從2007年的美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)至今已經(jīng)十周年。然而，多國(guó)樓市并未降溫，調(diào)控仍是重中之重。不過(guò)，新加坡卻開(kāi)始逆勢(shì)而行，開(kāi)始放松自美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松之后開(kāi)始執(zhí)行的房產(chǎn)調(diào)控政策，一些似乎看到“機(jī)會(huì)”的資金已經(jīng)蠢蠢欲動(dòng)。
放松調(diào)控？新加坡為何有底氣
作為亞洲的金融中心之一，新加坡曾是各路資金和富豪的置業(yè)首選之地，特別是從美國(guó)推行量化寬松政策以來(lái)，在全世界低利率的影響下，海外買(mǎi)家涌入新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)，推動(dòng)新加坡成為亞洲房?jī)r(jià)第二高的城市。新加坡政府擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，在2009年開(kāi)始引入住宅房地產(chǎn)的限制措施，包括政府規(guī)定借款人每月按揭還款額不得超過(guò)收入的60%，同時(shí)對(duì)房屋交易征收高額印花稅等，調(diào)控措施之后新加坡房?jī)r(jià)在2013年見(jiàn)頂，隨后便開(kāi)始長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的下跌。
新加坡市區(qū)重建局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，一項(xiàng)跟蹤私人住宅價(jià)格的指數(shù)環(huán)比下跌0.3%，該指數(shù)已連續(xù)15個(gè)季度下跌，為自1975年首次公布以來(lái)的最長(zhǎng)連跌紀(jì)錄。
新加坡政府此前曾多次表態(tài)，不會(huì)放松自2009年以來(lái)實(shí)施的管控措施，他們擔(dān)心一旦放松可能導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫再起。不過(guò)，今年3月新加坡政府宣布將降低印花稅稅率，隨后還放松了一些貸款限制。此前，若賣(mài)方持有房屋的時(shí)間不到4年就出售，則須繳納房?jī)r(jià)4%到16%的印花稅，而從3月11日開(kāi)始，該時(shí)限縮短到3年，印花稅稅率也降至4%至12%。
有分析人士表示，去年新加坡全年GDP同比增長(zhǎng)1.8%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭好于預(yù)期。與此同時(shí)，新加坡政府一直以來(lái)嚴(yán)格遵守使居民住房和面向海外投資的房地產(chǎn)相協(xié)調(diào)的建設(shè)比例，讓新加坡的住房形成了實(shí)質(zhì)上的雙軌制——老百姓的房子就是用來(lái)住的，而部分比例的房產(chǎn)是為富人和外國(guó)人而建，同時(shí)承擔(dān)起了房產(chǎn)的金融屬性，這些因素都是新加坡能夠下狠手調(diào)控并在此后大膽“逆勢(shì)而為”的關(guān)鍵。
只是，在全球流動(dòng)性緊縮環(huán)境下，新加坡還是有望成為地產(chǎn)資金的“保險(xiǎn)箱”。
有望觸底反彈 中國(guó)資金先知先覺(jué)
如果將房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，新加坡的房?jī)r(jià)跌幅已經(jīng)有所收窄，今年第一季度新加坡房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%。與此同時(shí)，新加坡2016年房?jī)r(jià)全年下跌3%。那么，調(diào)控政策有所放松，新加坡房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)“觸底反彈”？
這或許還需要時(shí)間來(lái)證明，但一些資金卻似乎看到了機(jī)會(huì)。據(jù)2016年萊坊財(cái)富報(bào)告顯示，盡管房?jī)r(jià)處于下跌通道，調(diào)控仍在持續(xù)，但新加坡依舊是亞洲地區(qū)繼香港之后，高端住宅市場(chǎng)最為火爆的市場(chǎng)。
在新加坡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)最近舉辦的一次論壇上，與會(huì)者的熱門(mén)話題就是外國(guó)開(kāi)發(fā)商積極的土地投標(biāo)。公開(kāi)資料顯示，今年5月，龍光地產(chǎn)與中國(guó)南山集團(tuán)合資10億新加坡元（約合7.35億美元），贏得了新加坡政府拍賣(mài)的一塊住宅用地，該價(jià)格創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝恋亟灰准o(jì)錄新高。另?yè)?jù)海外媒體報(bào)道，新加坡4月的土拍吸引了創(chuàng)紀(jì)錄的24名競(jìng)標(biāo)者，包括中國(guó)建筑(南洋)發(fā)展有限公司和馬來(lái)西亞實(shí)達(dá)集團(tuán)有限公司兩家海外開(kāi)發(fā)商。根據(jù)新加坡市區(qū)重建局的數(shù)據(jù)，今年上半年新加坡核心地帶的超高端住宅有四分之一是被中國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)。
對(duì)于中國(guó)資金的海外投資趨勢(shì)，高力國(guó)際表示投資的焦點(diǎn)有望向亞洲市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。未來(lái)幾年，中國(guó)在亞太地區(qū)的房地產(chǎn)投資仍將集中在門(mén)戶(hù)城市如香港、悉尼、新加坡等。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，通過(guò)布局此類(lèi)項(xiàng)目可以擴(kuò)大國(guó)際化的經(jīng)營(yíng)能力，同時(shí)對(duì)沖國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。因此，“此類(lèi)投資將被持續(xù)看好?！?此外，第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還顯示，保險(xiǎn)企業(yè)已成為中國(guó)在境外進(jìn)行房地產(chǎn)投資的最主要投資群體，在去年占比超過(guò)6成，今年一季度占比已經(jīng)達(dá)到8成。
據(jù)悉，國(guó)內(nèi)房企一般會(huì)根據(jù)自身特點(diǎn)來(lái)決定出海投資的方式，比如有些企業(yè)會(huì)選擇獨(dú)自操盤(pán)經(jīng)營(yíng)，但更多企業(yè)會(huì)選擇與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的方式來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)。普華永道亞太區(qū)國(guó)際稅務(wù)服務(wù)主管合伙人莊樹(shù)清表示，隨著中國(guó)企業(yè)海外并購(gòu)的深度與廣度不斷拓展，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題也日益顯現(xiàn)。企業(yè)需要在透明度及風(fēng)險(xiǎn)管控方面加大管理力度，謹(jǐn)慎布局，重視海外投資的真實(shí)性與合規(guī)性。
新加坡持續(xù)已久的房?jī)r(jià)下跌預(yù)計(jì)會(huì)在2018年結(jié)束，而且到2030年該國(guó)房?jī)r(jià)或?qū)⒎环Ｆ鋵?shí)，與新加坡一條海峽相隔的馬來(lái)西亞依斯干達(dá)經(jīng)濟(jì)特區(qū)早已是國(guó)內(nèi)房企熱衷的淘金熱土，這場(chǎng)“盛宴”背后或許也是一場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的“豪賭”。（原標(biāo)題：新加坡樓市逆勢(shì)松綁 中國(guó)資金已蠢蠢欲動(dòng)）
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