中國房地產(chǎn)泡沫究竟多大？
正當(dāng)全國地產(chǎn)泡沫爭辯白熱化之際，8月3日，易居研究院發(fā)布的一份報(bào)告提出一個(gè)爆炸性的觀點(diǎn)。報(bào)告指出，中國整體房地產(chǎn)泡沫只有30%。
具體情況是這樣的。8月3日，易居研究院發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的量化分析》的報(bào)告。該報(bào)告指出，綜合考量之后，我們認(rèn)為全國整體房地產(chǎn)泡沫顯著低于日本1990年前后的水平，估計(jì)只有30%左右。
由此引發(fā)一個(gè)疑問：全國整體房地產(chǎn)泡沫只有30%？這是樓市泡沫的真相嗎？灰犀牛還會(huì)來嗎？
防范一線城市“灰犀?！笨癖?/span>
華爾街見聞仔細(xì)查閱該報(bào)告，發(fā)現(xiàn)以下觀點(diǎn)值得注意：
1、我國一線城市房價(jià)收入比偏離度為73.8%，接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價(jià)格收入比的偏離度，一線城市房價(jià)的過快上漲值得警惕。
2、我國一線城市及周邊（即四大都市圈，也可代表中國都市圈）房地產(chǎn)泡沫化程度，相當(dāng)于日本都市圈房地產(chǎn)泡沫高峰期的70%。但全國總體的房地產(chǎn)泡沫程度要顯著低于日本1990年前后的水平，約為30%左右。
3、當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場盡管在部分地區(qū)確實(shí)存在過熱現(xiàn)象，但適當(dāng)采取有效的措施并不會(huì)重蹈日本的覆轍。
4、2016年北上廣深房價(jià)經(jīng)歷了一次暴漲，房價(jià)收入比均值達(dá)到22.6，而房價(jià)較為合理的2007-2014年間房價(jià)收入比均值約為13.0，房價(jià)收入比偏離度達(dá)到73.8%，接近于日本房地產(chǎn)泡沫期首都圈公寓價(jià)格收入比的偏離度，一線城市房價(jià)的過快上漲值得警惕。
5、未來一兩年，我們也應(yīng)防范部分城市房價(jià)大跌的風(fēng)險(xiǎn)，也即要防范“灰犀?！笨癖?，讓大都市圈的房地產(chǎn)泡沫慢慢收縮，最終回歸理性。
報(bào)告還顯示，2016年我國地價(jià)增幅較上年同比增長24.1%，GDP增速為6.7%，地價(jià)增速與GDP增速的比值達(dá)到3.6，而在地價(jià)較為合理的2005-2013年間，該比值約為1.6。
從絕對值來看，我國地價(jià)增速/GDP增速已高于泡沫時(shí)期日本的3.15，全國地價(jià)確實(shí)存在著偏熱。但我國地價(jià)增速/GDP增速的偏離度為125%，仍然略低于日本房地產(chǎn)泡沫期133.3%的水平。
需要注意的是，易居研究院一針見血指出，中國一線城市的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)過熱，未來要防范“灰犀牛”狂奔。
此前于8月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《7月份住宅成交報(bào)告》。報(bào)告顯示，7月份50城新建商品住宅成交面積環(huán)比減少7%。從數(shù)據(jù)來看，連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌，連續(xù)5個(gè)月同比下跌，一二三線城市均不同程度降溫。報(bào)告認(rèn)為，嚴(yán)厲的調(diào)控政策加上緊縮的金融環(huán)境會(huì)繼續(xù)對樓市產(chǎn)生影響，預(yù)計(jì)8月份市場交易繼續(xù)趨弱。
瑞銀：本輪調(diào)整比2014年溫和
事實(shí)上，關(guān)于中國房地產(chǎn)泡沫的爭論日漸白熱化，比較有代表性的有瑞銀證券等研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告。
瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤在報(bào)告中表示，房貸占存量銀行貸款的18.4%、占非金融部門信貸規(guī)模的9.5%。
華爾街見聞查閱瑞銀證券的上述報(bào)告，該報(bào)告同樣提出幾個(gè)核心觀點(diǎn)：
1、2016年城鎮(zhèn)居民杠桿（消費(fèi)貸款）占其可支配收入的比例僅70%，與美國（105%）、日本（111%）和德國（92%）等經(jīng)濟(jì)體相比仍不算高。
2、雖然2016年房地產(chǎn)銷售的邊際房貸價(jià)值比飆升，但我們估算的存量房貸價(jià)值比不到30%，但仍低于很多發(fā)達(dá)市場。房貸再融資非常少見，住宅權(quán)益貸款才剛剛起步。
3、我國的購房者整體杠桿率不高，也不易受加息的影響，且在房價(jià)下跌時(shí)繼續(xù)持有房產(chǎn)的能力較強(qiáng)。這意味著因房價(jià)下跌導(dǎo)致房屋成為“負(fù)資產(chǎn)”，進(jìn)而觸發(fā)賣房或斷供等惡性循環(huán)的沖擊可能較小。
4、居民購房杠桿攀升，但尚不太高。盡管2016年房地產(chǎn)銷售的邊際房貸價(jià)值比大幅升高，但我們估算其整體的存量房貸價(jià)值比不足30%。
5、整體看，國內(nèi)銀行對房地產(chǎn)的總敞口（包括直接與間接、表內(nèi)與表外）可能在54-72萬億元，相當(dāng)于銀行總資產(chǎn)的24%-31%。
通過多方面金融數(shù)據(jù)的分析，瑞銀證券上述報(bào)告指出，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度應(yīng)比2014-2015年更溫和。
“我們預(yù)計(jì)信貸政策不會(huì)明顯收緊，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)會(huì)保持因城施策?！蓖魸硎?。
房地產(chǎn)政策如何抑制泡沫膨脹？
8月4日，中國人民銀行發(fā)布《中國區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2017)》。其中的專題《房地產(chǎn)市場出現(xiàn)分化 因城施策調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)》指出，2017年全國房地產(chǎn)市場可能呈現(xiàn)“成交回落、價(jià)格平穩(wěn)略降”發(fā)展態(tài)勢。但是，房價(jià)上漲預(yù)期仍然存在：土地供應(yīng)不足，部分熱點(diǎn)城市庫存處于低位，短期內(nèi)市場供應(yīng)緊張，居民投資渠道有限且回報(bào)不高。
通過梳理相關(guān)政策發(fā)現(xiàn)，自2016年第四季度以來，央行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、中基協(xié)以及滬深交易所等監(jiān)管部門先后發(fā)布了近20項(xiàng)調(diào)控政策，用于收緊和規(guī)范房地產(chǎn)市場融資行為。
早在今年4月10日，銀監(jiān)會(huì)印發(fā)《中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見》，提出在全國范圍內(nèi)進(jìn)一步加強(qiáng)銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作，嚴(yán)守不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持分類調(diào)控、因城施策，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。
華爾街見聞梳理了最近一年多以來房地產(chǎn)政策的演變：
2016年7月，中央政治局會(huì)議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”。
2016年10月，央行召集17家銀行就房地產(chǎn)調(diào)控開會(huì)，要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化住房信貸管理，控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。
2016年11月，國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。
2016年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位。
2017年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出：遏制熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲。
2017年4月，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于提升銀行業(yè)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效的指導(dǎo)意見》《關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控工作的指導(dǎo)意見》，嚴(yán)禁違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場，將房企貸款、發(fā)行債券等融資渠道納入監(jiān)測范圍。
2017年5月，繼證監(jiān)會(huì)首提全面禁止通道業(yè)務(wù)后，銀監(jiān)會(huì)收緊融資通道，將違規(guī)開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)列入2017年信托公司現(xiàn)場檢查要點(diǎn)。
2017年7月，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人提出，要妥善解決房地產(chǎn)泡沫問題等存在的“灰犀?！憋L(fēng)險(xiǎn)隱患。
從上述政策演變來看，中國房地產(chǎn)泡沫問題被多次提及，可見我國房地產(chǎn)市場確實(shí)存在著一定程度的泡沫，亟需采取相應(yīng)措施抑制風(fēng)險(xiǎn)。
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