究竟是“假按揭”，還是“真買房”？法庭之上雙方各執(zhí)一詞，被告說“假買房假按揭”，原告說“買賣合法合同有效”。
近日，同安區(qū)法院審理了這樣一起與“假買房”有關的案件。福建自暉律師事務所主任林敏輝結(jié)合這起案件解讀分析了“借名買房”與“假按揭”的法律風險。由于一旦出現(xiàn)意外情況，“借名”的購房者或?qū)⒊袚揞~債務，因此，律師提醒大家小心防范，別讓假按揭變成真買房、真按揭。
最終，同安法院針對上述案件作出一審判決，認為本案開發(fā)商為購房者開具的購房首期款發(fā)票真實有效，雙方簽訂的合同合法有效，合同也已經(jīng)過登記備案，因此判決認定雙方達成的購房意思表示真實，合同已實際履行。也就是說，房產(chǎn)應歸購房者所有。
借款200萬，為了還債拿房抵債
這起“借名買房”爭議，是因為債務糾紛鬧上法庭的。原來，購房人林先生及其父親老林（化名）幾年前曾向債權人老吳（化名）借款200萬元，雙方約定于2013年11月30日前還清借款，借款利息為每月2.5%。
2012年4月5日，林先生“買”下了廈門同一個小區(qū)的兩處房產(chǎn)，并和開發(fā)商簽訂了購房合同。這兩處房產(chǎn)的成交總價分別為290萬多元和362萬多元。合同簽訂后，開發(fā)商開具了首付款發(fā)票，并辦理了合同備案手續(xù)，而且，這套房子隨后也辦理了銀行按揭借款。
2013年9月，林先生為了還債，決定“拿房抵債”，將上述兩處房產(chǎn)出售給老吳。根據(jù)雙方簽訂的合同，房產(chǎn)的成交總價為470萬余元。
當時，雙方確認，林家父子尚欠老吳借款息合計194萬多元，雙方約定，用林先生的這些欠款與老吳的購房首付款沖抵，其余購房款于過戶起7日內(nèi)付清。林先生應在開發(fā)商交房5日內(nèi)將上述房屋交付給老吳。
但是，數(shù)年后，開發(fā)商發(fā)出了《交房通知》，可林先生卻沒有依約定將房產(chǎn)交付給老吳。
為此，老吳將林先生夫妻告上了法庭，并將開發(fā)商列為案件第三人。
簽字賣房，卻說房子不是自己的？
面對起訴，林先生夫婦答辯說，兩處房產(chǎn)雖然掛在他們名下，但他們并不是房屋的實際所有人，實際所有人應是開發(fā)商。因此，他們無權處分那兩處房產(chǎn)。
本案第三人開發(fā)商也說，這兩處房產(chǎn)確實并非林先生的，只是開發(fā)商因經(jīng)營資金的需要，為了辦理銀行按揭，借林先生的名義簽訂兩份《商品房買賣合同》，由林先生向銀行申請房貸，所得貸款實際上作為開發(fā)商的運營資金使用。實際上，每月按揭款及利息也是開發(fā)商支付的。因此，開發(fā)商無需將借名所購的房屋交付給林先生，林先生也未要求開發(fā)商交房。
因此，開發(fā)商認為，林先生與老吳簽訂的《房屋買賣合同》是無效的，林先生夫婦無權處分這兩處房產(chǎn)，兩處房產(chǎn)仍應歸開發(fā)商所有。
林先生夫婦與開發(fā)商的說法基本一致，都說林先生并沒有真實支付“房屋首付款”，雙方簽訂的買賣合同并非真正意義上的買賣。
一審判決，買賣合同合法有效
開發(fā)商是如何找到林先生辦理“假按揭”的？經(jīng)查，林先生的父親曾在開發(fā)商公司擔任監(jiān)事。
不過，開發(fā)商對此并未舉證證明自己的說法。因此，同安區(qū)法院一審判決認為，這兩份《商品房買賣合同》是真實合法的，并且已經(jīng)實際履行。因此，判決認定這兩處房產(chǎn)為林先生夫婦所有。
所以，一審判決最終支持了原告?zhèn)鶛嗳死蠀堑脑V求，要求林先生夫婦履行與老吳所簽訂的合同義務，要向開發(fā)商辦理房屋的交房手續(xù)，并將房屋交付原告老吳。同時，林先生夫婦還應賠償因逾期交房給老吳造成的損失。
法官說法
給了首付經(jīng)過備案，應該交房
法院審理認為，林先生與開發(fā)商之間的系列手續(xù)均真實合法，兩份《商品房買賣合同》已通過廈門市房地產(chǎn)交易權籍登記中心登記備案。因兩張購房首付款發(fā)票足以證明林先生已向開發(fā)商支付房屋購房首付款，因此，雙方購買房屋的意思表示真實，合同已實際履行。
此外，林先生向銀行申請的貸款也已劃入開發(fā)公司賬戶，開發(fā)商也未舉證證明與林先生簽訂的合同是為獲取貸款用于公司經(jīng)營，而且，隱瞞真實情況向金融機構(gòu)騙取貸款嚴重違反國家金融法律。
所以，法院判決認為，本案涉及的房屋已由林先生向開發(fā)商購買，雖然至今未辦理交房手續(xù)和不動產(chǎn)權利登記手續(xù)，但是，林先生夫婦已是實際所有人，對上述房屋依法享有處分權。
律師說法“假按揭”風險重重“借名買房”、“假按揭”，看似便利，實際上卻是風險重重。
通常，開發(fā)商通過假按揭獲取貸款后，會采取兩種方式：一種方式是賣二手房。開發(fā)商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據(jù)熱賣假象，適當提高房價。另外一種情況是，等樓市回暖或資金不緊張之后再想辦法退掉房子，并將房子重新出售。
福建自暉律師事務所主任林敏輝律師提醒說，房地產(chǎn)企業(yè)利用“假按揭”套取銀行資金，一方面擾亂了房地產(chǎn)銷售市場；另一方面又破壞了金融秩序。如果房地產(chǎn)公司資金斷裂，沒有能力支付按揭款，會產(chǎn)生一系列嚴重的法律后果。
開發(fā)商“假按揭”不僅給銀行帶來巨大的風險，也給很多“借名”的購房人帶來隱患，他們當中不少人是開發(fā)商員工和普通民眾，因不清楚“假按揭”的法律風險和對個人的影響后果，在不知不覺中使自己深陷險地。一旦開發(fā)商資金緊張不能及時還貸，“假按揭”很可能變成“真貸款”，借名的購房人可能被迫承擔償還貸款的責任。如果貸款最終違約的話，還將導致個人信用會有不良記錄。
除了民事責任外，“假按揭”也有可能帶來刑事責任。作為開發(fā)商，如果是非常明確的以非法占有為目的偽造一系列材料實施“假按揭”騙取銀行貸款的，可依照《中華人民共和國刑法》以合同詐騙罪定罪處罰。如果是個人以非法占有為目的利用了開發(fā)商的名義進行“假按揭”的情形，則涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。
林敏輝建議，銀行內(nèi)部應該增強風險防范意識，強化對借款人購房目的、月收入數(shù)額及收入穩(wěn)定性的審查，同時還應建立起動態(tài)的貸后監(jiān)管機制，盡可能減少隱患。
相關案例
房托假買房變真買房
林敏輝律師提醒說，有時開發(fā)商會請人幫忙辦理假買房假按揭手續(xù)。但是，如果開發(fā)商因資金緊張而無力還款，幫忙的居民假按揭就會變成真按揭。
此前，武漢市就有一位居民因幫開發(fā)商辦理假按揭被告上法庭。當時，武漢某開發(fā)商為了營造賣房火爆氣氛，找人幫忙實行“假買房、假按揭”。居民方某夫婦因此與開發(fā)商簽訂購房合同，隨后，2009年1月方某在銀行辦理抵押貸款手續(xù)。方某共貸款53萬元，開發(fā)商為方某按揭貸款提供擔保。
實際上，方某每月向銀行還款的錢都是開發(fā)商出的。但是，后來開發(fā)商資金出問題斷供了，假按揭變真按揭。方某為此被銀行告上了法庭，截至銀行起訴時，方某欠銀行貸款45萬多元。
最終，假按揭變成了真按揭。法院判決認為，銀行與方某、開發(fā)商簽訂的借款合同有效，要求方某夫婦應償還借款及利息、罰息，如不能還款，銀行有權對抵押房屋拍賣后享有優(yōu)先受償權。開發(fā)商承擔連帶清償責任。
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