財經(jīng)365訊，根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：6月份，北京二手房價格環(huán)比下降1.1%，已經(jīng)連續(xù)兩個月成為全國跌幅最大的城市。
“性價比最高獨棟別墅！帶私家溫泉，原價3424萬，今日特價2700萬，單價僅需3.66萬！”“撿漏房！業(yè)主急售！500萬豪裝，東二環(huán)單價僅售8.3萬，小區(qū)成交價10萬以上，僅賣到今天！”
在銷售量方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計提供的最新數(shù)據(jù)表明：北京7月份全月累計二手房住宅簽約合計7158套，環(huán)比跌幅達到了20%，這一成交量也是2014年6月6464套以來的連續(xù)37個月同期最低值，年度同比跌幅達到了70%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《中國經(jīng)營報》記者，對于價格下降較為明顯的房源，關(guān)鍵要看戶型和交通。實際上戶型偏大的房源，因為總價高，潛在的接盤者就少。相對來說，90平方米以下的戶型房源依然是緊俏的，價格下跌幅度不大。而學(xué)區(qū)房，因為近期管控較為嚴厲，購房者相對也會比較理性，以觀望居多。
二手豪宅價格下半年難有起色
提供豪宅租售服務(wù)的麗茲行近期發(fā)布的《2017年豪宅市場半年報》顯示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年預(yù)計高端二手住宅月成交量將維持在200套左右。
麗茲行資深經(jīng)紀(jì)人許女士給記者提供的銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%?！案叨硕止⒅饕植加谥鞒菂^(qū)，需求活躍度高?！痹S女士表示，從高活躍樓盤分布來看，圍繞國貿(mào)、望京、東直門商務(wù)區(qū)成交最為活躍。其中，望京的東湖灣、麗都的陽光上東、太陽宮的太陽公元和CBD的新城國際雖然沒有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。
成交量的下降，對于價格必然會帶來一定影響，當(dāng)前來看，價格停漲，并有小幅下滑。但從各大二手豪宅盤排名來看，與價格關(guān)聯(lián)度最高的還是項目的區(qū)位。其中，萬柳、金融街商圈的單價最高，因為住宅量少，西部區(qū)域總體來說要高于東部區(qū)域，價格也依然堅挺?！氨热缛f城華府，被譽為‘城市別墅’，是萬柳商圈最高端的項目，目前單價依然在15萬元以上。還有金融街商圈的高端代表中海凱旋，200平方米左右戶型為主，單價也不低于15萬元?！?/p>
許女士表示，參考2010年限購政策影響，預(yù)計下半年豪宅市場成交價格依然會穩(wěn)中有降。
“部分業(yè)主確實著急出售，所以降價比較明顯?！痹S女士舉例，有一個北四環(huán)紫玉山莊的業(yè)主想出手一套聯(lián)排別墅，之前這種戶型總價絕對不低于3000萬元，但最近業(yè)主降價至2800萬元，只求盡快出手。
此外，總價幾千萬元的豪宅一次性降價數(shù)百萬元的現(xiàn)象也屢見不鮮，甚至有之前報價1.2億元的后海四合院，目前以每周300萬元的降價速度屢次刷新底價，截至本周報價7200萬元。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)則分析：“對二手豪宅盤而言，一般為高端改善，目前‘認房認貸’加上貸款難使得換房難度變大，下半年成交量可能難有大的起色，價格或還有下跌空間?！?/p>
剛需戶型將保持平穩(wěn)
根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年上半年北京二手住宅交易中一居室、兩居室、三居及以上戶型，各占25.9%、52.8%、21.3%，環(huán)比2016年下半年分別減少1.3%、增加2%、減少0.7%。整體來看，剛需兩居室過半的局面依舊沒有改變。從價格上看，上半年兩居室單價較三居及以上戶型高出1.1%，一居室單價較兩居室則又高出了4.5%。
其中，60平方米以下、60~90平方米、90~140平方米、140~200平方米、200平方米以上的住宅各占36.9%、37.1%、20.0%、4.7%、1.3%?？梢姡习肽甓肿≌灰字?0平方米以下、60-90平方米占絕對多數(shù)。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，在北京早期的房地產(chǎn)市場開發(fā)中，一居、兩居，或是90平方米以下的住宅是市場主力，供應(yīng)充足的中小戶型房源，也成為二手房市場成交的主力。此外，目前北京房價較高，占比更多的資金實力較為有限的普通購房家庭，不管是首次置業(yè)，還是首次置業(yè)升級，總價較低的中小戶型也是首選。“開發(fā)較早的商品住宅雖然面積不大，但其位置通常更加靠近市中心，交通、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施更加完善，所以房價也相對較高，跌幅并不明顯?！?/p>
“90平方米以下的戶型的房源依然是緊俏的?！眹儡S進表示，“不過，對于剛需樓盤來說，交通區(qū)位是關(guān)鍵，即潛在的增值空間是考慮的一個內(nèi)容。”
楊現(xiàn)領(lǐng)同樣認可了剛需樓盤將保持價格堅挺的說法?！皵?shù)據(jù)顯示，次新房在本輪調(diào)控中價格相對堅挺、回調(diào)幅度小。但市場整體價格下跌可能會刺激剛需入市，加上純剛需受調(diào)控影響小，下半年二手剛需成交量或有增長、價格或保持平穩(wěn)。”
學(xué)區(qū)房與“老破小”的理性回歸
2017年春節(jié)過后，北京有不少學(xué)區(qū)房曾迎來一輪猛漲，多數(shù)知名學(xué)區(qū)房甚至在短時間內(nèi)上漲了10%以上，其中流傳最廣的要數(shù)西城區(qū)胡同里的僅幾平方米的“雜物房”，竟掛出單價近30萬元的天價。當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士笑稱，單價低于12萬元/平方米的，根本都不能算是學(xué)區(qū)房了。
如今，距離北京開啟“3·17”史上最嚴調(diào)控已經(jīng)過去四個多月，數(shù)據(jù)顯示，北京7月二手房掛牌均價每平方米51299元，與3月最高點的每平方米61326元相比，降幅高達16%，基本已經(jīng)回落到去年“9·30”政策之前的水平。而降價最厲害的便是之前漲勢最兇猛的學(xué)區(qū)房。
今年3月23日，北京市住建委曾召集鏈家等北京市十大中介機構(gòu)負責(zé)人，進行集體約談，明確提出，中介機構(gòu)和人員不得參與炒房，包括炒作天價房、學(xué)區(qū)房等，將逢炒必辦。
4月，北京市教委發(fā)布的《2017義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》提出了“多校劃片”原則，這意味著即便買了名?！皩?yīng)”的學(xué)區(qū)房，也可能被派到附近的普通學(xué)校。其目的是為了讓家長降低對購買學(xué)區(qū)房就能上熱門學(xué)校的期望值，避免學(xué)區(qū)房的過度炒作。
記者來到位于中關(guān)村(7.180, -0.07, -0.97%)的黃莊小區(qū)，該小區(qū)建于上世紀(jì)80年代中期，因擁有中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)名額，因此房價常年居高不下，好一些的戶型今年初最高單價都在15萬元以上，近幾個月來價格逐漸回落，均價已經(jīng)不足12萬元。
“這個小區(qū)是典型的‘老破小’，不過因為是中關(guān)村一小的學(xué)區(qū)，目前不受多校劃片影響，肯定能上中關(guān)村一小?！睋?jù)門店經(jīng)紀(jì)人介紹，5月份至今，該門店已經(jīng)成交5套黃莊小區(qū)房源，目前報價最低的是一套650萬元的兩居，預(yù)期600萬元可以拿下。
“出售的大部分業(yè)主都是為了換個改善型，600萬元的價格在黃莊小區(qū)不過是一套50平方米的老房子。”在他看來，目前大概有三成左右的業(yè)主著急出手，一方面是想盡快換房，也擔(dān)心學(xué)區(qū)房會受到更多政策調(diào)整，今后將難出手。
“二手房價格不透明，有很多報價虛高的案例，這不代表市場價?！?中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，“目前學(xué)區(qū)房的價格下跌，大部分是報價跌得多，實際成交跌得少，報價并不代表成交價格。但因為成交量暴跌6成，成交周期明顯拉長，北京市場連環(huán)單比例非常高。因此價格下調(diào)比較明顯的房源將主要集中在換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價處理房源上?！保ㄔ瓨?biāo)題：北京二手房成交繼續(xù)低迷 有豪宅每周降價300萬）
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