財經365訊 近日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》公開征集意見。《暫行辦法》的大意是把預備在2017年——2021年入市的25萬套自住型商品房，變成共有產權住房，30%的新北京人可以享受這一紅利，尤其是通過“職住平衡”和“不轉讓無需補差價”的鼓勵永久居住。
在我看來，規(guī)定中有兩個細節(jié)的具體執(zhí)行將對該政策的執(zhí)行效果產生非常重大的作用。
一是再上市的安排。
《暫行辦法》第25條，對共有產權房再上市規(guī)定了限制，購買共有產權住房滿5年的，按市場價格轉讓所購房屋產權份額，購房人轉讓對象應為其他符合共有產權住房購買條件的家庭。
按照《暫行辦法》的初步推斷，假設北京市某地區(qū)商品房房屋市場價格每平米6萬元，100平方的房屋總價是600萬元，該區(qū)域的共有產權住房按每平米4萬元出讓，符合條件的人群只需拿出400萬就可以成功購買一套市價600萬房子，其中個人產權占比2/3，政府占比1/3。
5年之后，這套房子的選擇主要有三種，一是購房人繼續(xù)持有部分產權，二是按照市價轉讓給有購買共有產權房資格的家庭部分產權，三是按照市價出售給普通購房家庭。
后兩種情況都是按照市價進行產權轉讓。假定未來五年市場處于上漲階段，意味著第二種情況下的接盤者需要付出比原購房家庭更高的代價去獲得同一房屋的部分產權。而第三種情況實現(xiàn)產權轉讓則接盤人與購買其他商品房的代價并無差異。在未來的正式實施細節(jié)文件中，兩種情況如果沒有特別的優(yōu)先劣后安排，那么共有產權房流入普通商品房市場的概率顯然要更大，而房屋在共有產權體系內形成自循環(huán)的可能性微乎其微。
二是房屋抵押的安排。
根據(jù)規(guī)定，共有產權住房購房人和代持機構可依法將擁有的房屋產權份額用于抵押。其中，代持機構抵押融資只能專項用于本市保障性住房和棚戶區(qū)改造建設和運營管理。
房屋抵押貸款自然是利用合理杠桿來幫助人們購買房屋。但是對這個抵押融資如何界定，可能需要有更細化的執(zhí)行準則。為什么提出這個問題呢？我曾經聽過一個非?？膳碌墓适?，某城有一家P2P公司，專門從事為低端收入者做經濟適用房、部分產權的房屋抵押貸款服務，不少低收入人群風險意識差，最后產權被法定轉移到p2p公司手中。
當然，除此之外，還有許多細節(jié)值得深入探討，比如中介公司是否可以代理共有產權房、各區(qū)政府執(zhí)行的監(jiān)管細則等等。
共有產權住房要在市場與保障間做到平衡并不輕松，這個過程中必須要關心住房人對土地產權、房屋價格、轉讓方式等細節(jié)上的需求。（原標題：共有產權房的關鍵在于防止保障與市場間的套利）
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