江湖一直傳言“廣州房價低”，清醒的人會說這是廣州的優(yōu)勢，糊涂的人、心懷偏見的人會說這是廣州經(jīng)濟(jì)不行的論據(jù)。
最近半年吧，我經(jīng)常在陪一個朋友看房，他是從北京跑到廣州來的。廣州房價低、能給戶口、空氣好，是他選擇南下的三個原因，看了半年房子之后，他覺得“給戶口”和“空氣好”是真的，“房價低”是假的。
今天這篇文章就來比較一下廣州和深圳的房價，看看二者究竟還有多大的差距?？紤]到政府公布的成交價，往往被雙合同、回遷房、限價、限簽等各種因素給“均價”了，所以拿這個數(shù)據(jù)來比較是極不靠譜的，很多文章之所以得出“廣州房價低”的結(jié)論也是因為采用了官方數(shù)據(jù)。
從實戰(zhàn)經(jīng)驗看，普通人能接受到的最接近真實行情的還是鏈家客戶端發(fā)布的價格，這個價格一般是業(yè)主自己的報價，而且議價空間很小，是買家真正需要面對的價格。
我對廣州深圳都還算比較熟，下面就根據(jù)鏈價數(shù)據(jù)來比較一下兩座城市的真實房價。
很多人會根據(jù)行政區(qū)域來比較，但行政區(qū)劃其實并不能反映城市的價值秩序，我更傾向于把城市抽象化，分成中心區(qū)、次中心區(qū)、近郊、遠(yuǎn)郊四個檔次，然后一一做比較。
1、先來比較中心區(qū)，廣州的中心區(qū)很好識別，那就是以珠江新城第一高樓為圓點，在珠江以北畫一個半徑為5公里的半圓（珠江以南最多只能算次中心），出了這個半圓，是找不到另一個可以抗衡的中心了，而且離這個半圓越遠(yuǎn)越便宜，廣州樓市的空間秩序是呈金字塔結(jié)構(gòu)的。
那么在這個半圓內(nèi)，珠江新城東區(qū)和中區(qū)稍微體面一點的房子都已經(jīng)接近10萬了，西區(qū)、天河北、體育西還能找到五六萬的房子，半圓內(nèi)整體的均價到8萬沒什么問題。匯悅臺、柏悅府、凱旋等豪宅項目的話，報價則是10w＋了，有的甚至報到16萬。
深圳的話，中心區(qū)不是那么好識別，嚴(yán)格來說是福田，但是南山有科技力量支撐，所以在房價上比福田還硬，東部呢還有廣州沒有的漂亮海岸線，大小梅沙的豪宅也不輸給福田和南山。整體來看的話，不論是福田的香蜜湖，還是南山的后海、紅樹灣、華僑城，還是鹽田的海景豪宅，也都是10萬左右的水平，這和廣州的珠江新城差不多一個價位。
當(dāng)然，最貴的深圳灣一號據(jù)說已經(jīng)到20萬了，這個比廣州最貴的匯悅臺還是要貴一些的，但其他的像深圳灣公館、翡翠海岸這些，和廣州的幾個豪宅項目差不太多。
總體來看，廣州的中心區(qū)比較集中，深圳的中心則有好幾個，但兩個城市核心區(qū)的均價已經(jīng)差不太多了，當(dāng)然深圳的頂級豪宅還是更貴一些。
2、來看次中心，這里次中心的定義是距離第一高樓5到10公里的區(qū)間，廣州的話，可以選取客村、東圃、同和、公園前幾個板塊，深圳可以選取水貝、深圳北站等板塊。目前，客村（包含赤崗）的電梯房報價5w＋，品質(zhì)高、朝向好的可以到6w，東圃5w＋，同和、公園前3w到6w都有。
也就是說，廣州這幾個次中心的電梯房基本上已經(jīng)5萬＋了，深圳的次中心略貴（水貝大概6萬＋，深圳北5萬＋），但二者的差距同樣不大。
3、來看近郊，我對近郊的定義是距離第一高樓10到25公里之間，廣州可以選取廣鋼、牛奶廠、南浦、科學(xué)城，深圳可以選取龍華、丹竹頭、寶安中心區(qū)。目前，廣剛、牛奶廠的新房已經(jīng)接近5萬了，南浦的二手房接近3萬，科學(xué)城的新房3萬＋。龍華也能到5萬，但三四萬的房子也有，丹竹頭4萬＋，寶安中心區(qū)因為靠近前海，最高能到7萬＋，但五六萬的房子也有很多。
總體來看，深圳近郊比廣州近郊要成熟一些，價格也相對高一點，但價差真心不大了，牛奶廠、廣剛兩大熱門板塊的價格已經(jīng)完全不輸龍華了。
4、來看遠(yuǎn)郊，這里對遠(yuǎn)郊的定義是距離第一高樓25公里之外的地方，廣州可以選取亞運城、蕉門河、新塘，深圳可以選取坪山、沙井、鳳崗（東莞臨深）。目前，亞運城2.5w＋，蕉門河2w＋，新塘2.5w＋。沙井4w＋，坪山3w＋，鳳崗2w＋。這么看，深圳遠(yuǎn)郊比廣州遠(yuǎn)郊還是貴，大約能貴到1.5到2倍。
小結(jié)：
綜合來看的話，兩個城市的中心區(qū)已經(jīng)基本齊平了，豪宅的話，深圳略貴；次中心的話，深圳略微，但差距不大；近郊的話，廣州已經(jīng)趕上來了，和深圳的差距同樣不大；二者的真正差距在遠(yuǎn)郊，深圳的遠(yuǎn)郊和近郊已經(jīng)很難靠價格區(qū)分了，廣州地盤大，遠(yuǎn)郊才剛剛城市化，所以價格還相對不高，但也普遍2w＋了，這個真心不便宜了。
如果按照買房客通用的劃分原則（中心區(qū)、次中心、外圍區(qū)）來統(tǒng)計的話，廣州的格局大概是8、5、3，深圳是10、6、4，二者的差距也是不大的。
所以，真正了解兩地樓市的人都知道，廣州房價真心不低了，不要再認(rèn)為房價還是廣州的優(yōu)勢，更不要拿房價來黑廣州了。
當(dāng)然，同樣的結(jié)論會有不同的解讀。比如，當(dāng)我把“廣州房價即將追平深圳”這個結(jié)論跟幾個朋友分享時，有的人會說廣州房價虛高，得降，有的人則說，這不科學(xué)，深圳還得漲，也有人說通脹如水，最終會淌平一切的。（原標(biāo)題：別再說廣州房價低了！它和深圳的差距真心不大了）