財經(jīng)365訊 7個月后，預售證銷售均價基本不會超過8萬元/平方米“紅線”這個規(guī)定還是被打破了。8月5日，北京住建委公布3則新建樓盤預售證信息，此次公布的預售證單價均在9.5萬/平方米左右。
而在這7個月期間，北京新房市場供應和成交均低位運行，批復的新建商品房住宅項目同比去年減少9個，上半年商品住宅僅成交13464套，同比分別減少44%。不過，盡管7個月后，這三張新建樓盤預售證超出了8萬元/平方米的紅線，但業(yè)內專家多認為，政府穩(wěn)定房價的決心不會變，這只是考慮諸多因素后的個案，并不意味著高價地項目會被無限制地放行。
遲來的預售證
“一期的項目在前幾天拿到預售證后就已經(jīng)出售了，目前已經(jīng)售罄，均價在95000元/平方米，您如果想買只能等二期了，二期的價格目前沒有定?！碑敗度A夏時報》記者撥通昆侖域(樓盤資料)項目售樓處的電話，相關銷售員表示。
坐落于西二環(huán)菜戶營橋附近的高端項目昆侖域，命運坎坷。早在2015年1月，招商蛇口、華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 、九龍倉、平安聯(lián)合體耗資約87億拿下上述項目地塊，成交樓面價接近4萬元／平方米。
此前有媒體公開報道，2016年10月，昆侖域曾報給北京市住建委的銷售均價約為11萬元／平米，但未獲批準，因此建委方面要求項目推遲入市銷售。
此次與昆侖域一同拿到預售證批文的還有其鄰居中國璽(樓盤資料)，在2015年北京首場土拍的兩塊土地中，除了上述的昆侖域地塊，另一塊則是中國璽地塊，該項目土地同樣由招商蛇口、九龍倉、平安、華潤聯(lián)合體獲得，成交樓面價接近5萬元／平米。拿地之時，中國璽地塊周邊二手房單價已達到10萬+。
而位于南三環(huán)宋家莊地鐵附近的北京金茂府(樓盤資料)項目目前仍處于蓄客期，具體價格未定，將于近期開盤。
不過值得關注的是，此次位于西二環(huán)與南三環(huán)的房屋取得的預售證定價極為接近，都逼近10萬元，而在限價前取得預售證的部分東五環(huán)和北五環(huán)的新房項目均價也在10萬元左右，從而在市場上引發(fā)關于二環(huán)與五環(huán)新盤售價接近的現(xiàn)象。
就上述情況，在業(yè)內看來，購房首選地段的黃金法正在逐漸失效，改善型客戶更多的是去衡量產(chǎn)品的綜合因素，從而產(chǎn)生外環(huán)甚至郊區(qū)項目與內環(huán)價格相似，也能被認可的現(xiàn)象。
8萬紅線引發(fā)低供應
此次預售證發(fā)放之所以引發(fā)業(yè)界關注，則在于其突破了長達7個月的8萬元紅線。
自年初開始，有消息稱北京相關部門對期房改現(xiàn)房做出限價要求,每平米售價不得超過8萬元，地產(chǎn)圈逐漸形成某種共識，8萬元/平米是許多高端項目難以逾越的銷售紅線。
記者查閱北京市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月5日，北京今年批準的新建商品房住宅項目，除上述三個項目，其他項目預售均價均在8萬元以下。而上一次批復的超8萬的新建商品房住宅項目，則要追溯到去年12月份朝陽區(qū)昭泰典尚家園項目。
在此之前，今年不僅沒有單價超過8萬元的項目獲批，在已經(jīng)獲批的項目中，預售價格也普遍被認為低于市場水平。
以中國璽今年拿到的早一批預售證為例，由于受到預售價格管控影響，中國璽的開發(fā)商不得不權衡以調低早前預期，6月7日，該項目終于拿下第一批預售證，192套房源獲批預售均價7.95萬元/平米，在“8萬元”紅線之下擦網(wǎng)通過，而6月低價入市的中國璽也被一搶而空。
如今，中國璽再次拿到預售證最高預售價為95705元/平米，此前一批項目則被業(yè)內認為定價過低。
實際上，較低的預售價格也導致一些房企延緩拿證，新房市場供應和成交均處于相對低位。北京市住建委公布的數(shù)據(jù)顯示，截至8月5日，北京今年共批準63個新建商品房住宅項目，同比去年同期的72個減少了9個項目。
整體限價將持續(xù)
數(shù)月后突破8萬紅線，不禁令人思索，此次預售價格過8萬是否對全面放開限價是否是個積極信號？
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，“出現(xiàn)3個項目的價格9.5萬，的確與這些項目的位置有關，相比其他項目，這3個項目位置相對較好，周圍的二手房價格均已經(jīng)超過10萬，這種情況下，9萬多的預售價格，并不算限價放開?！?/span>
此外，張大偉分析：“這3個項目均為2015年出讓的高價地，整體看9萬多的預售價格，也依然低于市場預期，所以肯定會銷售一空，這也體現(xiàn)了，目前市場上，真實需求依然存在，新建商品房住宅的價格因為限價，相比二手房依然有比較大的性價比優(yōu)勢。”
記者查閱鏈家顯示，在中國璽及昆侖域區(qū)域范圍內的二手房多在10萬元/平米以上，其中，懋源釣云臺單價在117289元/平米，璽源臺(樓盤資料) 的最低單價也達到105046元/平米。
據(jù)中原地產(chǎn)研究院相關數(shù)據(jù)顯示，2017年起至今，北京已供應42塊超過500萬平米住宅用地，遠超2016年全年供應的15塊219.93萬平米的土地供應量。
與此同時，《北京市共有產(chǎn)權住房管理暫行辦法》日前向社會公開征求意見。實際上，北京市提出5年內提供150萬套住房，兼顧剛需購房人群和“新北京人”的住房需求。
“北京在土地供應明顯增加的情況下，特別是限價地塊及自住房供應下，未來價格管理難度降低，這種情況下，部分位置優(yōu)質的項目限價壓力減小?！睆埓髠フJ為，監(jiān)管部門考慮到一些高價地項目的歷史成本和運營壓力，但是這并不意味著高價地項目會被無限制地放行。
北京市住建委主任徐賤云更是表達北京樓市調控的決心，稱北京樓市調控的原則就是保持市場長期穩(wěn)定，如果市場再有波動，還會有更多儲備政策對外發(fā)布。（原標題：一條7個月隱形紅線被打破 北京高價地解綁仍尚遠）
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