近日，上海再次推出4塊租賃用地，相比7月出讓的兩幅“租賃住房”地塊，這4宗地的區(qū)位優(yōu)勢更突出，周邊二手房價格在每平方米8萬~12萬元。而且，這4宗地的樓面價僅為目前市場價的10%左右。有媒體計算稱，如果4宗地全部開發(fā)為商品房，市場價值約200億元。參照7月出讓的兩宗地，這4宗地最后成交價很可能就是目前測算的樓面價。因此，這4宗地的綜合價值僅16.9億元。由此匡算，上海此次讓利約183億元。連同8月17日上海將市北高新兩宗商業(yè)地改為租賃，2個月內(nèi)上海出讓8宗租賃用地。
由此看來，上海在培育租賃市場方面的力度一點(diǎn)也不含糊。犧牲了土地財政，但上海在住房租賃上發(fā)力，不管是從吸引人才的角度，還是從降低實體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行成本的角度，都將獲得“前人栽樹、后人乘涼”的長尾收益。有媒體計算，目前上海納入財政的土地出讓金僅為財政收入的10.5%，土地財政依賴度在全國是最低的之一，上海有資本慢慢地割掉尾大不掉的土地依賴。但是，在全國范圍內(nèi)，能夠有決心做如此大犧牲的城市實在不多。
因為，土地出讓收入事實上只是土地財政的顯性部分，還有很多沒有納入土地財政的部分，比如工業(yè)低地價招商、土地“作價入股”、土地?fù)Q開發(fā)商配套、“地鐵+物業(yè)”、舊城改造等。所有這些都是土地出讓金所無法反映的，事實上又都屬于土地財政的范疇。例如，工業(yè)低地價招商、土地“作價入股”，事實上降低了工業(yè)生產(chǎn)的成本，也變相支持了工業(yè)稅收；再比如，“地鐵+物業(yè)”和舊城改造，其可持續(xù)性在于未來商品房市場繁榮能夠覆蓋成本，這實際上也是在為稅收作貢獻(xiàn)。
當(dāng)然，上海租賃用地出讓上“大手筆”，首先在于上海在“十三五”期間規(guī)劃了宏大的租賃住房建設(shè)目標(biāo)。“十三五”期間，上海新增住房170萬套，比“十二五”增加60%左右，租賃住房供應(yīng)占新增市場化住房的60%。為了實現(xiàn)目標(biāo)，“十三五”期間上海將供應(yīng)租賃住房用地1700公頃，占全部供地的30.9%?！笆濉敝皇Ｈ甓嗟臅r間，再考慮到建設(shè)周期，大幅增加租賃用地在情理之中。
筆者認(rèn)為，更重要的原因在于，近期國家對以“租售并舉”為核心的長效機(jī)制非常重視。租賃市場能否培育起來，關(guān)系到“3個一億人”能否扎根城市，內(nèi)需社會能否建立起來，關(guān)系到房地產(chǎn)泡沫能否在“租售并舉”、“先租后買”的理性購房模式下漸進(jìn)“軟著陸”。問題是，目前占租賃90%的“散租”，秩序太混亂，無法提供相對體面、低成本、秩序穩(wěn)定的住房，以便讓“3個一億人”、新市民實現(xiàn)從“落腳”到“扎根”。
同時，在無風(fēng)險收益率較高（4%~5%）、租賃投資回報率太低（2%左右）、投資回收期太長（50~60年）的情況下，市場化機(jī)構(gòu)不愿意投資低成本、適租型租賃項目。由此，只有政府或國企主導(dǎo)的規(guī)?；赓U，才是新市民能支付和所需要的。因此，國家特別強(qiáng)調(diào)，支持相關(guān)國企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，鼓勵國企將閑置和低效利用的國有廠房、商辦用房用地按規(guī)定改建為租賃住房等。
比如，新增供地已趨近枯竭的深圳，未來新增租賃住房供應(yīng)的主體，就是棚戶區(qū)改造項目。近期，深圳發(fā)文明確，除拆遷安置，棚改新增房源全部建設(shè)人才住房，70%為租賃住房，而且全部要由國企來承擔(dān)，采取“政府主導(dǎo)-國企實施-公共住房”的模式。
事實上，類似穗深成渝的大城市，由于人口將繼續(xù)涌入，未來房價上漲預(yù)期仍存在。土地一次性出讓，盡管短期獲得可觀的出讓收入，但不動產(chǎn)長期增值收益卻被購房者拿去了。
房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)功能缺位的情況下，不動產(chǎn)增值收益被少數(shù)人攫取，也就是工業(yè)化、城市化紅利被少數(shù)人攫取，這不符合國有土地全民所有的性質(zhì)。而且，房價上漲預(yù)期下，這還加大了樓市投資和投機(jī)炒作的氛圍和預(yù)期，導(dǎo)致房價居高不下。
因此，大城市稀缺的土地資源掌握在代表全民利益的政府或國企手中，建設(shè)滿足新市民需求的租賃住房，并通過新市民“扎根”城市，借助“先租后買”、共有產(chǎn)權(quán)而成為“有產(chǎn)者”，這是廣大市民分享工業(yè)化、城市化紅利的有效途徑。
當(dāng)然，土地完全建設(shè)租賃住房，考慮融資、配套、管理、運(yùn)營等，從投入產(chǎn)出看是不可能盈利的。按照過去公租房、廉租房經(jīng)驗，如此模式也很難持續(xù)，資金缺口是大問題。但此次有一個重大不同，就是積極發(fā)揮房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）作用。上?！笆濉弊》拷ㄔO(shè)規(guī)劃中明確指出，研究信托投資基金以股權(quán)方式參與保障房項目。經(jīng)測算，地價僅為“招拍掛”價格的1/6或1/10的情況下，項目租金收益率可達(dá)到6%左右，這一水平超過了國際大城市的租賃證券化收益率。
人口紅利減少，無風(fēng)險收益率下行是大趨勢。租金收益率在6%左右，以此為受益憑證發(fā)行基金份額，將吸引大批社會資金，如社保這樣的低成本批發(fā)資金。由此，租賃項目資金來源就解決了。
2002年，香港停止供給居屋（類似經(jīng)適房），失去最大資金來源建設(shè)覆蓋40%人群的公屋（類似公租房），房委會出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)。其后，房委會分拆公屋配建的持有物業(yè)（零售物業(yè)及停車場）成立證券化的“領(lǐng)匯基金”，并在交易所上市。至今，領(lǐng)匯上市已超過10年，躋身藍(lán)籌。
照此推理，類似于上海、深圳、成都這樣的大城市，人口大規(guī)模涌入，帶來積聚效應(yīng)，無論是公共服務(wù)分?jǐn)?，還是消費(fèi)潛力，或社區(qū)建設(shè)，都是巨大的紅利，不僅基金投資者可分享，政府或國企股權(quán)部分也可分享。而且，基金增值部分可用來完善公共服務(wù)，吸引更多人才流入。這樣，內(nèi)需社會構(gòu)建，樓市泡沫“軟著陸”，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等都水到渠成。（原標(biāo)題： 李宇嘉：REITS是租賃住房可持續(xù)供應(yīng)的基點(diǎn)）。獲取更多財經(jīng)新聞訊息，請關(guān)注財經(jīng)365！