導(dǎo)語：今年是樓市“調(diào)控年”，從最初的限購限貸調(diào)整利率實(shí)行的都是單軌制，最近租購?fù)瑱?quán)共有產(chǎn)權(quán)房火熱上線，實(shí)行雙軌制發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，在海南舉行的2017年博鰲房地產(chǎn)論壇大會(huì)上，各界專家學(xué)者針對(duì)當(dāng)前樓市政策現(xiàn)狀進(jìn)行分析討論，與會(huì)嘉賓認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控成效初顯，鞏固成效是接下來的重點(diǎn)，短期內(nèi)調(diào)控政策不會(huì)放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入下行通道，加劇了市場(chǎng)的分化，同時(shí)新的挑戰(zhàn)也開始出現(xiàn)。
市場(chǎng)步入下行通道 持續(xù)加劇市場(chǎng)分化
目前，國內(nèi)樓市正發(fā)生較大的變化。今年以來中央政府堅(jiān)持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調(diào)控的力度；地方政府推行“因城因市施策”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得了初步的成效。下半年按照中央提出的要加大對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的管控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制的要求，控房?jī)r(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)的力度不會(huì)放松，房地產(chǎn)信貸政策估計(jì)也會(huì)放緩，有些房?jī)r(jià)上漲較快的三四線城市也可能會(huì)出臺(tái)一些限購、限貸等措施。
今后我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將進(jìn)入到增速下降、結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)提升的常態(tài)時(shí)期。中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)見頂，但是不會(huì)崩潰，政府和社會(huì)各界都不希望看到地產(chǎn)行業(yè)崩盤，也不希望泡沫會(huì)被刺破，而是需要一個(gè)“軟著陸”。整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)大概三年多一個(gè)周期，因此，今年下半年可能下行的一二線城市不多，但2018年樓市可能出現(xiàn)總體下行。
隨著調(diào)控進(jìn)一步深入，國內(nèi)樓市內(nèi)部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內(nèi)部也出現(xiàn)了分化。當(dāng)前嚴(yán)控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現(xiàn)有的計(jì)算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續(xù)加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年后又要面臨去庫存壓力，導(dǎo)致市場(chǎng)管理調(diào)控波動(dòng)較大。中國房地產(chǎn)正呈現(xiàn)出競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快、利潤減薄的發(fā)展趨勢(shì)。
市場(chǎng)后期面臨四大挑戰(zhàn)
當(dāng)前中國房地產(chǎn)面臨四個(gè)方面的挑戰(zhàn)。一是金融系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信貸分類調(diào)控力度的加大，住房供應(yīng)體系中租賃市場(chǎng)比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統(tǒng)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賣地、貸款、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)帶來了一些困難，所以房地產(chǎn)企業(yè)必然要考慮轉(zhuǎn)型問題。
二是在市場(chǎng)分化、變化及因城施策的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)不同區(qū)域、不同城市的差異和變化，來調(diào)整自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。
三是企業(yè)如何應(yīng)對(duì)優(yōu)勝劣汰和行業(yè)集中度的提高。
四是如何順應(yīng)綠色發(fā)展和提高建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建筑的比例。
租購并舉：或成未來新重點(diǎn)
到2030年中國租房人群占比將提升至30%以上，總經(jīng)濟(jì)規(guī)模將超過美國，租購?fù)瑱?quán)能讓城市的發(fā)展更有持續(xù)性，也可將不動(dòng)產(chǎn)與理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品屬性更多結(jié)合起來。租購并舉模式可適當(dāng)緩解熱點(diǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀，抑制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)對(duì)企業(yè)也是新機(jī)遇。
房子用來住的”經(jīng)濟(jì)學(xué)意義是充分調(diào)動(dòng)存量資源，提高存量資源利用效率，其中一個(gè)表現(xiàn)即是加快發(fā)展租賃市場(chǎng)，可以嘗試由央企長(zhǎng)期持有成為租賃型企業(yè)，或通過個(gè)人持有以市場(chǎng)化方式滿足租住型需求。
隨著住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)，甚至物業(yè)管理企業(yè)都可以找到配套服務(wù)和運(yùn)營的商機(jī)。推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”目前對(duì)房?jī)r(jià)無明顯影響。租購?fù)瑱?quán)對(duì)房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)有限，只有同時(shí)滿足四個(gè)條件的少數(shù)城市才有實(shí)施機(jī)會(huì)：人口有凈流入，且以年輕人為主；服務(wù)業(yè)占比超過50%且持續(xù)上升；房?jī)r(jià)收入比偏高；租金有上漲空間且租金收入比相對(duì)較低。
各地應(yīng)積極建立制度明確界定租賃雙方的利益，保障市場(chǎng)透明，還要合理確定是以個(gè)人租賃為主還是企業(yè)租賃為主，探索形成良好的市場(chǎng)機(jī)制。
專家論點(diǎn)：房地產(chǎn)將從“大時(shí)代”進(jìn)入“小時(shí)代”？
交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平不以為然，“現(xiàn)在還處在城市化的大時(shí)代，如果認(rèn)為大時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，可能最終會(huì)被證明是錯(cuò)誤的。”
經(jīng)濟(jì)學(xué)家、瑞穗證券亞洲公司董事總經(jīng)理沈建光指出，此輪中國經(jīng)濟(jì)反彈最大的貢獻(xiàn)就是基建和房地產(chǎn)投資的回暖，房地產(chǎn)投資增速從2014年初的4%恢復(fù)到今年的10%左右，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用非常明顯。
國泰君安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜提醒，由于曾在驅(qū)動(dòng)過去15年房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲的因素中，人口出生率和居民收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率雙雙下降，利率進(jìn)入上行周期，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入拐點(diǎn)，暴漲時(shí)代結(jié)束。未來的房地產(chǎn)業(yè)必須升級(jí)換代，從制造業(yè)走向服務(wù)業(yè)。
中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松說，“大都市圈周邊的三四線城市進(jìn)入到限購清單，意味著中國城鎮(zhèn)化正式進(jìn)入到以大都市群作為主要載體、主要?jiǎng)恿Φ陌l(fā)展階段?！北据喺{(diào)控最典型的特征是大都市圈、城市群處在擴(kuò)張周期，開發(fā)商的兼并重組也加快腳步。長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)把主要的開發(fā)力量和城市群建設(shè)相結(jié)合，增加中心城市群供給，盤活現(xiàn)有存量加快流通，以及發(fā)展租賃。
東方證券總裁助理、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邵宇也持此觀點(diǎn)，他認(rèn)為未來5年深度城市化將取代傳統(tǒng)投資，新的城市群格局也將形成，“除房地產(chǎn)建設(shè)外，戶籍和土地制度改革、國資國企改革、地方財(cái)政通過PPP(政府和社會(huì)資本合作，是公共基礎(chǔ)設(shè)施中的一種項(xiàng)目運(yùn)作模式)進(jìn)行杠桿調(diào)整等重大改革可能是發(fā)展的核心動(dòng)力?！?/span>
未來房地產(chǎn)如何發(fā)展？ 存量市場(chǎng)與不被看好的租售同權(quán)
從2016年下半年至今，中央提出“房子是住的，不是用來炒”，地方政府“因城施策”實(shí)施限購、限售、限貸、限價(jià)、限商辦等“五限”調(diào)控政策；與此同時(shí)，租售同權(quán)等房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制等等問題讓地產(chǎn)企業(yè)面臨更大的挑戰(zhàn)。
地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)泡沫破裂，正處在第一個(gè)長(zhǎng)周期到第二個(gè)長(zhǎng)周期的過渡，轉(zhuǎn)向低頻波動(dòng)、平穩(wěn)增長(zhǎng)的長(zhǎng)周期。面對(duì)16萬億的增量、245萬億的存量，以及只有萬億的機(jī)構(gòu)滲透能力，未來的盤活空間仍然極大。
對(duì)于廣州等地推出的租售同權(quán)的問題，在今年博鰲論壇也被反復(fù)提及，但與會(huì)專家多數(shù)對(duì)此并不看好。廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同表示，租售同權(quán)目前只是有個(gè)樣子，真正解決了租房子的落戶、上學(xué)等問題，租售同權(quán)才有實(shí)際意義。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等已成為企業(yè)關(guān)注的新熱點(diǎn)。這也意味著未來房地產(chǎn)企業(yè)將從簡(jiǎn)單的拿地蓋房子轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┒鄻拥尼槍?duì)性增值服務(wù)、物業(yè)管理升級(jí)等全方位服務(wù)的大趨勢(shì)，不僅是住和炒，更要能“用”。從對(duì)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的依賴，取而代之的是亟待升級(jí)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的升級(jí)。
樓市調(diào)控相關(guān)新聞
北京首套房貸利率不排除進(jìn)一步收緊 現(xiàn)最高上浮15%
京城房貸還在進(jìn)一步的收緊的路上，繼今年銀行大面積將首套房貸利率上調(diào)之后，現(xiàn)在已經(jīng)有兩家銀行網(wǎng)點(diǎn)將首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.15倍，換句話說就是上浮了15%，相對(duì)比6月初的10%再次前進(jìn)一步。在去杠桿的大背景下，銀行資金成本增加，惜貸情緒濃厚，未來銀行貸款利率或?qū)?huì)繼續(xù)收緊。
今年以來，京城樓市的首套房貸利率已經(jīng)歷了四次調(diào)整。先是在元旦后，銀行普遍將8.5折上調(diào)到9折；3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將9折上調(diào)到9.5折；“五一”假期后，約10家銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率，二套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；6月初，部分銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
在第四波調(diào)整時(shí)，雖有個(gè)別銀行跟進(jìn)上調(diào)了首套房貸款利率，在基準(zhǔn)利率上上浮5%-10%，但多數(shù)銀行并沒有動(dòng)作。房貸進(jìn)一步收緊的風(fēng)聲一度消散。
盡管尚未證實(shí)商業(yè)銀行將集體進(jìn)一步上調(diào)首套房貸利率，但同樣會(huì)令購房者感到煎熬的，是銀行放貸周期的普遍延長(zhǎng)。
據(jù)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，從今年一季度末開始，各家銀行的信貸額度便出現(xiàn)了不同程度的緊張情況。不少銀行人士也都坦言，因?yàn)轭~度緊張，去年申請(qǐng)房貸，一個(gè)月就能放款，今年放貸時(shí)間明顯延長(zhǎng)，有的達(dá)到兩三個(gè)月甚至更久。
而在通常情況下，進(jìn)入下半年銀行房貸額度會(huì)越來越少，放款時(shí)間會(huì)相應(yīng)延長(zhǎng)，房貸利率也還會(huì)漸呈上升之勢(shì)。一位分析人士對(duì)北京商報(bào)記者表示，疊加今年資金成本上行，以及房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加劇、銀行提高風(fēng)險(xiǎn)控制的因素，各家銀行都有繼續(xù)上調(diào)房貸利率的可能性。
河北固安“無視”樓市調(diào)控政策 無社保也可購房
走訪固安多個(gè)樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，雖限購政策不斷升級(jí)，一些開發(fā)商、中介在利益驅(qū)使下，出現(xiàn)了與購房者簽訂交易協(xié)議，三年后再過戶的操作手段。
開發(fā)商繞過限購政策，幫非本地購房人買房的現(xiàn)象，并非個(gè)例。樓盤銷售人員則坦言，固安買房的大多是北京外溢人群，受三年社保政策影響，普遍不具備購買資格，而固安當(dāng)?shù)厝嗽诜績(jī)r(jià)七八千時(shí)基本已買入。因此，通過上述協(xié)議購房的現(xiàn)象并不多。
在固安竟然有樓盤銷售人員公開宣稱開發(fā)商“有關(guān)系”，可辦戶口或開準(zhǔn)購證明。一位當(dāng)?shù)刂科箝_發(fā)的樓盤銷售人員亦表示，現(xiàn)在新房要等繳納三年社保后再買，但中介手里有項(xiàng)目現(xiàn)房在售，他可以推薦中介與購房者簽協(xié)議，等交三年社保后再過戶。
如果開發(fā)商三年中發(fā)生債務(wù)糾紛，這些款項(xiàng)和房子還面臨被查封凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，甚至被還債，躲避監(jiān)管政策，合同也可能會(huì)被認(rèn)定無效。
在此輪宏觀調(diào)控中，平抑房?jī)r(jià)是中央的重要方針政策，地方政府不能放任開發(fā)商采用變通的手段對(duì)抗或化解限購政策，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起監(jiān)管的責(zé)任。
結(jié)束語：樓市調(diào)控政策是大趨勢(shì)，租售并舉是大方針，現(xiàn)在的樓市調(diào)控已經(jīng)不是單軌制了，在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，也給一些剛需者謀劃另外一條出路，有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)向良性方向發(fā)展，維護(hù)了剛需者的切實(shí)利益，房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制初漏端倪，時(shí)間的流逝會(huì)讓它越來越完善！
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