導(dǎo)語：樓市調(diào)控政策從主流的限購限貸，到后來銀行貸款利率上調(diào)，再到后來的租售同權(quán)，大部分都是政策方面的扶持和改革，很少有一些私人企業(yè)去做這方面的事情，可是今日驚爆阿里巴巴系技術(shù)入駐住房租賃市場，阿里系將打造一個全方位的“智慧住房租賃平臺”，將在杭州作為試點，平臺產(chǎn)品化后或?qū)⑼茝V全國。做房地產(chǎn)開發(fā)或許阿里是不專業(yè)的，但是做技術(shù)和資源整合相信阿里系還是首屈一指的，畢竟菜鳥驛站這一實際的例子擺在眼前，阿里系助陣住房租賃市場，這也是第一個勇于“吃螃蟹”的企業(yè)，下面讓我們一起來了解一下整件事情的來龍去脈！
中國樓市“變軌” 政府與企業(yè)達(dá)成共識
一項共識正在各級政府與企業(yè)之間形成：建立"購租并舉"的住房制度將是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新方向。
去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持"房子是用來住的、不是用來炒的"定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平在此后召開的中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議上進(jìn)一步指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性。
8個月后，住建部、國家發(fā)改委等九個部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》），從融資、土地供應(yīng)、盤活租賃房等角度提出加快住房租賃市場的發(fā)展，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等成為首批開展住房租賃試點的12個城市。
種種跡象表明，我國部分城市住房供應(yīng)正從"重售輕租"轉(zhuǎn)向"購租并舉"。當(dāng)前的實際情況顯示，一些熱點城市在出讓土地時已要求開發(fā)商100%自持，而不少房地產(chǎn)公司也已開始探索自持長租公寓的經(jīng)營模式；另一方面，利用農(nóng)民集體建設(shè)用地建設(shè)的租賃住房，未來也將豐富整個租賃房市場，改善民生。
智慧租房平臺：解決雙方痛點 租賃房源全納入
基于“租售并舉、建立雙軌制的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制”，7月20日，住建部聯(lián)合九部委印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展房租賃市場的通知》。短短半個多月后，杭州即率先推出租房創(chuàng)新模式，打造全國首個政府背景的智慧租房平臺。“我們在2015年就已經(jīng)開始探索促進(jìn)租賃行業(yè)大力發(fā)展的新模式，所以此次能夠快速整合各方面資源，預(yù)計整個平臺將在9月底前上線?！焙贾菔蟹抗芫址矫娣Q。
建成后的杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，將實現(xiàn)租賃環(huán)節(jié)、租賃房源、租賃信息“三個全”的目標(biāo)——實現(xiàn)供應(yīng)主體、租賃合同網(wǎng)簽、評價信用體系租賃環(huán)節(jié)的全覆蓋；實現(xiàn)國有租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源的全納入；實現(xiàn)企業(yè)、人員、房源、評價、信用等信息的全共享，從而著力解決租賃市場中房源信息不實、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、租賃行為不規(guī)范等諸多痛點。
“目前，包括企業(yè)長租公寓、中介機(jī)構(gòu)手中的租賃房源、個人出租房屋，都是本著自愿原則納入租賃平臺，并不強制。但是，租賃市場最重要的環(huán)節(jié)是運營，運營最關(guān)鍵的是服務(wù)，有這樣的平臺，可以提升服務(wù)質(zhì)量，解決市場痛點。相信在政府推動下，會逐漸將整個房屋租賃市場引入這個平臺?！焙贾菔蟹慨a(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心主任韓君卿表示。
阿里系技術(shù)“助陣” 免押金租房時代來臨
首先，阿里提供的技術(shù)，可以幫助租賃平臺將通過實名身份驗證及人臉識別等技術(shù)，確保中介、房東、租客的身份真實性和操作真實性，從而提高房屋租賃業(yè)務(wù)的可靠性、安全性。其次，租賃平臺將通過房管局房屋權(quán)屬核驗與阿里巴巴驗真服務(wù)相結(jié)合的方式，通過房源真假核驗、服務(wù)可靠度核驗可以做到“十真”，即“真實產(chǎn)權(quán)、真實存在、真實委托、真實價格、真實圖片、真實房東、真實租客、真實中介、真實信用、真實評價”，在房源發(fā)布之前就已經(jīng)完成全局驗真。
此外，阿里還將成熟的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品進(jìn)行輸出，幫助杭州住房租賃實現(xiàn)“移動智能網(wǎng)簽”、建立線上“評價系統(tǒng)”，可有效推廣租賃網(wǎng)簽、形成市場網(wǎng)絡(luò)自評機(jī)制。由于租賃平臺將結(jié)合“杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”管理體系和阿里提供的線上評價體系，租賃主體可在租前、租中、租后，進(jìn)行多維度、多階段互評，包括買賣雙方對經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)評價、租客對房屋核驗情況的評價、租客對房東的服務(wù)評價、房東對租客的收房評價以及對租客的繳費行為評價等，從而鼓勵租賃主體自覺履約，規(guī)范租賃行為。此外，通過將評價納入租賃主體的整體信用狀況，供平臺用戶參考評估。
更值得關(guān)注的是，依托阿里的信用評價體系，杭州人將有望率先過上“免押金”、“租金月付”的租房生活。
據(jù)了解，杭州房管局將聯(lián)手芝麻信用搭建“租房信用體系”，結(jié)合芝麻信用的實人認(rèn)證、個人及企業(yè)信用評估、免押月付信用服務(wù)及信用黑白名單能力，為各個參與方建立誠信檔案。未來，杭州市的每一套可租房源、每一個租客、每一個房東，以及每一個中介服務(wù)人員，都將對應(yīng)一套完善的信用評價體系。信用好的房東，會獲得更多租客的青睞；信用分高的租客，不僅可能免交押金，還有可能租金按月繳納。
“信用租房不僅實實在在地減輕了資金負(fù)擔(dān)，還避免了黑中介、假房源、惡意違約等行業(yè)問題。”芝麻信用總經(jīng)理胡滔表示。事實上，從2015年開始，信用體系已開始在一些品牌長租公寓中應(yīng)用。
平臺產(chǎn)品化后 或?qū)⑼茝V全國
租售并舉、建立雙軌制的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，已然成為中國房地產(chǎn)市場的必然趨勢。在中央的大力推進(jìn)之下，各地相繼發(fā)布了發(fā)展住房租賃市場的政策藍(lán)圖，住房租賃新政成為業(yè)界關(guān)注的熱點。目前，首批試點的12個城市中，廣州、武漢、成都、沈陽、佛山等已陸續(xù)出臺了實施方案。從實施方案看，大部分城市更多地著力于發(fā)展國有住房租賃平臺、降低租賃住房稅負(fù)、擴(kuò)大租賃房源和建立市場監(jiān)管體系。
阿里巴巴作為互聯(lián)網(wǎng)巨頭，此次高調(diào)進(jìn)入住房租賃市場，將成熟的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品輸出給政府搭建智慧住房租賃平臺，有望解決困擾租賃市場多年的頑疾，有助于房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的建立，進(jìn)而對未來整個房地產(chǎn)市場的格局產(chǎn)生影響。杭州市房管部門相關(guān)人士透露，住建部等相關(guān)部委希望杭州發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新城市的優(yōu)勢，將住房租賃平臺打造成全國創(chuàng)新模式的標(biāo)桿，產(chǎn)品化落地成熟后向全國推廣。阿里集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，阿里考慮將住房租售領(lǐng)域沉淀的服務(wù)能力向更多地方政府輸出，協(xié)助政府提高住房租賃和二手房銷售領(lǐng)域政策監(jiān)管、服務(wù)市民的能力。
阿里系強勢“助陣” 房地產(chǎn)市場要變天？
作為全國首批開展住房租賃試點的12個城市之一，杭州住房租賃行業(yè)正在推動一場意義非凡的創(chuàng)新，阿里系的介入無疑令業(yè)界對此舉給整個住房市場可能帶來的影響預(yù)期頗高。
8月9日，在杭州市政府主導(dǎo)下，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國首個“智慧住房租賃平臺”，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。同時，淘寶評價體系、芝麻信用體系的引入，有望讓杭州人率先過上“免押金”租房的生活，化解租房糾紛。由此，杭州將率先進(jìn)入信用租房時代。
從中央層面的密集表態(tài)，到各部委大力推動，各地政府紛紛響應(yīng)，再到如今互聯(lián)網(wǎng)巨頭高調(diào)加入，不難看出，租售并舉、建立雙軌制的房地產(chǎn)市場長效機(jī)制，已然成為中國房地產(chǎn)市場的必然趨勢。據(jù)記者了解，在住建部等部委的支持下，杭州市政府?dāng)y阿里打造的智慧住房租賃平臺，有望實現(xiàn)產(chǎn)品化并向全國推廣。
租售同權(quán)：住房租賃已獲得土地政策支持
《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（下稱《通知》）表示，當(dāng)前人口凈流入的大中城市住房租賃市場需求旺盛、發(fā)展?jié)摿Υ螅赓U房源總量不足、市場秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發(fā)揮。"購租并舉"的邏輯則是在供給側(cè)增加有效的住房供應(yīng)，在租賃和購房兩端同時發(fā)力，打造多層次的住房體系，緩解供需矛盾，穩(wěn)定市場預(yù)期，使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年中國房產(chǎn)市場交易總規(guī)模超20萬億元，其中新房12萬億元，二手房6.5萬億元，租賃房卻不到2萬億元。顯然，購租嚴(yán)重失衡。
打破這一失衡，土地政策率先發(fā)力?！锻ㄖ分赋?，鼓勵各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建住房項目配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)，優(yōu)先面向公租房保障對象和新市民供應(yīng)；還明確提出，在超大城市、特大城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。目前，廣州、佛山、成都已出臺加快發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)實施方案。
北京、上海和杭州等熱點城市則已要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100%自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。一些土地上所建房屋的限售正從一二線城市向三四線城市蔓延，以10年的限售期最為嚴(yán)格。
房企“搶灘登陸大作戰(zhàn)” 紛紛布局長租公寓
在政策的引導(dǎo)下，房企也開始布局租賃房市場。越來越多的開發(fā)商意識到，資產(chǎn)管理將成為未來競爭的另一種能力。早在去年11月，北京首批控地價限房價的土地進(jìn)入競拍流程，首創(chuàng)、天恒和中糧組成聯(lián)合體拿下海淀永豐的一宗自持地塊，條件是住宅自持比例100%、商業(yè)自持比例10%。
萬科則是最早進(jìn)入長租公寓市場的地產(chǎn)商，2015年就單獨成立了租賃公寓業(yè)務(wù)部發(fā)展長租公寓，隨后開始在幾個重點城市進(jìn)行嘗試。除了萬科、首創(chuàng)、天恒、中糧，龍湖、保利等房企也進(jìn)行了自持土地的嘗試。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，排名前30名的房企中，已有1/3房企正通過不同方式介入租賃房市場。目前，業(yè)界對房企競拍自持用地的爭論焦點集中在盈利模式和回報率上。
京滬先行試點集體土地建租賃房
除國有土地外，利用農(nóng)村集體建設(shè)用地建設(shè)租賃性住房成為未來租賃房發(fā)展的另一個亮點。
作為超大城市，早在2011年，北京就已經(jīng)向中央部委申請開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。此后，京滬兩地集體土地建設(shè)租賃房試點申請獲得了國土部批準(zhǔn)。從2011年起，北京先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個集體土地地塊開展了租賃住房項目試點，建設(shè)租賃住房1.28萬套。
外界之所以關(guān)注集體土地建租賃房，根源在于這與利用國有土地建租賃房有很大區(qū)別。集體土地與國有土地所有權(quán)有所不同，屬于農(nóng)村集體所有。國家法律規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地上建房的主體是村集體經(jīng)濟(jì)組織，房屋產(chǎn)權(quán)也屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，不能轉(zhuǎn)讓，不能改變性質(zhì)。因此，在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房，并集中向城市居民出租，這在當(dāng)前相關(guān)法律法規(guī)之下存在一定的模糊地帶。
建設(shè)在集體土地上的租賃住房如何進(jìn)入市場？北京住建委表示，北京市利用集體土地建設(shè)的租賃住房，可由區(qū)政府按市場價格整體躉租作為公共租賃住房，再向中低收入家庭按公租房價格出租，入住項目統(tǒng)一設(shè)置租賃管理服務(wù)站，提升服務(wù)管理水平，提高承租家庭的歸屬感和生活質(zhì)量。
結(jié)束語：從現(xiàn)在的形勢來看，政府和企業(yè)之間已經(jīng)達(dá)成了一種“無言的默契度”，建立房地產(chǎn)長效發(fā)展機(jī)制是現(xiàn)在的重點核心工作，不僅僅是對社會起到了安定繁榮的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也明確了道路，阿里系的這次“助陣”，建立了智慧租房平臺，對政府對房企來說都是一種“福音”，對弈促進(jìn)建立房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機(jī)制有著不可磨滅的好處，未來我們或?qū)⒄嬲呱献饨鹪赂兜淖夥可?！租售同?quán)，利國利民，智慧租房，惠及民生！
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