近日，克爾瑞2017上半年度房企銷售業(yè)績榜發(fā)布。陽光城以395.8億的銷售金額排名第23位，較去年同期增長127%。年報(bào)顯示，陽光城去年全年銷售額487.2億元，近三年復(fù)合增長率達(dá)45%。
根據(jù)陽光城歷年的年報(bào)和新出的業(yè)績預(yù)增公告，其業(yè)績除2016年略有下滑，基本處于上升態(tài)勢。
然而，《國際金融報(bào)》記者卻發(fā)現(xiàn)陽光城業(yè)績大爆發(fā)之下，深埋著一個個地雷……
周邊風(fēng)險(xiǎn)264條
在天眼查網(wǎng)站上，記者驚訝地發(fā)現(xiàn)，陽光城的周邊風(fēng)險(xiǎn)達(dá)264條之多(子公司參股公司涉及的經(jīng)濟(jì)糾紛合同糾紛等)，不少子公司部分股權(quán)處于出質(zhì)狀態(tài)，被列入企業(yè)經(jīng)營異常名錄，尤其福建省新湖集團(tuán)公司和福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是最高人民法院所公示的失信公司。
然而，就算如此，2017年陽光城還是替自己的51家子公司做了一個實(shí)實(shí)在在的600億擔(dān)保計(jì)劃。
巨額擔(dān)保，“并購”成癮
除去2017年600億的擔(dān)保計(jì)劃，觀察陽光城長長的公告名單，可以發(fā)現(xiàn)其常年為公司全資子公司、控股子公司和參股子公司進(jìn)行擔(dān)保(8月2日，陽光城又一次發(fā)布公告，為子公司佛山信財(cái)置業(yè)和武漢盛景房地產(chǎn)提供擔(dān)保。截至2017年3月31日，武漢盛景房地產(chǎn)凈資產(chǎn)-3.43萬元，營業(yè)收入為0，凈利潤-3.43萬元；佛山信財(cái)置業(yè)2017年1-6月凈利潤-4023.9萬元).
截至2017年4月15日，公司累計(jì)對外擔(dān)保額度875.76億元。
雖然到目前，陽光城的擔(dān)保暫時未出問題，然而面對如此多的周邊風(fēng)險(xiǎn)和遠(yuǎn)超其盈利的擔(dān)保額度，一旦發(fā)生問題，陽光城如何抵擋？
買買買，囤囤囤
在房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀時代”實(shí)現(xiàn)快速崛起的陽光城，并購成癮(合作并購是陽光城戰(zhàn)略布局的核心手段).
陽光城集團(tuán)2016年報(bào)顯示，公司通過公開招拍掛獲取12個項(xiàng)目，成交價格156.27億元，計(jì)容建面141.9萬平方米；此外，在地皮老本連續(xù)升高的背景下，公司通過收購共計(jì)取得13個項(xiàng)目(55宗地塊)，所獲土儲的金額和面積分別為124.96億元和835.9萬平方米，同比大增199%和644%。
2016年底，陽光城以超過13.51億的價格競得物產(chǎn)中大旗下15家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包，總成交金額(包括股權(quán)競得價款及承接轉(zhuǎn)讓方對標(biāo)的公司的債權(quán)金額)為104.69億元，超過陽光城最近一期經(jīng)審計(jì)合并報(bào)表歸屬于母公司所有者權(quán)益之50%，構(gòu)成公司重大資產(chǎn)重組。
2017年，陽光城擴(kuò)張腳步也從未停止。
1月，陽光城31.8億元拿下漢國置業(yè)旗下的廣州天河區(qū)2宗宅地后，5月相繼宣布以17.9億元的價格收購廣州廣信江灣新城項(xiàng)目、以約29.63億元人民幣收購位于武漢市江漢區(qū)香港路的中華城項(xiàng)目A地塊。
6月1日，公司則宣布收購成都半山艾馬仕項(xiàng)目。
6月14日，在北京土地出讓政策愈發(fā)收緊的情況下，陽光城通過收購一次性獲取了逾百萬方的項(xiàng)目資源，并且收購北京慧誠房地產(chǎn)100%股權(quán)。
7月，子公司以人民幣55,414萬元競得浙江省編號17-49地塊(以下簡稱：“項(xiàng)目地塊”)的國有建設(shè)用地使用權(quán)。
然而，房產(chǎn)(土地儲備和項(xiàng)目)畢竟不是那么好消化的，陽光城并購策略直接的結(jié)果之一，就是存貨大增：2013年末陽光城存貨219億元，2014年末350億元，2015年末424億元，2016年末747億元，占總資產(chǎn)比例始終在60%以上。
而其累積的土地儲備也在2016年末達(dá)到了2285.2萬平方米(土地款743.09億).
然而，這么多的土地，這么多的存貨，2016年歸屬母公司凈利潤12.3億元的陽光城究竟是怎么囤貨呢？
答案或許只有一個，借錢。
2016年，陽光城融資合計(jì)高達(dá)693.76億(銀行貸款295億，債券154億，非銀行類貸款245億).
據(jù)了解，一直以來陽光城通過銀行類開發(fā)貸、發(fā)行債券、信托貸款、基金合作等多種融資渠道進(jìn)行資金籌集。
在擔(dān)保計(jì)劃中，陽光城表示其擔(dān)保是為了滿足公司及公司全資子公司、控股子公司、參股子公司2017年度的融資需求，增強(qiáng)其資金配套能力，確保生產(chǎn)經(jīng)營的持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。
而不論是陽光城的子公司，還是其自身，它的融資需求都是大得驚人。
并購的錢、囤貨的錢，陽光城一直保持著高負(fù)債高杠桿的生存之道，2014年以來，其資產(chǎn)負(fù)債率基本保持在80%以上，而銷售毛利率、凈利率、總資產(chǎn)報(bào)酬率等均在下滑。
有分析人士表示，伴隨著陽光城的極限擴(kuò)張和溢價拿地，其毛利率下滑是必然，而部分資金融資成本較高，也相對削弱了公司的盈利能力。
與此同時，陽光城主要資產(chǎn)的重大變化及原因，也讓不少財(cái)會人士看得有些“提心吊膽”。
2016年，陽光城的融資凈流入大于經(jīng)營和投資凈支出，其應(yīng)收賬款同比大增41%，商譽(yù)增長1679%(投資師匯優(yōu)創(chuàng)教育投資(北京)有限公司增加6000萬元)……最顯眼的一個數(shù)據(jù)是，其經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)四年為負(fù)數(shù)。
會否刷爆信用卡
擔(dān)著870多億的保，融著690多億的資，囤著700多億的貨。
在未來，陽光城會刷爆它的信用卡嗎？
一位不愿具名的注冊會計(jì)師告訴《國際金融報(bào)》記者，陽光城這樣的行為具有一定的“賭性”，也是房地產(chǎn)公司的無奈之舉，房地產(chǎn)公司必須不斷拿地，這在近幾年都是趨勢，而且一波房價上漲說不定就翻倍回本。
“但是，哪一天擴(kuò)張到頭，或者說哪天會爆掉，得看房地產(chǎn)整個行業(yè)走向了?！痹撟熑缡潜硎?。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《國際金融報(bào)》記者表示，現(xiàn)今尤其是排名在前20-40的房地產(chǎn)企業(yè)，排名變化極大，會拼命規(guī)?；图铀侔l(fā)展，公司高速運(yùn)轉(zhuǎn)和高杠桿特征較為突出。
“最近3年的市場格局變化比較快，如果企業(yè)不擴(kuò)張不發(fā)展，影響變小，有可能企業(yè)都不復(fù)存在，會逐漸被邊緣化。所以這些企業(yè)必須要爭取后發(fā)優(yōu)勢。”張宏偉表示，2020年之后基本這樣的現(xiàn)象應(yīng)該少一些，那時的市場格局基本定下，再擴(kuò)張的必要性小得多。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于類似房企來說，戰(zhàn)略擴(kuò)張的步伐總體上是穩(wěn)定的，而且全國化的模式也在不斷推進(jìn)，從這個角度看，出現(xiàn)較為積極的融資也是符合預(yù)期的。當(dāng)然從風(fēng)險(xiǎn)角度看，在戰(zhàn)略擴(kuò)張的同時，要把握兩點(diǎn)。第一，一些待售項(xiàng)目背后的現(xiàn)金流狀況是否穩(wěn)定，如果不穩(wěn)定，那么對于資產(chǎn)負(fù)債等狀況可能會有影響。第二，融資過程中是否可以考慮通過并購等方式進(jìn)行，這樣也有助于企業(yè)降低投資風(fēng)險(xiǎn)。
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