今年8月,央企改革的重磅消息頻出,隨著央企改革進(jìn)程的加快和房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代,央企地產(chǎn)板塊的改革速度也在提速。聯(lián)通混改、國電神華合體、保利兼并輕工集團(tuán)和工藝集團(tuán)、中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊整合。
??“央企做地產(chǎn)的傳統(tǒng)優(yōu)勢已經(jīng)逐步淡化?!睒I(yè)內(nèi)人士分析坦言,隨著新存量時代的來臨和三大梯隊的分化盤整,央企房地產(chǎn)板塊重組預(yù)期也不斷加強(qiáng),中國企業(yè)研究院資深研究員李錦接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示,地產(chǎn)版塊重組和合并,這是央企改革中的一個重要方面,改革到最后階段,將形成向幾家以房地產(chǎn)為主的央企靠攏的情況。
??央企三大梯隊差距拉大
??當(dāng)前,距離2010年國資委下達(dá)“退房令”已經(jīng)過去7年時間。接二連三的央企重組也釋放出明確的信息,為了避免資源的閑置、重疊和浪費,諸多央企的地產(chǎn)板塊在加速重組。
??“退房令”出臺以后,多家央企提出了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的計劃,且對房產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行了公開掛牌轉(zhuǎn)讓,但由于種種原因,目前仍存在部分央企未退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的情況。2011年,允許央企涉足房產(chǎn)業(yè)務(wù)的名單從16家增加到了21家,后因中國五礦與中冶集團(tuán)的合并,名單縮減至20家。
??記者梳理發(fā)現(xiàn),經(jīng)過多年的發(fā)展,20家獲準(zhǔn)從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企已經(jīng)分化成不同的層級,構(gòu)成了央企地產(chǎn)版圖的第一和第二梯隊。根據(jù)克而瑞發(fā)布的2016年全年和2017年上半年的房企銷售排行榜,保利地產(chǎn)(保利西山林語 保利新茉莉公館)、中海地產(chǎn)(中海九號公館中海尚湖世家) 和華潤置地(橡樹灣 潤景公館) 年銷售超千億元,躋身房產(chǎn)千億俱樂部。其余十幾家央企的地產(chǎn)板塊年銷售額則在20億元到700億元不等,構(gòu)成了央企地產(chǎn)的第二梯隊。
??在第二梯隊中,以招商蛇口、中糧集團(tuán)、魯能集團(tuán)和中國金茂為代表的央企旗下地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張,年銷售規(guī)模正向千億邁進(jìn)。此外,還有像中儲股份等一批體量不大、不屬于獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)名單的央企,他們?nèi)匀换蚨嗷蛏俚貐⑴c著房地產(chǎn)業(yè)務(wù),被稱為第三梯隊。
??中國房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”已經(jīng)過去,存量時代已然來臨,房企面臨越來越大的競爭壓力,不斷尋找差異化成為房企需要思考的命題。雖然央企拿地和融資的優(yōu)勢還在,但是現(xiàn)在的市場已經(jīng)不僅僅需要這兩樣。
??房地產(chǎn)企業(yè)“拿地就能賺錢”的黃金時代已結(jié)束。一位業(yè)內(nèi)人士曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,未來房企拼的是產(chǎn)品、服務(wù)和運營等因素。而擺在央企面前的還有中央關(guān)于國企改革的政策。
??央企改革按下“快進(jìn)鍵”
??近日,國電與神華的合并將央企數(shù)量減少至98家?!巴朔苛睢蓖瞥鼋?年,央企旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍有不少存量,在央企整合大潮中,房地產(chǎn)板塊也成為各方博弈的重要籌碼。
??包括國家發(fā)改委宏觀研究院副院長馬曉河在內(nèi)的許多專家都曾在不同場合表示,在國企改革中,國企應(yīng)該從一般競爭性領(lǐng)域退讓、退出,其中包括房地產(chǎn)領(lǐng)域。
??今年3月9日,國資委主任肖亞慶公開表示,2017年將深入推動中央企業(yè)的重組。同時,國資委也在加快推動央企公司制改革,要求央企今年年底前完成公司制改革。8月21日,市場期待已久的聯(lián)通混改方案落地。對此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,聯(lián)通混改意味著央企改革將提速,從時間表來看,下半年將是政策密集落地的窗口期。
??對于央企地產(chǎn)板塊第三大梯隊的企業(yè)而言,央企改革大潮下地產(chǎn)業(yè)務(wù)的改革將直接決定自身沉浮。對于央企地產(chǎn)板塊的改革,李錦表示,央企地產(chǎn)板塊的分拆重組已經(jīng)開始,但是還沒進(jìn)入改革的主流階段。整體上應(yīng)該是三個階段:第一步:企業(yè)內(nèi)部把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)集中;第二步:企業(yè)分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù),移交到另外的企業(yè)去;第三步:明確集中到以房地產(chǎn)為主的央企。由于國企本身的分類還沒有解決,所以目前的情況是第一步基本完成,以第二階段為主的改革正在進(jìn)行中。
??回顧近年來央企地產(chǎn)板塊重組,主要體現(xiàn)為大集團(tuán)、小地產(chǎn)層面的整合。目前華潤、招商和中海等第一梯隊企業(yè)的重組已基本完成,中糧集團(tuán)、中國五礦和中國交建等央企旗下地產(chǎn)板塊的整合或是蓄勢待發(fā)或是預(yù)期增強(qiáng)。
??而一些比較小的央企地產(chǎn)公司為了保住地產(chǎn)業(yè)務(wù),也在積極謀求“話語權(quán)”,開始在一二線城市不斷拿地。有分析認(rèn)為,如果沒有充裕的土地儲備,企業(yè)估值處于“弱勢”,極有可能會被其他央企合并。一場地產(chǎn)行業(yè)的合縱連橫即將開場。(原標(biāo)題:央企地產(chǎn)商分三大梯隊 面臨市場與改革雙重考驗)