金融危機已經(jīng)過去了近十年，在此期間美國房屋租金緩慢而穩(wěn)步走高。但根據(jù)Rent Cafe近日發(fā)布的報告，美國房屋的平均租金可能最終止步于7月份的每月1350美元，環(huán)比僅增長0.1%。
美國全國各地的房租仍在穩(wěn)步攀升，但增長已然放緩，而且幅度頗大。根據(jù)Yardi Matrix的最新數(shù)據(jù)，今年7月，全國范圍內租金環(huán)比僅增長0.1%，同比僅增長了2.6%。
在很大程度上，這種全國性的租金增長放緩要歸功于過去一年里大量涌入市場的新公寓，以及預計的到2017年底之前還會有數(shù)千套公寓投入市場。預計今年是過去20年來公寓建設漲幅最大的一年，將有近34.7萬套新公寓進入市場，比去年增長了21%。
圖1：全國平均租金水平
對于讀者來說，這不足為奇，因為過去幾個季度里，尤其是紐約和舊金山那些價格畸高且針對千禧一代的公寓租金漲勢疲軟，這已經(jīng)成為我們經(jīng)常談論的話題。下面是最近的一些例子:
公寓銷售暴跌20%，紐約房地產(chǎn)泡沫破滅；
掛牌時間延長且折扣力度加大，紐約的房地產(chǎn)價格第四季度暴跌；
價格調整正在進行，舊金山的房屋銷售暴跌至2008年以來的最低水平；
從業(yè)以來房屋租金首次下跌，房地產(chǎn)經(jīng)理警告“經(jīng)濟衰退即將來臨”。
正如我們幾個月前指出的，毫無疑問，跟幾乎所有泡沫一樣，租金上漲停滯是多種因素導致的大規(guī)模、持續(xù)多年的多戶型住宅供應泡沫的一種表現(xiàn)，這些因素中包括地產(chǎn)商的廉價借貸成本。
根據(jù)下圖，目前在建的多戶型住宅數(shù)量處于歷史最高水平，并已超過此前的泡沫峰值40%。
圖2：多戶型住宅建設處于歷史高點
不過，盡管租金上漲確實在放緩——房屋建設確實在發(fā)揮作用，但其影響僅局限在少數(shù)市場。正如Rent Cafe指出的，64%的新房屋供應只出現(xiàn)在美國的前20個大城市。因此，今年迄今為止表現(xiàn)最差的租賃市場也是租金最貴的市場，以及吸引了最多資金用于新開發(fā)項目的市場。
即將進入市場的公寓不僅降低了全國的平均租金水平，而且使美國歷史上租金最貴的市場變得便宜。Yardi Matrix公司的高級分析師Doug Ressler說:“大量公寓進入市場對所有租房者都有好處，尤其是對那些租住在租金比較昂貴地區(qū)的人而言?！薄案嗟墓⒁馕吨嗟倪x擇。最終，租房者更有討價還價的籌碼?！?/span>
比如，曼哈頓。長期以來，紐約市市區(qū)一直是全國租金最昂貴的地區(qū)，但由于最近租金同比下降3.1%，以及龐大的庫存住房，該地區(qū)日益增長的人口逐漸有能力在此生活。2017年，有7000多套公寓進入市場。目前該地區(qū)的租金為4054美元，較年初的4154美元大幅下降。
Ressler稱，由于大量新公寓進入市場，部分社區(qū)被迫提供大量設施以保持競爭力。他說:“這些新公寓所在社區(qū)通常配有高檔設施，包括全天候的健身中心、瑜伽館、屋頂農(nóng)場和寵物水療中心。有些地方甚至會提供優(yōu)惠，比如一個月免租金，或免費的健身會員卡。提供這些優(yōu)惠的地方并不限于那些特別受歡迎的市場，比如紐約或舊金山。明尼阿波利斯的租賃市場也出現(xiàn)了大量新的頂級公寓，納什維爾和奧蘭多也是如此?！?/span>
圖3：房租同比下滑的美國城市
與此同時，在就業(yè)市場更繁榮、整體支付能力更強的地區(qū)，租房需求仍在增長，再加上缺乏資本投資，這些因素都在推動租金大幅上漲。
德克薩斯州的米德蘭就是一個很好的例子。德州去年新增就業(yè)人數(shù)超過31.9萬人，失業(yè)率創(chuàng)歷史新低。米德蘭是該州失業(yè)率第二低的城市。6月份，只有3.5%的居民沒有工作。過去幾年里，健康的經(jīng)濟狀況導致人口大幅增長。自2010年以來，已經(jīng)有超過25000人搬到了這個地區(qū)。公寓建設一直無法跟上人口增長(以及隨之而來的租房需求上升)，這使得該城市的租金飛漲。如今，在米德蘭租房的租金每個月平均達1180美元，相比去年同期大漲18.1%。附近的奧得薩也遇到了類似的問題。該市的房租在過去一年里上漲了13.4%，7月份達到1013美元。
最后，以下是美國2017年7月底，前10大最昂貴和最便宜的租房市場。毫不意外，紐約和加州仍然是最昂貴的租房市場，而南部和中西部的市場仍然是最便宜的租房市場?；蛟S這就是為什么所有關于美國國內移民的研究都顯示，大量的人口從房租高的城市遷往房租低的城市。
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