財(cái)經(jīng)365訊 中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)從緊，疊加高溫天氣，為樓市進(jìn)一步降溫，統(tǒng)計(jì)局最新公布的7月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)同比漲幅降至近一年低點(diǎn)，環(huán)比漲幅也出現(xiàn)半年以來(lái)的首度收窄，一二三線樓市環(huán)比走勢(shì)均放緩。
與此同時(shí)，對(duì)租房市場(chǎng)的討論卻在逐步升溫，購(gòu)租并舉等供給側(cè)改革舉措在北京、廣州、上海等熱點(diǎn)城市加速推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓越來(lái)越明晰。
“整體看漲勢(shì)趨于回落，與調(diào)控持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)、逐步發(fā)揮作用有關(guān)，很多城市限購(gòu)限貸都是史上最嚴(yán)，在這種情況下，需求下降會(huì)慢慢反映到價(jià)格上來(lái)。”中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵表示，一二線城市大部分成交量較調(diào)控前下降差不多30-40%，但另一方面，新盤開(kāi)盤情況還可以，購(gòu)房預(yù)期還是很活躍的。
他指出，現(xiàn)在仍有不少的高價(jià)地，可以看出有些開(kāi)發(fā)商對(duì)后市比較樂(lè)觀，甚至預(yù)計(jì)政策會(huì)較快放松。但從市場(chǎng)情況看，預(yù)計(jì)調(diào)控政策短期不會(huì)放松，很多城市交易量下降的同時(shí)價(jià)格并沒(méi)有太多松動(dòng)，新盤賣得還是很好，若政策松動(dòng)房?jī)r(jià)會(huì)很快上漲，而政府目前是要穩(wěn)定市場(chǎng)的。
劉淵強(qiáng)調(diào)，之前2008年和2014年調(diào)控政策有大的轉(zhuǎn)變，前提都是全國(guó)新房銷售面積大幅下跌，目前全國(guó)銷量還是正增長(zhǎng)，增速也不算低，10幾個(gè)點(diǎn)，從這方面來(lái)說(shuō)政府也有調(diào)控的底氣。
根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局周五公布數(shù)據(jù)測(cè)算，今年7月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比升9.7%，連漲22個(gè)月，但漲幅降至2016年8月來(lái)的低位。從環(huán)比看，7月上漲0.4%，連漲27個(gè)月，漲幅不及前月的0.7%，這也是環(huán)比漲幅半年來(lái)首度收窄。
“一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比趨于穩(wěn)定，二三線城市漲幅有明顯回落?！苯y(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在解讀中稱，初步測(cè)算，7月份，一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格下降0.1%。二線新建和二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。三線新建商品住宅價(jià)格上漲0.6%，二手住宅價(jià)格上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
交通銀行金融研究中心研究員夏丹指出，7月房?jī)r(jià)同環(huán)比繼續(xù)回落，是受調(diào)控政策和季節(jié)性因素的共同作用。“五限”政策從嚴(yán)的影響持續(xù)發(fā)酵，分城施策調(diào)控下，一線城市房?jī)r(jià)同比增速（8.85%）自多年來(lái)首次低于二線（9.42%）和三線（9.30%）城市；按揭收緊對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)交易的抑制更為突出，其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。
而且，7月為傳統(tǒng)淡季，疊加全國(guó)平均氣溫創(chuàng)56年來(lái)新高，打壓了看房積極性。同時(shí)在供給端，房企半年度業(yè)績(jī)考核沖量助推6月集中推盤，銷售情況超預(yù)期；7月商品房推盤速度相應(yīng)大幅放緩，成交增長(zhǎng)乏力。
中國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比與環(huán)比走勢(shì)圖
中國(guó)全國(guó)、北京、上海及深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)圖
一二三線均降溫
從房?jī)r(jià)下跌城市個(gè)數(shù)增加，一二三線環(huán)比漲幅收窄來(lái)看，強(qiáng)力調(diào)控下中國(guó)房?jī)r(jià)漲勢(shì)已趨緩，未來(lái)有進(jìn)一步降溫的可能，但業(yè)內(nèi)人士也指出，行政調(diào)控對(duì)價(jià)格有一定扭曲，催生交易的灰色地帶，這部分影響需要關(guān)注。
據(jù)統(tǒng)計(jì)局，7月14個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平或下降，比上月增加四個(gè)，16個(gè)城市二手住宅價(jià)格環(huán)比持平或下降，比上月增加六個(gè)。7月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中，環(huán)比漲幅居前的城市分別為洛陽(yáng)（2.4%）、蚌埠（2.1%）、北海（2.1%）、襄陽(yáng)（2%）、徐州（1.8%）；三亞、北京、無(wú)錫跌幅依然位列前三。
“隨著房?jī)r(jià)環(huán)比增幅的持續(xù)收窄或停止擴(kuò)大態(tài)勢(shì)，同比增幅曲線繼續(xù)下行，基本上延續(xù)了過(guò)去幾個(gè)月的趨勢(shì)。這進(jìn)一步印證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢(shì)，也充分體現(xiàn)了當(dāng)前房?jī)r(jià)去泡沫的積極效果?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，隨著淡季的到來(lái)，更多城市會(huì)加入適當(dāng)降價(jià)促銷的行列中來(lái)。
從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，各大城市史上最嚴(yán)厲的限制措施正發(fā)揮效力，不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂過(guò)多干預(yù)讓數(shù)據(jù)停留在紙面的好看，實(shí)際卻出現(xiàn)新的問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，如何抓住時(shí)機(jī)推新盤也是一大挑戰(zhàn)。
近日，北京市住建委放松高價(jià)盤預(yù)售證審批，豐臺(tái)區(qū)北京金茂府等三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證獲批，預(yù)售價(jià)格均在9.5萬(wàn)元/平方米左右，這打破了市場(chǎng)默認(rèn)的預(yù)售價(jià)天花板8萬(wàn)元/平米。
不過(guò)克爾瑞地產(chǎn)研究認(rèn)為，今年以來(lái)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策成效顯著，房?jī)r(jià)環(huán)比不增長(zhǎng)調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)階段性達(dá)成，此時(shí)適度放開(kāi)高價(jià)盤也屬合理；三個(gè)高價(jià)盤集中獲批預(yù)售僅是個(gè)案，并非調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號(hào)。
長(zhǎng)效機(jī)制輪廓更明
7月底的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制；住建部等九部委則發(fā)布通知，在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，北京、廣州、上海等熱點(diǎn)城市均出臺(tái)發(fā)展購(gòu)租并舉制度的細(xì)則，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制輪廓越來(lái)越清晰。
“購(gòu)租并舉看來(lái)是長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分?！敝性膭Y表示，要保持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，需增加供應(yīng)、抑制需求，緩解對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的焦慮，從國(guó)外來(lái)看，政府提供保障的租賃都是重要組成部分，中央提租賃這塊也意味著未來(lái)這方面會(huì)有很大改進(jìn)。
住建部等通知提出，將在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展；同時(shí)要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。熱點(diǎn)城市紛紛跟進(jìn)，廣州市表示將加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)。
上海成交首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地，兩幅土地分別位于浦東張江和嘉定新城，采取“只租不售”模式；北京則于上日發(fā)布通知，推動(dòng)建立購(gòu)租并舉的住房制度，并提及承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。
“試點(diǎn)名單以內(nèi)的廣州、鄭州、杭州等，試點(diǎn)名單以外的上海、無(wú)錫、揚(yáng)州、濟(jì)南等已積極響應(yīng)，昨日北京也出臺(tái)了政策，更多地方有望加入這場(chǎng)針對(duì)住房市場(chǎng)供給側(cè)的重要變革之中。”交通銀行的夏丹稱。
但她同時(shí)稱，應(yīng)當(dāng)看到，這項(xiàng)長(zhǎng)效機(jī)制的目的在于填補(bǔ)住房市場(chǎng)供給體系的空缺，不宜進(jìn)行誤讀或夸大。如近期熱議的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，從本質(zhì)上看并不可能做到100%完全同權(quán)。
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