在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，素有“金九銀十”的說(shuō)法。事實(shí)上，近些年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)也的確在九、十月份出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“推盤(pán)井噴”、成交量和成交金額上漲的情況。只不過(guò)，今年以來(lái)，強(qiáng)力的政策調(diào)控讓整體市場(chǎng)降溫，在這樣的背景之下金九是否能夠“火”得起來(lái)？
1 房企積極預(yù)熱
從8月底開(kāi)始，各家房企就已經(jīng)開(kāi)始頻繁舉行活動(dòng)為其即將推盤(pán)的項(xiàng)目造勢(shì)。近兩周來(lái)，萬(wàn)科、龍湖、中駿、金地、保利等企業(yè)均舉辦了一系列產(chǎn)品發(fā)布、品鑒活動(dòng)，并且其中部分企業(yè)還明確地提出旗下項(xiàng)目將于9月份開(kāi)盤(pán)。
如果僅從市場(chǎng)預(yù)熱情況來(lái)看，房企對(duì)于9月的市場(chǎng)預(yù)期還是比較高的，部分位于城市核心地段的項(xiàng)目預(yù)期要取得14萬(wàn)-15萬(wàn)元/平方米的預(yù)售證。而一些位于郊區(qū)的樓盤(pán)也大多將產(chǎn)品總價(jià)定在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元之間。
一位不愿具名的房企人士表示：“之前北京已經(jīng)供應(yīng)了大量的限價(jià)房用地，如果從市場(chǎng)均價(jià)的角度來(lái)講，未來(lái)將有效地拉低價(jià)格。因此房企普遍存在著政府會(huì)適時(shí)放量一些高價(jià)房預(yù)售證的判斷。畢竟現(xiàn)在北京市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品庫(kù)存有待消化?！?/span>
“今年9、10月份市場(chǎng)處于一個(gè)調(diào)控周期內(nèi)，總體來(lái)講無(wú)法和往年相比?！表吹禺a(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)劉強(qiáng)認(rèn)為：“政策面上也沒(méi)有進(jìn)一步的調(diào)控政策釋放。所以我們覺(jué)得未來(lái)兩個(gè)月，北京市場(chǎng)可能總體來(lái)講會(huì)比上半年略好。高端市場(chǎng)的需求變化不大，但是供應(yīng)量這些年是在大幅度下降。因此對(duì)于高端市場(chǎng)的未來(lái)仍有信心。”
目前，一些資金壓力沒(méi)有那么大的企業(yè)繼續(xù)采取觀望策略。比如在孫河、豐臺(tái)等區(qū)域握有優(yōu)質(zhì)地塊的懋源地產(chǎn)就表示，其在今年9、10月份并沒(méi)有推盤(pán)入市的打算。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，自今年年初開(kāi)始，大量限價(jià)房且執(zhí)行90/70的住宅地塊出現(xiàn)，這些地塊面臨“高成本、低售價(jià)”的利潤(rùn)壓力，因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識(shí)，預(yù)計(jì)從四季度開(kāi)始，這類(lèi)中小戶(hù)型的“限價(jià)”項(xiàng)目也將逐漸開(kāi)啟供應(yīng)。
2 史上最黯淡“金九”？
從亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，在2017年9月，北京市場(chǎng)包括住宅和別墅在內(nèi)預(yù)計(jì)有9個(gè)項(xiàng)目入市，是近些年來(lái)數(shù)量較低的一年。
“住宅項(xiàng)目入市量不足的現(xiàn)象，實(shí)際上自去年開(kāi)始就初現(xiàn)端倪?！惫阒赋觯ツ?月北京住宅市場(chǎng)34個(gè)入市項(xiàng)目中，純商品住宅項(xiàng)目有13個(gè)。而今年調(diào)控收緊，以及商辦“限購(gòu)”后，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)“低迷”已成常態(tài)，前8個(gè)月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均13個(gè)，而今年9月也將成為史上最黯淡的“金九”。
之所以出現(xiàn)最黯淡的“金九”，郭毅認(rèn)為，去年土地市場(chǎng)中，住宅用地，尤其是純商品住宅用地出現(xiàn)成交低谷，這也成為今年供應(yīng)市場(chǎng)無(wú)力破局的根本原因。
此外，值得注意的是，今年市場(chǎng)調(diào)控中對(duì)二套房認(rèn)定以及信貸方面的調(diào)整，尤其是對(duì)二手房市場(chǎng)的打擊，影響到了商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅成交已連續(xù)三個(gè)月低于1萬(wàn)套，而今年最高成交量的3月份成交高達(dá)近2.6萬(wàn)套。進(jìn)入8月份后，截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。
郭毅表示，二手住宅成交的衰減使“賣(mài)一買(mǎi)一”客群新增購(gòu)置需求大量受限。同時(shí)新盤(pán)取證受限，老項(xiàng)目入市動(dòng)力不足，由此可見(jiàn)，今年北京住宅市場(chǎng)“金九銀十”盛況難現(xiàn)。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也表示，北京今年9、10月份的市場(chǎng)由于政策、信貸雙重壓力不放開(kāi)，再加上本身地價(jià)高、房?jī)r(jià)高，“金九銀十”不容樂(lè)觀。
“現(xiàn)在房企項(xiàng)目普遍存在一定的銷(xiāo)售壓力。對(duì)于近兩個(gè)月的市場(chǎng)，企業(yè)一方面有信心，覺(jué)得需求在；但對(duì)于政策的不確定性也有擔(dān)心?！标愒品灞硎荆拔伊私獾揭恍﹩蝺r(jià)比較高的項(xiàng)目，也大多將在售產(chǎn)品的總價(jià)控制在2000萬(wàn)元量級(jí)下。從目前情況來(lái)看，這是市場(chǎng)比較能夠接受的，如果高于這個(gè)量級(jí)，房企也會(huì)遇到銷(xiāo)售壓力。”
3 定價(jià)仍存懸念
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)信息顯示，9月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目主要包括紫金印象(樓盤(pán)資料)（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、首開(kāi)龍湖天瑯（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、城市之光·翡翠四季(樓盤(pán)資料)等在內(nèi)的8個(gè)老項(xiàng)目后期，以及北京城建·龍樾西山一個(gè)純新盤(pán)。其中別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，另有一個(gè)普宅、別墅混合居住項(xiàng)目。
不過(guò)，在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之外，記者也了解到，一些項(xiàng)目同樣有開(kāi)盤(pán)計(jì)劃。比如，龍湖的景粼原著(樓盤(pán)資料) （資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）項(xiàng)目正在積極取證過(guò)程中。除此之外，電建金地華宸（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）也計(jì)劃將于9月份開(kāi)盤(pán)，據(jù)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，預(yù)計(jì)入市的產(chǎn)品將以大平層和別墅為主，總價(jià)在1000萬(wàn)元以上。
從單價(jià)來(lái)看，雖然8月份開(kāi)始，昆侖域(樓盤(pán)資料)（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）、中國(guó)璽(樓盤(pán)資料)、北京金茂府(樓盤(pán)資料)這三個(gè)單價(jià)8萬(wàn)以上的項(xiàng)目通過(guò)預(yù)售審批，但郭毅認(rèn)為，供應(yīng)取證完全放開(kāi)的可能性較小，一些高價(jià)地新盤(pán)仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。
記者注意到，低單價(jià)、大面積的別墅類(lèi)產(chǎn)品仍是“更容易”取證的項(xiàng)目，這也將是近期市場(chǎng)供應(yīng)的主要特征。
“現(xiàn)在市場(chǎng)房?jī)r(jià)依然是個(gè)敏感話題，每一個(gè)區(qū)域都會(huì)刻意地控制房?jī)r(jià)。”陳云峰表示：“總的來(lái)講，北京市場(chǎng)現(xiàn)在面臨的還是政策問(wèn)題，一個(gè)是限價(jià)、一個(gè)是預(yù)售證的辦理。房企希望預(yù)售證能夠放開(kāi)，所以對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高。但事實(shí)恐怕并不樂(lè)觀，8月份取證的幾個(gè)高價(jià)項(xiàng)目其實(shí)都只是個(gè)例，同時(shí)其取證價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)。所以對(duì)于大部分項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，取證難度依然較大?！保ㄔ瓨?biāo)題：“金九”樓市盛況難現(xiàn)？ 北京預(yù)計(jì)僅9項(xiàng)目入市）