今年北京住宅市場供應(yīng)低迷已成常態(tài),作為樓市傳統(tǒng)旺季的9月,預(yù)計(jì)僅有9個(gè)項(xiàng)目入市,將成為歷史上最為黯淡的“金九”。預(yù)計(jì)四季度開始,此前拿下限價(jià)地塊的企業(yè)面臨利潤壓力,這類限價(jià)項(xiàng)目將逐漸開啟供應(yīng)。
供應(yīng)低迷
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年9月,北京住宅市場預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目入市。入市項(xiàng)目中,包括一個(gè)純新盤和8個(gè)老項(xiàng)目后期。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,純商住宅項(xiàng)目入市量的不足,自去年開始就初現(xiàn)端倪,去年9月北京住宅市場34個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中,純商住宅項(xiàng)目僅有13個(gè)。而今年調(diào)控收緊,以及商辦“限購”之后,北京住宅市場的供應(yīng)低迷也成為常態(tài),前8個(gè)月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均僅13個(gè),今年的9月供應(yīng)量還不足前8個(gè)月的平均值。
從供應(yīng)特征來看,別墅項(xiàng)目的供應(yīng)占北京住宅供應(yīng)的重要一部分。9月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中,別墅項(xiàng)目占據(jù)5席,另外還有一個(gè)普宅、別墅混合居住項(xiàng)目,這也在一定程度上支撐別墅市場的成交量。
亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,今年以來,別墅銷量已經(jīng)占到商品住宅總銷量的20.9%。別墅在北京一直是小眾產(chǎn)品,從2006年北京開始網(wǎng)簽后的十年時(shí)間里,每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%,市場占有率甚至一度低至2%-3%。但是,最近兩年別墅市場卻表現(xiàn)出異乎尋常的火熱。2016年,北京售出8257套別墅,占到整體市場的17.4%。
供應(yīng)不足、且供應(yīng)豪宅化帶來的必然是成交量的持續(xù)低迷,由此引發(fā)的“金九”成色不足將成定局。
“源頭管控”下的供應(yīng)不足
在郭毅看來,北京住宅市場供應(yīng)不足的原因有三點(diǎn),包括去年住宅用地供應(yīng)不足、今年項(xiàng)目取證的嚴(yán)格管控以及樓市調(diào)控政策收緊等。
去年土地市場當(dāng)中,住宅用地尤其是純商住宅用地出現(xiàn)成交低谷,這也成為今年供應(yīng)市場無力破局的根本原因。數(shù)據(jù)顯示,2016年北京合計(jì)出讓土地44宗(3宗棚戶區(qū)),獲得土地出讓金852.51億元,同比降幅達(dá)57%,也創(chuàng)下了2012年以來的最低紀(jì)錄。住宅土地供應(yīng)方面,今年北京土地出讓合計(jì)219萬平方米,其中包括了多宗持有出租地塊、公租房等地塊,可售的純商品房住宅面積僅有38.9萬平方米,自住型商品房32.1萬平方米。
此外,自去年開始對(duì)于住宅預(yù)售許可取得的嚴(yán)格管制,“8萬元”紅線使得取證項(xiàng)目量嚴(yán)重受限。雖然自8月開始“8萬元”的價(jià)格紅線已逐漸放開,出現(xiàn)了一批包括昆侖域(樓盤資料)、中國璽(樓盤資料)、北京金茂府(樓盤資料)在內(nèi)的“過線”項(xiàng)目取證。但是在整體房價(jià)水平仍處于嚴(yán)格管制的背景之下,供應(yīng)取證完全放開的可能性較小,一些“地王”新盤仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。
除上述兩方面外,今年的樓市調(diào)控收緊也是影響住宅市場供應(yīng)的原因之一。今年的市場調(diào)控中對(duì)于二套房認(rèn)定,以及信貸方面的調(diào)整,對(duì)于二手房市場的打擊尤為明顯,北京二手住宅成交已連續(xù)三個(gè)月低于1萬套,而今年最高成交量的3月成交量曾高達(dá)近2.6萬套。8月截至28日,二手住宅成交僅6331套,相比去年同期減少70%。二手成交的衰減使得“賣一買一”客群新增購置需求大量受限,新盤取證受限,老項(xiàng)目入市動(dòng)力不足,由此今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現(xiàn)。
年底供應(yīng)有望回升
今年以來,供應(yīng)低迷都是北京新房市場的主要特征,不過,北京樓市供應(yīng)低迷的現(xiàn)狀有望在四季度得到改善。
郭毅認(rèn)為,一方面,8月上旬,北京市住建委放松高價(jià)盤預(yù)售證審批,豐臺(tái)區(qū)北京金茂府(樓盤資料) 、招商中國璽和華潤昆侖域三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證獲批,預(yù)售價(jià)格均在9.5萬元/平方米左右。至此,市場默認(rèn)的房價(jià)“天花板”8萬元/平方米被打破,未來單價(jià)超過8萬元/平方米的高端項(xiàng)目也將紛紛整裝,進(jìn)入取證排隊(duì)陣列,預(yù)期未來8萬+項(xiàng)目入市量也將逐漸增加。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,8萬元/平方米紅線的放開,本質(zhì)上是對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行具體政策對(duì)待,有助于釋放更多的房源,緩解供不應(yīng)求的矛盾。
郭毅表示,除8萬元/平方米紅線放開之外,自今年初開始,大量“限房價(jià)”且執(zhí)行“90/70”的住宅地塊出現(xiàn),這些地塊面臨“高成本、低售價(jià)”的利潤壓力,因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識(shí)。預(yù)計(jì)從四季度開始,這類中小戶型的“限價(jià)”項(xiàng)目也將逐漸開啟供應(yīng)。
資料顯示,2017年上半年,北京市土地供應(yīng)市場中,將供應(yīng)平價(jià)房的地塊占到了大多數(shù)。其中,“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊已有17宗成交,建筑面積達(dá)到238萬平方米。(原標(biāo)題:北京樓市金九黯淡開局 源頭管控下供應(yīng)不足)