫妻一方取得了“兩限房”資格，婚后才簽署購房合同，另一方支付首付共同還貸，那這套房子算夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎？
針對這一情況，北京市三中院給出了否定答案據(jù)記者透露，在該院近日審理的一樁案件中，京籍的馬女士及父母在取得“兩限房”資格后，和非京籍的黃先生結(jié)婚，并由黃先生出資買房夫妻共同還貸。兩人離婚后，法院終審判決該住房歸馬女士所有，但馬女士需向黃先生進(jìn)行補(bǔ)償。
“對于“兩限房”權(quán)屬的考量，要充分考慮政策性因素。”辦案法院就此案表示，“兩限房”始終是申請人的，黃先生的首付款出資應(yīng)被視為債權(quán)行為。
女方申請“兩限房” 男方出首付
80后的馬女士是京籍戶口。她說，2008年自己還是未婚，她和父母一家三口以家庭名義申請限價(jià)商品房，備案日期為2008年11月21日。2009年初獲得購房指標(biāo)，同年5月份左右選定了朝陽區(qū)常營地區(qū)的一處房屋，總價(jià)50余萬元。
2009年6月22日，馬女士和外地戶籍的黃先生登記結(jié)婚，兩天后簽訂購房合同。2015年6月8日，馬女士和黃先生離婚，但當(dāng)時(shí)對涉案房屋未做處理。馬女士一家三口認(rèn)為，涉案房屋是馬女士婚前以家庭名義申請并選定的，三個(gè)人享有對房屋的所有權(quán)。為維護(hù)合法權(quán)益，故起訴至法院，要求判決涉案房屋歸其所有，他們同意返還黃先生支付的購房款31萬余元。
但是在庭審中，黃先生卻說，這個(gè)房子雖然是馬女士申請的，但自己參與了整個(gè)購房過程，首付是自己用積蓄支出，婚后夫妻共同還貸，他認(rèn)為房子應(yīng)該是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?！跋迌r(jià)房指標(biāo)只是福利，不是權(quán)屬證明，當(dāng)時(shí)之所以一家三口共同申請是因?yàn)轳R女士年齡未達(dá)到30歲，況且房產(chǎn)上也沒登記她父母名字?！秉S先生認(rèn)為，馬女士應(yīng)返還自己首付款31萬元之后，和他平均分割涉案房屋。如今雙方認(rèn)可涉案房屋價(jià)值200萬元，他要求涉案房屋歸自己所有，支付原告折價(jià)款75萬元。
房產(chǎn)終審判歸女方 補(bǔ)償男方
經(jīng)審理，一審法院做出判決，將房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一審法院的依據(jù)為，涉案房屋系在馬女士和黃先生結(jié)婚后簽訂的購房合同、支付首付款，雙方共同償還部分貸款。
但宣判后，原被告雙方均向北京市三中院提起上訴。
馬女士一方仍堅(jiān)持認(rèn)為房子應(yīng)系申請家庭共有，和黃先生結(jié)婚在后，他不享有任何權(quán)益，一審判決適用法律有誤。
黃先生則認(rèn)為，一審判決分割房產(chǎn)時(shí)還計(jì)算了馬女士父母的份額，未按照共同財(cái)產(chǎn)公平分割，應(yīng)該判給他，“我支付房子首付的同時(shí)，也喪失了再買其他商品房的機(jī)會，也應(yīng)該多補(bǔ)償我?！?/span>
三中院二審經(jīng)審理后認(rèn)定，一審對共同財(cái)產(chǎn)的判定均有誤，判決房屋應(yīng)歸馬女士所有，同時(shí)酌定馬女士退還黃先生所支付的首付款并支付相應(yīng)補(bǔ)償共70萬元。該判決為終審判決。
■ 焦點(diǎn)
“兩限房”歸屬如何判定
購“兩限房”者不得轉(zhuǎn)移所有權(quán)
二審審理的焦點(diǎn)是涉案房屋的權(quán)屬究竟是誰？三中院辦案法官介紹，涉案房產(chǎn)為限價(jià)商品房，對于購買人是否具備購房資格有嚴(yán)格的審查和公示程序，屬于限制流通物。后政府進(jìn)一步明確，已購限價(jià)房在房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)未轉(zhuǎn)為商品房前，購房家庭不得將所購保障房作價(jià)出資或者通過買賣、贈與等方式將房屋所有權(quán)全部或部分轉(zhuǎn)移給他人。
本案中，馬女士婚前提出購房申請，符合購房條件，將涉案房產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，既不符合該房產(chǎn)購買時(shí)對于購買人的身份要求與申請條件，亦與限價(jià)商品住房政策相悖，損害符合購買限價(jià)商品住房資格者的利益。
同時(shí)，馬女士和父母因該次限價(jià)房的申請喪失了再次申請其他形式的保障性住房的資格。如認(rèn)定夫妻共同財(cái)產(chǎn)將損害馬女士父母的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，有失公允。黃先生雖支付首付款，但他沒有本市戶口，不符合申請人資格，不能將出資行為認(rèn)定為獲得政策住房的所有權(quán)。
男方付首付如何補(bǔ)償
退還首付同時(shí)考慮房貸和房價(jià)
辦案法官同時(shí)認(rèn)為，黃先生支付首付款并與馬女士申請限價(jià)房，和限價(jià)房登記于馬女士名下，為兩個(gè)法律關(guān)系，黃先生的出資應(yīng)視為債權(quán)行為。馬女士應(yīng)退還黃先生該筆出資，數(shù)額為31萬余元。
房屋判歸馬女士所有，黃先生以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了首付款，因而喪失了其他訂約機(jī)會而遭受損失，故黃先生應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。關(guān)于補(bǔ)償數(shù)額，限價(jià)房總房款為50余萬元，兩人共同貸款20萬，截止到一審中，剩余貸款11萬余元。
鑒于雙方均確定該房屋現(xiàn)價(jià)值200萬，法院最終酌定馬女士退還補(bǔ)償黃先生70萬元。
■ 追訪
辦案法官：獲“兩限房”靠申請人資格
因近期網(wǎng)上熱烈討論此類限價(jià)房的歸屬問題，此三中院的判例一出，網(wǎng)友均大呼“漲姿勢”，“以后沒辦法以此假結(jié)婚騙房了”。昨日下午，北京市三中院就此公開回應(yīng)網(wǎng)友疑惑。
據(jù)記者表示，對于“兩限房”權(quán)屬的認(rèn)定要充分考量政策性因素，離婚時(shí)“兩限房”分割考量的主要因素在于購房對象的身份而非與婚姻狀態(tài)變動相關(guān)的購房時(shí)間或出資主體、數(shù)額等其他情況?！皟上薹俊毙再|(zhì)上的特殊性使得房產(chǎn)的取得主要取決于申請人所具備的資格，“兩限房”由一方婚前申請的，房屋的供應(yīng)對象為一方及其父母等家庭成員構(gòu)成的家庭，與另一方無關(guān)，故不能簡單地依據(jù)房屋買賣合同簽訂時(shí)間、出資主體等事實(shí)認(rèn)定房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
“兩限房”由一方在婚前申請，但在婚后簽訂房屋買賣合同且首付款由另一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付的，應(yīng)認(rèn)定為一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，另一方對首付款的出資應(yīng)視為債權(quán)行為。同時(shí)應(yīng)考慮到，房產(chǎn)判歸申請人所有，另一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付了房屋首付款，會因喪失其他訂約機(jī)會而遭受損失。為此，在返還其購房出資后，還應(yīng)以公平為原則對其進(jìn)行相應(yīng)補(bǔ)償，以不超過按共同財(cái)產(chǎn)分割的數(shù)額為限，以維護(hù)雙方利益平衡。
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