最近身邊正在買房的朋友都在抱怨，房貸利率貴了不少，而且還不確定銀行放不放貸，整天都是提心吊膽。
在6月初的時(shí)候，菜導(dǎo)曾經(jīng)發(fā)過一篇文章《房貸利率狂漲41%，就算你想買房都難下手了！》，而如今房貸利率還在上漲。
一線城市中，北京、深圳、廣州首套房貸平均利率都超過了基準(zhǔn)利率，全國九成銀行都已經(jīng)沒有房貸優(yōu)惠。
由于房貸貴房貸難，再加上各種限買限賣的政策，樓市交易量呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，特別是一線城市樓市交易就像結(jié)冰了一樣，幾乎凍結(jié)。
不過，我一直都在思考一個(gè)問題：這么嚴(yán)厲的政策到底對樓市調(diào)控起到了多大的作用？
為此我查閱了央行的相關(guān)數(shù)據(jù)，最近還去樓盤實(shí)地考察了一下，發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況比大家想象中的更加復(fù)雜。
買房熱情有增無減
大家先看下面這張圖，數(shù)據(jù)都是從央行官網(wǎng)上扒下來的。
先來說說什么是居民中長期貸款。在居民貸款中，中長期貸款主要是車貸和房貸，而且房貸占絕對比例。所以，居民中長期貸款常常也被視為等同于居民房貸。
既然如此，我們就來看看，在調(diào)控如此之嚴(yán)，房貸利率不斷走高的情況下，新增房貸規(guī)模到底受到多大影響。
今年的調(diào)控政策是以北京“317新政”為起點(diǎn)，所以我們就來看看3月之后的新增房貸規(guī)模情況。
從3月到5月，新增房貸規(guī)模呈現(xiàn)遞減趨勢，但到了6月出現(xiàn)反彈，再到7月雖然規(guī)模有所下降，但相比3到5月還是有所增長。
這里面就有問題了：照理說，隨著樓市調(diào)控房貸收緊，新增房貸規(guī)模應(yīng)該出現(xiàn)比較明顯的下滑才對，但實(shí)際數(shù)據(jù)看上去并沒有，不僅下降趨勢不明顯，而且還有反彈。
這說明什么？調(diào)控政策不斷加碼，房貸利率不斷上漲，但購房需求依然很旺盛，這顯然也不是剛需能解釋的，只能說還有很多人在炒房。
這讓我想起最近陪朋友看房的經(jīng)歷。
前兩天，陪朋友去佛山看一個(gè)新樓盤，全部都是120方以上的改善型住房，采用房價(jià)首付+裝修首付的雙合同，首付少則要準(zhǔn)備100萬，基本不接受公積金貸款。
不說雙合同有違規(guī)嫌疑，也不說拒絕公積金貸款的歧視，反正我在現(xiàn)場看到的是情況是人山人海水泄不通，感覺大家買房子都像搶白菜一樣。
要知道改善型住房都不是面向剛需，也就是說大部分來搶房的人都是為了投資，如今買房賣房成本如此之高，炒房的熱情似乎并沒怎么熄滅。
上面的圖表中，還有一個(gè)數(shù)據(jù)更加觸目驚心：今年上半年，居民存款增加3.94萬億，居民房貸增加2.82萬億。
大家可以算算，新增房貸占新增存款多大比例，超過70%！換句話說，老百姓今年掙到的錢大部分都變成了房貸，大家還在往樓市里面沖。
炒房的洪流滾滾
為什么會(huì)這樣呢？相信大家心中都有這樣的疑問，難道是調(diào)控政策沒有發(fā)揮作用嗎？
顯然不是，特別是從一線城市交易量來看，以房貸利率為核心的調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮了作用，甚至傷害到剛需群體。
比如說，文章開頭提到的正在買房的朋友，都是首次購房的剛需族，因?yàn)殂y行收緊房貸，不僅導(dǎo)致他們購房成本大增，而且還要擔(dān)心銀行不放貸導(dǎo)致購房失敗。
那么，原因何在呢？
首先，我之前多次提到過，現(xiàn)在樓市處在分化狀態(tài)，不再是以前同漲同跌的格局?，F(xiàn)在調(diào)控最嚴(yán)的是一線城市，所以一線城市基本歇菜，這必然導(dǎo)致投資型資金的外溢。
這些錢流到哪里去呢？就流到了像佛山這樣的二線城市。投資熱情的進(jìn)入，必然推高這些城市的購房熱情。這個(gè)情況在三、四線城市更加瘋狂，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的瘋漲態(tài)勢。
但是這個(gè)原因仍然沒有解釋清楚核心問題：調(diào)控這么嚴(yán)，為什么大家還是愛炒房呢？
我們之前已經(jīng)多次分析過，一線城市房價(jià)難以大跌，但也難以交易相當(dāng)于有價(jià)無市，二三四線城市的房價(jià)，顯然已經(jīng)補(bǔ)漲過頭，接下來必然回落。
但是，還有這么多人沖進(jìn)樓市，只能說明大部分人對房價(jià)看漲的預(yù)期并沒有改變，這里面其實(shí)涉及到幾個(gè)層面的原因。
首先，很多人還在沿用以前的思維炒房，認(rèn)為不管是幾線城市，房價(jià)還會(huì)繼續(xù)漲，所以有點(diǎn)錢就想去炒房。
這種因循守舊的思維顯然很可怕，樓市的各種信號已經(jīng)明確說明如今已經(jīng)不是炒房的好時(shí)機(jī)了，像李嘉誠、潘石屹、王健林這些人早就在拋售各種物業(yè)，但還有這么多人視而不見，跟政策對抗逆勢而行。
其次，盲目從眾的心理在作怪。就像我在那個(gè)樓盤現(xiàn)場看到的那樣，身邊每個(gè)人都處在一種瘋狂搶房狀態(tài)，身處其中的時(shí)候很難不受感染。大家都在說房炒房，很少有人冷靜下來想想這其中的風(fēng)險(xiǎn)到底有多大。
最后，這其實(shí)也是一種資產(chǎn)荒下的無奈選擇。現(xiàn)在市面上很難找到高收益的投資產(chǎn)品和項(xiàng)目，看來看去，好像還是炒房劃算，所以但凡有點(diǎn)錢都想著去買房。
可問題是，大家都沒搞清楚一個(gè)問題：資產(chǎn)荒又不是某個(gè)人才面對的問題，這是大家都面對的事實(shí)，現(xiàn)在根本就不是一個(gè)能夠賺快錢的時(shí)代了。
所以這三者疊加就形成了巨大的慣性，雖然調(diào)控政策不斷加碼，但是仍然難以擋住炒房的洪流。
房子真的不能再炒了
今年以來，我已經(jīng)多次提醒不要炒房，炒房的風(fēng)險(xiǎn)在加大，想靠炒房暴富的時(shí)代已經(jīng)過去了。
但無論是央行的數(shù)據(jù)，還是現(xiàn)實(shí)情況，看來沒有多少人認(rèn)識到炒房的風(fēng)險(xiǎn)。
從一線城市和熱點(diǎn)二線城市來看，炒房已經(jīng)沒有市場了。且不說高昂的房價(jià)并沒有下跌多少，但從交易量來看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市已經(jīng)被冰封了。
如果現(xiàn)在你為了所謂的資產(chǎn)配置去買房，要考慮的已經(jīng)不是你究竟是不是高位接盤，而是將來能不能脫手這個(gè)大問題。監(jiān)管層提出的“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，大家要仔細(xì)體會(huì)一下“穩(wěn)定”兩字的真正含義。
再說其余二三四線城市，這一輪以去庫存為名的瘋漲其實(shí)已經(jīng)接近尾聲，一個(gè)非常明顯的信號是房地產(chǎn)庫存已經(jīng)降至歷史低位。
更重要的是，這些城市并沒有大城市的人口流量和優(yōu)質(zhì)資源，本質(zhì)上缺乏房價(jià)長期看漲的基礎(chǔ)，如今去庫存的目標(biāo)已經(jīng)完成，恐怕房價(jià)掉頭的日子不遠(yuǎn)了。
此外，政策方面還潛伏著房地產(chǎn)稅等不確定因素，未來房產(chǎn)交易的成本顯然會(huì)越來越大。
結(jié)合上面的圖表還可以看到，現(xiàn)在居民新增存款非常不穩(wěn)定，而且居民存款同比增速幾乎沒有變化，這意味著大多數(shù)人還債能力越來越弱，這個(gè)信號非常危險(xiǎn)。
這些人真的好好想過未來自己的償債能力嗎？經(jīng)濟(jì)行情這么差，如果自己失業(yè)了呢，就像樂視的員工一樣，就像之前深圳那個(gè)被華為辭退的中年老員工一樣，你能抗住那么大的生活壓力嗎？
所以說啊，你只想著要有房，但有沒有想過如果房子不能再輕易變現(xiàn)，而你又沒有償債能力的時(shí)候，到時(shí)房子變成你人生的龐大負(fù)債時(shí)，如果面對？
假如現(xiàn)在有100萬現(xiàn)金投資，拋開剛需購房不說，我更愿意選擇持有流動(dòng)性好的投資產(chǎn)品，比如說合理配置貨幣基金、P2P產(chǎn)品、商業(yè)保險(xiǎn)等，而去年前年我也讓大家去換點(diǎn)美元長期存著當(dāng)保命錢，這些話都不知道幾個(gè)人聽進(jìn)去了？
即使是剛需買房，我也會(huì)仔細(xì)衡量自己的負(fù)債能力，絕不會(huì)賭上全部身家硬上。
時(shí)代真的在變，如果不信我的話，可以看看這個(gè)國家最頂層的有錢人在怎么處置自己的財(cái)富，或許你會(huì)更清楚這其中的“春江水暖鴨先知”。
國家領(lǐng)導(dǎo)人也說了，房子是拿來住的不是用來炒的。這話意味深長，只是很多人根本沒有意識到。
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