構(gòu)建“租售并舉”、“先租后買”、“先買房后改善”的住房供應(yīng)新體系逐漸成形，之所以說這就是樓市的長效機(jī)制，就在于在這樣的住房供求模式下，2.45億外來人群、2000萬租房大學(xué)畢業(yè)生、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)才能“扎根”城市；廣大年輕人群才愿意在較長時期內(nèi)選擇租房。由此，高負(fù)債購房需求會減少，狂熱的需求、預(yù)期和杠桿推動高房價和資產(chǎn)泡沫的邏輯才會消除。
另一方面，目前各種“漂”的人群有4億左右，與現(xiàn)有城市常住人口體量差不多，這是樓市最有效的需求。他們?nèi)绻芡ㄟ^體面的、成本相對低的租賃“扎根”城市，并依靠不斷積蓄，或共有產(chǎn)權(quán)、“先買房后改善”、“先小后大”等理性購房模式，擁有產(chǎn)權(quán)住房并成為“有產(chǎn)者”，投資需求積累的泡沫就會“軟著陸”。同時，調(diào)控高壓疊加“租售并舉”，房價趨于平穩(wěn)，生活成本下降，老百姓安心租房，被高成本購房和生活壓抑的消費(fèi)將釋放，構(gòu)建內(nèi)需社會自然水到渠成。當(dāng)然，這樣理想的長效機(jī)制構(gòu)建路徑，仰仗于4億左右“漂”的人群“扎根”城市?！霸钡囊馑季褪牵麄冋J(rèn)為自己屬于這個城市，與其他城市居民在身份上、基本公共服務(wù)待遇上差別并不大。但目前看，他們?nèi)蕴幵凇捌钡臓顟B(tài)，而非“扎根”。首先，衣食住行等城市居民基本生活方面，衣食行的差別不大，主要是住的差別。一直以來，租賃市場在野蠻生長，隨意漲租、被逼搬家、“黑房東”、“黑二房東”、不退押金等亂象常態(tài)化，與買房居住相比，租房不“體面”。
目前，租房還無法像買房一樣可以享受公辦教育。如果下一代無法接受公辦教育，更談不上“扎根”城市?！坝泻惝a(chǎn)者有恒心”，外來打工者不放棄宅地和農(nóng)耕地，新市民背負(fù)沉重債務(wù)也要買房，就是希望能成為“有產(chǎn)者”。如果要讓4億左右“漂”的人群“扎根”城市，就要尊重并漸進(jìn)實(shí)現(xiàn)其“有產(chǎn)者”的訴求。
從近期中央及地方各項(xiàng)租賃新政來看，改革或政策的著力點(diǎn)就在于讓租房人群漸進(jìn)“扎根”城市。政府管理重心開始從新房轉(zhuǎn)向存量房，比如搭建政府租賃服務(wù)平臺，以后租賃合同打印、租賃行為備案、租賃機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員執(zhí)業(yè)備案及信用管理、租賃信息及市場監(jiān)測等，全部要納入政府搭建的這個平臺。而且，在提供低成本、規(guī)模化、秩序穩(wěn)定的租賃住房上，國家政策已明確，國企必須要發(fā)揮引領(lǐng)和帶頭作用。近期，成都提出建設(shè)4-5家國企租賃平臺；深圳棚改成為未來新增租賃住房的主體，且完全由國企來承擔(dān)；上海人才租賃住房建設(shè)，也基本由國企來承擔(dān)。
租賃同享教育等公共服務(wù)將是大趨勢。近期，住建部人士在接受采訪時表態(tài)，將通過立法，逐步使租房在基本公共服務(wù)方面與買房享有同等待遇，這是繼廣州提出“租購?fù)瑱?quán)”后，主管部門的明確表態(tài)。隨后，鄭州、無錫、濟(jì)南、陜西、山東等地紛紛明確“租房可落戶”或購租同享公共服務(wù)。未來，打破戶籍與非戶籍、買房與租房限制，所有人一起積分，按分?jǐn)?shù)高低配置公共服務(wù)是大趨勢。盡管買房或積累更多積分，但積分制給租房者以平等競爭的機(jī)會。未來，增加公辦教育投入是頭等大事，深圳、杭州等已實(shí)現(xiàn)積分入學(xué)，購租共享服務(wù)的時代來臨。
北京在發(fā)力租賃建設(shè)(未來5年租賃住房將占新增供應(yīng)的1/3)的同時，推出共有產(chǎn)權(quán)住房“2.0版本”。變比之前的“1.0版本”即自住房，最大的變化就是靈活的產(chǎn)權(quán)份額選擇、出租或出售產(chǎn)權(quán)無限制，這意味著購房者產(chǎn)權(quán)部分等同于商品住房，只不過其實(shí)際擁有的住房面積可能比較小。在本質(zhì)上，這也是目前4億左右“漂”的人群成為“有產(chǎn)者”的可行路徑選擇。再結(jié)合“先租后買”、“租售并舉”，這也就是新的住房供應(yīng)制度。
盡管樓市長效機(jī)制建設(shè)的框架是清晰的，但“一分設(shè)計、十分落實(shí)”。房地產(chǎn)的屬地特征很突出，長效機(jī)制能否從頂層架構(gòu)走向“落地”，還待地方政府的政策和細(xì)則。目前來看，各地租賃新政層出不窮，但政策導(dǎo)向上與國家有出入。首先，各地培育租賃市場，很大程度上是奔著招攬人才，比如深圳、上海、成都等，人才租賃住房是建設(shè)重點(diǎn)，并非意在解決新市民的住房需求；其次，租賃市場能否培育好，關(guān)鍵是地方政府是否有讓利的誠意。比如，上海超低價出讓兩宗租賃用地，但這是否能夠常態(tài)化(而非個案)，取決于地方是否有犧牲土地財政的決心。
共有產(chǎn)權(quán)住房確實(shí)順應(yīng)新市民、戶籍無房戶擁有產(chǎn)權(quán)住房的意愿。共有產(chǎn)權(quán)落地的理想方式，應(yīng)當(dāng)是土地“招拍掛”后政府讓利，讓利部分就是政府產(chǎn)權(quán)。但是，北京仍舊堅(jiān)持“限房價、競地價”的供地方式，折射出地方既想獲得高地價，又想讓房價下降，而壓力則全部轉(zhuǎn)向開發(fā)商。一旦商品房市場遇冷，開發(fā)商就不愿意參與。各地都公布了大規(guī)模的租賃住房建設(shè)計劃，但均等化的教育等公共服務(wù)能否跟得上則不明確，之前保障房大規(guī)模建設(shè)也出現(xiàn)過類似問題。
因此，必須防止租賃住房建設(shè)成為地方拉動投資的政績工程、面子工程，要避免租賃住房建了很多，但廣大新市民不愿意租住，從而出現(xiàn)類似于保障房的空置、棄租等現(xiàn)象。由此，長效機(jī)制從設(shè)計到落地，也是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，特別是配套制度改革上要同步推進(jìn)，如基于租賃住房的公共屬性，土地出讓價高者得的“招拍掛”制度要改革，多用“招標(biāo)”、少用“拍賣”。公共財政建設(shè)上，要將教育投入與城市常住人口掛鉤，確保公辦教育覆蓋所有常住人口。公辦教育全覆蓋，就要在就近入學(xué)、教育集團(tuán)化、教師輪崗、省市區(qū)多層次教育等方面下功夫，打破福利陷阱和公共服務(wù)壟斷。此外，地價讓利、稅收優(yōu)惠、金融支持(如REITs)要落地，讓企業(yè)租賃看待盈利機(jī)會。政府管理重點(diǎn)轉(zhuǎn)向存量房，就要弱化樓市GDP導(dǎo)向。
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