今年北京住宅市場供應低迷已成常態(tài),作為樓市傳統(tǒng)旺季的9月,預計僅有9個項目入市,將成為歷史上最為黯淡的“金九”。去年純商土地供應不足、今年項目取證的嚴格管控以及樓市調(diào)控政策收緊是今年住宅供應低迷的主要原因。
供應低迷
據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年9月,北京住宅市場預計將有9個項目入市。入市項目中,包括一個純新盤和8個老項目后期。
亞豪機構市場總監(jiān)郭毅分析認為,純商住宅項目入市量的不足,自去年開始就初現(xiàn)端倪,去年9月北京住宅市場34個入市項目當中,純商住宅項目僅有13個。而今年調(diào)控收緊,以及商辦“限購”之后,北京住宅市場的供應低迷也成為常態(tài),前8個月預售項目數(shù)量月均僅13個,今年的9月供應量還不足前8個月的平均值。
從供應特征來看,別墅項目的供應占北京住宅供應的重要一部分。9月預計入市的9個項目當中,別墅項目占據(jù)5席,另外還有一個普宅、別墅混合居住項目,這也在一定程度上支撐別墅市場的成交量。
亞豪機構數(shù)據(jù)顯示,今年以來,別墅銷量已經(jīng)占到商品住宅總銷量的20.9%。別墅在北京一直是小眾產(chǎn)品,從2006年北京開始網(wǎng)簽后的十年時間里,每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%,市場占有率甚至一度低至2%-3%。但是,最近兩年別墅市場卻表現(xiàn)出異乎尋常的火熱。2016年,北京售出8257套別墅,占到整體市場的17.4%。
供應不足、且供應豪宅化帶來的必然是成交量的持續(xù)低迷,由此引發(fā)的“金九”成色不足將成定局。
“源頭管控”下的供應不足
在郭毅看來,北京住宅市場供應不足的原因有三點,包括去年住宅用地供應不足、今年項目取證的嚴格管控以及樓市調(diào)控政策收緊等。
去年土地市場當中,住宅用地尤其是純商住宅用地出現(xiàn)成交低谷,這也成為今年供應市場無力破局的根本原因。數(shù)據(jù)顯示,2016年北京合計出讓土地44宗(3宗棚戶區(qū)),獲得土地出讓金852.51億元,同比降幅達57%,也創(chuàng)下了2012年以來的最低紀錄。住宅土地供應方面,今年北京土地出讓合計219萬平方米,其中包括了多宗持有出租地塊、公租房等地塊,可售的純商品房住宅面積僅有38.9萬平方米,自住型商品房(地塊匯總、實拍、論壇)32.1萬平方米。
此外,自去年開始對于住宅預售許可取得的嚴格管制,“8萬元”紅線使得取證項目量嚴重受限。雖然自8月開始“8萬元”的價格紅線已逐漸放開,出現(xiàn)了一批包括昆侖域(資料、團購、論壇)、中國璽(資料、團購、論壇)、北京金茂府 (資料、 團購、論壇)在內(nèi)的“過線”項目取證。但是在整體房價水平仍處于嚴格管制的背景之下,供應取證完全放開的可能性較小,一些“地王”新盤仍將處于排隊取證的通道內(nèi)。
除上述兩方面外,今年的樓市調(diào)控收緊也是影響住宅市場供應的原因之一。今年的市場調(diào)控中對于二套房認定,以及信貸方面的調(diào)整,對于二手房市場的打擊尤為明顯,北京二手住宅成交已連續(xù)三個月低于1萬套,而今年最高成交量的3月成交量曾高達近2.6萬套。8月截至28日,二手住宅成交僅6331套,相比去年同期減少70%。二手成交的衰減使得“賣一買一”客群新增購置需求大量受限,新盤取證受限,老項目入市動力不足,由此今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現(xiàn)。
年底供應有望回升
今年以來,供應低迷都是北京新房市場的主要特征,不過,北京樓市供應低迷的現(xiàn)狀有望在四季度得到改善。
郭毅認為,一方面,8月上旬,北京市住建委放松高價盤預售證審批,豐臺區(qū)北京金茂府、招商中國璽和華潤昆侖域三個項目預售證獲批,預售價格均在9.5萬元/平方米左右。至此,市場默認的房價“天花板”8萬元/平方米被打破,未來單價超過8萬元/平方米的高端項目也將紛紛整裝,進入取證排隊陣列,預期未來8萬+項目入市量也將逐漸增加。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,8萬元/平方米紅線的放開,本質(zhì)上是對具體項目進行具體政策對待,有助于釋放更多的房源,緩解供不應求的矛盾。
郭毅表示,除8萬元/平方米紅線放開之外,自今年初開始,大量“限房價”且執(zhí)行“90/70”的住宅地塊出現(xiàn),這些地塊面臨“高成本、低售價”的利潤壓力,因此加快周轉將成為企業(yè)共識。預計從四季度開始,這類中小戶型的“限價”項目也將逐漸開啟供應。
資料顯示,2017年上半年,北京市土地供應市場中,將供應平價房的地塊占到了大多數(shù)。其中,“限房價、競地價”地塊已有17宗成交,建筑面積達到238萬平方米。(原標題:北京樓市9月僅9項目入市 開局黯淡)